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转眼间,北京楼市已经进入2002年最后一季,各房地产公司也在酝酿亮出今年的底牌,竞争2002年最后的主角。自从SOLO、非常男女获得成功,超小户型成为今年夏天最令人注目的销售焦点后,许多房地产商将目光转向了小户型,下半年尤其是秋季后开盘的新楼主打户型明显趋小:40平方米、60平方米、80平方米……这些原来不被重视的小户型一跃成为楼市主打户型的新主角。面对越来越理智的消费者,和越来越小的户型潮流,年底也有个别发展商偏偏不配合时尚,反其道而行之,像宏源公寓就推出430平方米、800平方米、甚至1600平方米的超大户型。看来,2002年的冬天北京楼市各商家将会亮出新招、奇招,竞争得更加精彩,让我们拭目以待超小户型、超大户型在2002北京楼市最后的较量中,到底谁能笑傲江湖?
超小户型成了春展黑马
说起超小户型不能不提SOLO和荣丰2008;SOLO精舍作为北京市第一个超小户型项目于4月4日春季房展会上正式开盘亮相,当即引起热销,22套全款13万的“酥皮”在2小时内就被订购一空了。而被开发商称为“二环小豪邸、年轻人的起点住宅”的整栋SOLO精舍292套房子,在四天的房展会上共订出了192套。SOLO出人意料地成为今春房展的黑马和销售最成功的项目。在随后的一个半月内,SOLO全部售完。SOLO的辉煌战绩让人不得不对大户型改小户型的改造项目刮目相看。
小户型成全了新新人类
到底是什么吸引了消费者,让并不十全十美的超小户型在春夏两季疯狂了一把呢?“拒绝把青春寄放在别人的房子里/拒绝在别人的房子里洗澡/拒绝泡吧归来又去了别人的房子/拒绝加班归来又去了别人的房子/拒绝带着一千种玩具搬家/拒绝喜欢窥探的房东以及他那条心事重重的老狗……”正是这些煽动人的SOLO主张,和看似矫情的广告语深深触动了新新人类跳动的神经;让他们第一次认识了“SOLO”以及它不到19平方米的“酥皮”SUPERSOLO,现场的“迷你”样板间配上新新人类惊喜的表情做背景,加上SOLO出乎意料地小给人带来的另类冲击,让人疑惑房子难道也成了表达时尚的玩意儿?
也是,当你发现它的话句句都说到了自己的心坎儿上,“眼前一亮”后,潜伏着的念头一下子“发芽”了:有一个自己的小屋,随心所欲把它布置得特别好,似乎不用无休止地等待。再看看SOLO的特征:二环路边市中心的位置,20至50平方米的大小,全部精装修公寓品质,均价每套28万元,首付二三万元,月供1500元以下,“青春的享受”具备了现实的可操作性。于是SOLO正好合了大学毕业不久,积蓄有限,但收入稳定的北京年轻人,离开父母真正独立生活的胃口;圆了外地进京的年轻人结束租房的漂泊,在北京安家的梦想。
小户型“张飞”变“美女”
同样值得一提的是,SOLO的前身——绿景苑二期,曾因户型不好根本卖不动。同样的地段,甚至就是同一栋楼,换上超小户型就“精神抖擞”起来。就此开发商销售总监吴总对此并不讳言,他在接受本报记者采访时说,“SOLO的成功是因为我们及时吸取了教训,并做出及时调整。最初做这种超小户型的确是有些无可奈何的,因为当时市场上的大户型已经呈饱合状态,卖不动了,这就涉及到市场转型问题,因此他们在进行重新的市场定位之前做了大量细致的市场调查,用了大约一年的时间来研究客户群,最后把目光聚集在25岁左右的年轻人身上。因为许多年以来,大多数开发商把目光投在了事业有成的中年身上,开发的都是高档的大户型,而忽视了这一潜在群体的需要。而北京恰恰集中了一大批这样的年轻人:刚刚工作,工资不低,但又不需要也无法承担高档房屋的费用,他们一般能够承担的房子在总价30万元左右。因此他们在这一研究基础上将原来的大户型合理化改小,也就是现在人们看到的这种小房型。在10层以上三部电梯连用,不用担心高峰期的上下班;这些人目前都是一个人生活,就不需要婴儿房,不需要大客厅,他可能会住个三五年就换房,这样这套房子就可以用来投资租给其他人,因为这个群体是一直会存在的。”
小户型并非多多益善
说到小户型的前景,吴总说目前他们认识到即便这种小户型很好销,但它也只是种阶段型过渡产品。即使它的潜在客户是一个庞大的群体,目前的销售情况也很看好,但不得不去正视面对它:只是一种过渡产品,而且发展到一定阶段也会停滞下来。因为现在能购买这种过渡型房子的年轻人以后的发展必定是无可限量的,他不可能永远满足于此,一定会再买大户型的房子,很多开发商盲目跟风,这并不是件好事。这样一个群体他们必定要求上班时间在半小时内,因此以消费者为中心,半小时的路程为半径,这个范围内有一个这样的小户型社区也就足够了,多了就会有问题。还有社区的住户不能太密集,每个社区内有1000户基本上就行了,否则无法应付上下班的高峰期和一些无法预计的天灾人祸。虽然承认超小户型只是一种阶段性的过度,不会永远存在对开发商来说是很痛苦的事,但也不能不正视它。相反认识到这一点会带来两个好处:对于开发商来说,不会盲目地大面积滥开发而更注重它的功能和质量。对于购房者来说,选择的余地就更大些。
二代小户型能继续火多久?
对于小户型,现在二代产品已经出炉。年底SOLO将开第二代产品,第二代位于崇文门大街。第二代产品在功能和质量上都会比第一代有所超越。据吴总介绍:SOLO二代在环境和服务上,有很多突破,主要表现在三个方面:第一是强调人与自然的关系。开发商会在每一个单元内做一个外凸的大阳台,会有五个面都是由玻璃做成,使阳光充分地照射进房间。第二是强调人和人之间的关系,因为在开过三次联谊会之后,开发商发现现在的年轻人都非常有孤独感,虽然都生活在群体之中,但只有在没有利益关系的人当中才能完全地放松自己,因此社区就形成了一个很好的交朋会友的场所。因此开发商会在每层楼中设一个公共的活动空间,在社区内和社区周边也会设类似的活动空间和会所等,供业主之间的交流沟通。第三是强调个性化的东西。因为发展商无权提供生活方式给业主,每个人想要怎样的生活都是自己的事情,生活轨迹也不尽相同,开发商只能尽量求得让自己开发出来的新产品令业主觉得舒适,功能和质量都好就行了。所以他们在开发二代产品会尽可能贴近业主的需要和想法。只有这样开发出来的产品才能更符合人们的需要,也才能存在得更长久一点。
细数“名人”小户型
名人之一:“非常男女”的“非常生活”
目前在北京正在销售的小户型有荣丰2008之非常男女,以及北欧陆经典、世纪星两个项目的“studio”(工作室公寓)。特别是荣丰2008,绝对算是小户型里的“名人”,他们的“非常男女”在京城夏季的热闹程度绝对让瓜哥也要让贤。让我们一起去参观一下“非常男女”的“非常生活”。
非常男女国际公寓位于西二环天宁寺桥向西500米,户型最小的15平方米左右,最大的也不过26平方米,是超小户型里的“超小”。一般首付3万元、月供700元左右。社区内配有宽带网络、卫星电视、24小时循环生活热水、每楼配置4部电梯。同时开通了社区至复兴门地铁站往返巴士,5分钟内即可从社区到地铁站。社区内有健身中心、商务中心、分时办公区、邮局、24小时银行、24小时便利店、租务中心、中西餐厅、快餐厅、咖啡酒吧、美容美发、网吧、洗衣房、超市、医疗室、快递中心。并有24小时送餐、上门洗衣服务、每日清扫服务、房屋租赁服务、巴士服务等。送餐在10至15元,干洗一套西装在12元左右,物业公司为小区业主提供一种共享服务。采访中记者了解到,荣丰2008自4月份开盘以来的销售情况良好,已经售出70%左右。买的人一般都是刚刚工作不久的白领,也有许多北京人买来做投资用。
但是有一个不容忽视的问题是“非常男女”虽然总价低,但单价平均在7000元—8000元/平方米,也属寸土寸金。由于户型过小,一般只能放一张床和基本的家具,有的没有厨房、阳台,业主在室内只是休息。而物业公司提供餐厅和洗衣房等各种服务,也是一笔不小的开支,所以年轻人在购买这种小户型之前要先自己算一笔账,除了首付和月供之外,是否能够承担得起其它日常生活消费和一些无法预计的花费。另外,“非常男女”一期的房子与SOLO一期一样是大户型改的,每层有27户,共26层,二期的房间和酒店一样,全是门对门的,每层有48户,而且有五栋楼,掐指算来小区单舍公寓多达3000套左右。有如此多的邻居,热闹自然是免不了的,可除了热闹,诸如高峰时段的电梯、车位、消防、保安等等开发商要周密考虑的东西还真不少。
名人之二:后现代城的“后现代生活”
自从超小户型春季热销京城以来,下半年许多开发商都将主打户型一改再改,越改越小。这些新出道的小户型项目,不再是老项目换小包装的组合,而是全新登场的小户型新秀。自然从设计到定位都成熟些,这其中后现代城应该算是小户型新秀“典范”了。
后现代城位于三四环之间朝阳区朝阳百子湾路,现代城后面,占地20公顷,总建筑面积达60万平方米,距国贸1600米。一期户型包括40至60平方米单身公寓,96平方米正南两居,165平方米跃层三居。以CBD内的小户型为卖点是后现代城的一个特色,开发商是把CBD内的人进行细分,考虑到刚刚参加工作的年轻人上班的车程问题,他们要到通州等远郊去买房租房太不方便,因此开发出这样的小户型产品来满足需要。绝好的地理位置加上白领定位和一流社区配套。后现代城自9月底实行内部认购以来,2号楼的387套房子在短短半个月内销售一空,目前3号楼正在销售中,让人对它有种先睹为快的冲动。
让我们再来看看它提供的后现代生活:代购日常生活用品、代洗补衣物,室内家居清洁、小家电维修、小型家庭设施安装维护,家教服务、家庭看护服务、管家服务,临时代为保管小型物品,车辆清洗服务、订餐服务、订送鲜花服务、宠物托管服务。代订飞机车船票、代订酒店客房、代办旅游手续、代租汽车、代订杂志、复印打字传真速递、自助自行车,加上电影院、厨房、聚会吧、便利店、银行。后现代城描绘的后现代生活简直就是年轻人的现代管家、偷懒助理和足不出户的全案服务。
再来算算账,按开发商承诺,买后现代城的房子,每个月月供是1500元,物业费不会超过120元,再加上其它日常生活开销,每个月在小区内的消费不会超过2000元,这个数字对于CBD内的白领来说应该不是问题,而且就地段而言做投资也不错。
小户型也有难言之隐
虽然日前小户型风头正劲,但小户型也有不少难言之隐。SOLO这类超小户型作为“阶段性住宅”存在有必要,占据一定的市场份额,为部分特定人群服务,但不会是主流产品。年轻消费者购房时要综合考虑,超小户型因为面积小,总价表现低,但综合来看,单价都偏贵。而且不能片面考虑表面房价,还要综合物业等其他费用支出,仔细算账。所以,若论经济性,它可能不是最好的选择。如果打算出租,则要考虑预期的租金能否抵偿按揭并有收益。通常这类房子地段、交通非常重要,关系到投资回报。
另外,开发商对小区住户密度的把握也很重要,这直接关系到日后居住的品质。现在购买小户型的主要是年轻人,冲动和考虑不够周全在所难免。所以我们要特别提醒这些买超小户型的“新新消费者”,除了房子内部的品质,整体环境,电梯承载、车位数量、消防安全等许多看似简单的问题,往往会成为实际生活的症结所在。另外,也要仔细分析开发商关于社区规划的承诺是否能完全实现。不要将理想完全寄托在承诺和广告词中,要看开发商的实力,是否准现房?一期开发入住情况如何?最好购买信誉好,能买准现房、现房最佳。深入分析开发商美好生活的承诺是确实站在自己角度上的考虑,还是仅仅为了炒作和玩概念。
除了这些热销的小户型,需要小户型的年轻人也可以多留意普通楼盘里的小户型,关注市场上物美价廉的二手房,从一些楼盘的尾房找适合自己需要的房子。虽然目前小户型还在升温,可有关专家也在提醒消费者:小户型毕竟不是主流户型,购买时要周全考虑,谨慎选择。