|
||||
理性开发 注重经济实用 北京TOWNHOUSE在变脸
从2000年底至今,曾被讨论得沸沸扬扬的TOWNHOUSE随着一栋洋房等部分项目的入住,由“概念”到现房,走过了一年的路程。由于没有可借鉴的产品,缺少经验,最早的这批TOWNHOUSE在设计和开发中或多或少地暴露了一些问题。但作为介于别墅和公寓之间的住宅类型,TOWNHOUSE以其低密度低层带点田园色彩的特点吸引了北京的一批买房人。在总结最早一批TOWNHOUSE经验的基础上,近日,北京楼市又陆陆续续冒出了一批新的TOWNHOUSE项目,相对第一批TOWNHOUSE项目,这批新的TOWNHOUS项目开始控制总价,限制面积,讲究功能,追求生活情调,与第一批TOWNHOUSE项目相比,北京今年年底出现的TOWNHOUSE项目开始变脸。
TOWNHOUSE是不是未来住宅发展方向
谁也不否认,买套上有天、下有地,前后院还有花园的TOWNHOUSE是自己的梦想。那么,从北京住宅的规划发展情景看,低层低密度住宅是不是未来北京住宅的发展方向?
国家住宅与环境工程研究中心副总工程师开彦认为,从住宅形态上来讲,TOWNHOUSE介于别墅和集合住宅之间,在土地利用和居住的舒适性等方面集合了二者的优点,是一种比较可取的住宅形态,而从国际上,TOWNHOUSE也是许多发达国家中低收入水平的居民居住的主要住宅类型,从居住状况的国际接轨看,这种住宅类型是未来北京的发展方向。
前北京市城市规划研究院院长柯焕章等人也曾提出过,北京要实现住宅郊区化,发展卫星城,这种发展模式注定未来北京的卫星城,TOWNHOUSE是其主要住宅发展模式,因为郊区的地价相对便宜,容积率相对低。
三大问题制约北京TOWNHOUSE
从市场的采访和专家的看法中可以毫无疑问地判断,TOWNHOUSE是未来北京住宅的发展方向。但缘何从去年年底联排别墅TOWNHOUSE开始在京出现至今,除个别项目外,TOWNHOUSE并没有像业内预期的那样在北京楼市掀起一股热风?北京玉龙吉胜房地产开发公司的副总刘玉杰的看法是,“一句话,TOWNHOUSE的开发商没有号准产品功能合理及目标客户需求的脉。”综合业内人士的看法,三大问题制约了目前北京TOWNHOUSE的市场发展。
首当其冲的是价格,总价偏高,没有对买房人产生真正的吸引力。“TOWNHOUSE的设计,别墅的价格”是许多有意向购买TOWNHOUSE的人对目前北京TOWNHOUSE产品的评价。综观市场目前的TOWNHOUSE项目,总价大都在160至200万元之间。这对消费观念比较超前、追求个性和自然的但尚未形成相当的财富积累的白领阶层来说,总价偏高。
第二,产品没有足够的吸引力,舒适度极差。流行的建筑形式,基本上是小面宽,大进深——窄窄的一长条,前庭后院,不行再开个天井送个露台。从容积率看,普遍偏高,无论是联排还是双拼,都像兵营似的,排得密密麻麻,基本站在前院能清楚地观察到前面邻居在屋内的举动;从进深看,由于屋子进深太深,几乎所有的房子都是细长条,不仅给人感觉不舒服,也不好使用;从花园看,由于面积小,不够自然,不够田园。
第三,交通是瓶颈。除亦庄的一栋洋房、亚运村的亚运新新家园、北五环的时代庄园外,几乎大多数TOWNHOUSE都在五环以外。而由于目前北京的市政交通不够发达,TOWNHOUSE又不同于别墅,TOWNHOUSE的购房者基本是将其作为第一居所,交通挡住了一批购买者。
北京新TOWNHOUSE开始变脸
早在今年上半年,就有人提出,“年底,在总结第一批TOWNHOUSE的经验和教训的基础上,北京TOWNHOUSE的建设和开发将进入理性、提升的阶段。”果不其然,从今年9月至今,北京楼市开始陆陆续续冒出了一批新的TOWNHOUSE项目,相对第一批TOWNHOUSE项目,这批新的TOWNHOUS项目开始变脸:控制总价,限制面积,讲究功能……开始注重经济、适用、性价比。
从价格上看,近日在回龙观文化居住大社区南面的西三旗悄然亮相的一个新项目——“宽HOUSE”首次将TOWNHOUSE主力户型的总价从以前的150万元至200万元压到了现在的100万左右。该项目建筑师出身的副总经理刘文杰告诉记者,北京新一代的TOWNHOUSE项目,开发商要解决两个关键问题,一个是住得起、住得值,还有一个是住得舒适。要“住得起、住得值”就要压低总价。“宽HOUSE”社区由美国东肯国际有限公司规划和设计,秉承了美式住宅面积不大,注重功能分区的特点,并通过车位外置,取消挑空,合理控制户型面积等,合理分配功能单元,将销售面积在170至190平方米的主力户型的总价压到了100万元左右,直接接轨城区旺地高层公寓的单套销售总价。
而要“住得舒适”,就要改过去TOWNHOUSE产品“窄长”型为“宽亮”型,压缩进深,增加面宽。和一栋洋房等老TOWNHOUSE项目相比,新推向市场的金地格林小镇和“宽HOUSE”等新项目房子明显“方正”多了。宽HOUSE增加面宽的方法很巧妙也很简单,就是将原来竖着的TOWNHOUSE横过来,不仅客厅的面宽达到了7.5米,主卧的面宽达到了4.5米,次卧都在3.3至3.6米之间,而且厨房、餐厅、楼梯间、主卫、露台等全部实现了全明采光。
空间灵活分割在塔楼等住宅类是常见的事,但在第一批TOWNHOSE项目里,却很少有人做到。而这批新出来的TOWNHOUSE为了提高适用性,大多提高了产品的科技含量,做到空间分割自由。如“宽HOUSE”钢筋混凝土大跨度剪力墙结构使“宽HOUSE”室内少梁无柱,实现了空间的自由灵活分隔组合。面积落下来,品质提上去——北京新一代经济适用型TOWNHOUSE是否获得市场的青睐,让我们拭目以待。