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北京楼市的价格回落 城郊楼盘压低整体房价
2002年第3季度伟业指数显示:北京楼市的价格走势在继上季度全面上扬之后,本季度又出现了一定程度的回落,北京传统的“金九银十”现象目前并未得到明显体现。从北京楼市的整体价格走势来看,已经开始形成比较明显的平稳下降趋势。郊区化活力显现
楼市微幅下调的原因一方面是因为,供应量与需求量相比,始终保持较高的增长幅度;另一方面则是因为需求方面缺乏强有力的拉动因素。毕竟最近一段时期内热炒的WTO和奥运会都距离目前的实际购房者还比较遥远,除了带动CBD与奥运村等地区的物业开发,形成了大量新增供应量以外,并未真正吸引大量的有效需求。
而北京楼市的郊区化发展,也是造成指数下调,特别是新综合指数与普通住宅指数下跌的重要原因。但是应当指出,单纯的指数下跌并非意味着市场环境的恶化,而应该看到,一方面是郊区项目的供应量增加,市场份额加大,导致北京市整体房价的下降;另一方面则是由于受需求的拉动,郊区项目的自身品质不断上升,而价格也随之上涨,这实际上是北京楼市整体素质提高的明显体现。城八区整体下跌
本季度综合价格(未包括远郊区县内销住宅)为7884元/平方米,下跌1.0%;城八区内销住宅综合价格(即原内销住宅综合价格)为5672元/平方米,下跌了2.3%;远郊区县内销住宅综合价格为2865元/平方米,上涨2.0%;外销公寓综合价格为10967元/平方米,下跌了1.8%,已经是连续5个季度下跌;城近郊区别墅综合价格为11763元/平方米,上涨了1.4%;远郊区别墅综合价格为7286元/平方米,下跌3.9%;写字楼综合售价为14016元/平方米,下跌1.7%;而写字楼综合租金为143元/月/平方米,下跌了0.5%。
本季度新综合价格(包括了远郊区县内销住宅样本)为6843元/平方米,下跌了1.1%,郊区综合价格(包括远郊区内销住宅与别墅)为4221元/平方米,同样下跌了1.1%。
根据伟业顾问的新盘监测,本季度大量新盘是位于城区外围地段及城近郊区的普通住宅,其售价低于北京住宅的平均价格水平,因此起到了拉低楼价的作用。本季度远郊区县内销住宅综合价格为2865元/平方米,与上季度相比上涨2.0%,延续了5个季度的涨势,而且四个主要郊县指数全面上涨,特别是通州区与大兴区,由于京通路与京开路的带动作用,住宅价格的上涨趋势十分明显。新盘重心逐渐偏移
另外,本季度城八区内销住宅综合价格为5672元/平方米,与上季度相比下跌了2.3%。分城区来看,仅有宣武、朝阳与石景山区的指数有所上涨,主要是因为低价位项目的销售速度高于高价位项目,造成低价位住宅的在售面积缩小。此外本季度这几个地区的低价位新盘推出量不大,也造成价格指数升高。
而在价格指数下跌的几个城区内,以海淀区最为明显,下跌了7.1%,并非市场形势不好,而是因为该地区是房地产开发的热点区域,由于近城的可开发用地减少,新盘的开发重心逐渐向郊外偏移,从而拉低了住宅的平均价格。例如本季度新推出的百旺家苑、博雅西园等,目前均价都在5500元/平方米左右。