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供量激增,投资还需冷思考
40-60平方米的一居室,你需要吗?
首付五六万、20?40万的总价款,你买吗?
10%以上的投资回报率,你相信吗?
继去年春展SOLO纯小户型引爆市场后,近期又有一批小户型项目在东区集中出现。恋日?国际、后现代城、旗舰?凯旋,从CBD核心区直至通州,以往难觅的小户型而今在东区可谓遍地开花,并且反响热烈,全线飘红。不过,还不只这些,东南二环至四环之间,一些处于规划之中的楼盘已经明确表示,将全面以小户型出击市场,加上一些根据市场反应将改作小户型或增加小户型比例的楼盘,小户型严重短缺的状态即将改变。供需结构改变之后,投资者对小户型未来的投资回报预期是不是也该及时调整了呢?
市场热度不减
小户型供量猛增
东部似乎一向领衔市场:上半年国贸春季房展会上,绿景苑SOLO推出的超小户型掀起的购房热潮至今仍存余温;而在人们对小户型项目太少的慨叹声尚未落地的时候,众多的小户型项目却已经飘然而至。本次国贸房展会小户型项目可谓风头占尽,特别是东部,从CBD直至通州,纯以小户型为特色的项目就有恋日?国际、后现代城、九龙特区、旗舰?凯旋等,不仅数量多,而且销售普遍飘红。据后现代城有关负责人介绍,该项目自9月中旬推出,至今认购已达600多套,并创下了十一长假期间一天销售130套的纪录。而该项目在本次展会的首日认购即有60多套,其市场反响之热着实超过了春季由SOLO引发的第一轮小户型热潮。
据业内人士透露,今后一段时间内小户型的供量还将增加,特别是在东三环双井一带,几家地产巨头已经占下了地盘,并有曾因成功运作小户型项目而声名远播的实力派开发商加入,东部小户型市场供需矛盾将可得到较大缓解。
需求金字塔下移
小户型应市更新
从以集团消费为主到以个人购房者为主,从少数人的高档消费到多数人的生活必需,房地产市场需求结构已经发生了质变。
据后现代城销售总监姚远介绍,后现代城一期全部以40?60平方米的一居为主,将总价控制在20?40万之间,正是在深入研究了该区域内的购房者的实际需求和购买能力之后设计的。目前有50%以上的人购买该楼盘是工作在东部的青年白领,他们大多是一次置业。由于正处于事业的成长期,以往,他们要在四环内买房是不可能的,只能舍近求远,以路程换房价。
与上半年SOLO的绝对小户型不同的是,目前各楼盘推出的小户型最小面积也在30平方米以上,具有完备的生活功能和合理的生活空间,可以称之为经济型小户型。对于大多数处于创业阶段的年轻人来说,这样的户型完全可以满足二人世界,以至三口之家的基本生活需求,热是市场供求结构趋于合理的正常表现。
供需关系变化
挤压投资空间
小户型的热销虽然是市场供求相适应的良性表现,但仍有一点令人担心:那就是相当比例的以买房投资为目的的投资人。随着投资门槛的降低,投资者的相对比例和绝对数量也必然大量增加。
由戴德梁行、我爱我家、精品家园等几家专业代理行上半年的市场数据显示,由于供量的增加,今年公寓租赁市场租金普遍下滑,跌幅多在10%以上。以往市场上小户型的供应比例较小,一直处于供不应求的状态,所以在大势下跌的情况下,依然能够保持较高的投资回报率。而未来供量的大幅增加是可以预见的,市场竞争的压力必然要挤压投资空间。
此外,房子是否容易出租?能不能租个好价钱?除了位置与房产本身,物业管理和物业入住之后形成的人文环境至关重要,而这些在期房阶段是无法判断的。所以如果是投资,对于小户型的投资回报率应该保持清醒的认识和合理的预期。