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物业管理是一项以服务为本质,以管理体现服务的工作,而管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。有一个好“管家”就意味着能跟业主更好地处理关系,减少交房时产生纠纷的风险,也为楼盘提供新卖点。10月17日,英国特许屋宇经理学会亚太分会与中国房地产协会信息咨询中心交流会在北京举行。就两地的物业管理进行了交流,香港的英国特许屋宇经理学会亚太分会主席练均华先生介绍了香港物业的管理情况;中国房地产协会会长、建设部原副部长杨慎介绍了中国物业发展历程和目前的管理现状。
香港:物管更细化,更人性化
物管有三种类型
练均华先生谈到,香港的物业管理主要包括公房、私房和其他房型的管理,其他房型主要包括老人住宅、学校、商场和政府部门。至于对物业管理的工作人员的要求,和中国大陆不太一样,没有所谓的上岗证,物业公司在招聘人员时会要求应聘人员具有专业资格,有的必须是相关物业协会的会员,私人物业公司必须有专业会员才能具备物业管理的招投标。物管的对象很广泛。
三类条例约束业主
由于香港物业的发展比大陆早,有一个比较完善的法律管理条例,主要有《建筑物管理条例》、《公共管理公约》和与小区业主自行签订的物业管理手册。如果一旦发生纠纷,练均华先生谈到,根据双方的条例办事,一旦遇上不交物业管理费的情况,物业公司可以到房管局登记在案,相关部门就会限制该房不得出售,物业公司可以对不交管理费的住宅进行公开拍卖;物业公司也可以上法院投诉,向法院提供证据,拿到法院的罚款判令,最高可罚5万元,超过5万元,就得采取其他方式。
缴费比例达到95%
据练均华先生介绍,根据各个部门的协调配合,香港目前的物业费缴纳比例平均达到95%,有的达到99%,而北京最好的小区也只有80%。他说,北京目前有的物业费缴不上来,除了价格不合理、人们的观念没有改变之外,关键是服务不到位。关于物业管理利润的问题,香港的物业费用和其他费用要分开,比如说小区房屋的出租费用。
业主准备办公设施
香港的物业公司属于中介公司,服务公司,主要为业主服务,作为前期办公配套设施的购置,主要是业主的事,业主委员会必须准备好一切办公设施,物业公司才能进驻,就像招聘员工一样,得准备员工办公的条件。物业公司走后,一切办公设施依然属于业主。
在谈到小区的一切设施应该属于谁的问题时,练均华先生告知,根据政府制定的相关条例,小区的一切设施属于业主,通过比较,资产、细化,分配给小区业主,并写入相关的管理公约之中。物业公司不带任何设备和资金进驻,走后,所有的剩余资金仍然是属于业主的财产。
物业费占人均收入4%到5%
据参加交流会的香港客人介绍,虽然香港属于高收入的社会,但物业费用比北京低,大概占人均收入的4%到5%,这只是一个平均数,高档物业和商场会相应的高一点。并且收了物业费用,不得再收其它任何费用。如果出现特殊情况;需要业主共同商议解决。
香港没有项目物业公司
由于物业管理属于微利行业,小的公司根本无法操作,只有大公司才能平衡收入,比如说一个小项目,如果不是大公司进驻,小公司需筹备各个部门,增加开支,而大公司实行统一管理,只需委托一些部门进行管理,节约开销。对于业主物业费的分配情况,练均华先生谈到,人工薪金占20%至40%,清洁费用占10%,电费占20%,还。得留3%的备用金,其它的作为特殊费用。这也只是一个大概,项目不同,费用的开销也会有差异,但必须给业主一个账目明晰表。
业主自己确定“管家”
香港的物业公司要进驻小区,得由业主决定,实行公开招标,和政府部门以及开发商没有任何关系。更不会出现所谓的开发商的子公司或者和政府、开发商有关联的公司进驻,一切靠物业公司自己的实力,靠自己的服务赢得业务。
香港培训业主
很多物业服务项目,服务内容无法直接体现。买了房子是否再缴管理费,很多业主不太明白,认为自己没有享受服务就不应该缴纳物业费用。在香港,有关部门专门成立了物业管理培训班,培训业主,讲授物业管理的相关知识。
北京:物管处于探索阶段
物管主动与国际接轨
在这次交流会上,北京物管行业的人士也就发展物管业务作了积极探讨。
对于业主来说,项目做得好与不好,在买房之前就可以被了解,但看不清的、看不全的是物业管理。似平去年的许多风云楼盘在进入“入住”。阶段之后,也进入了纠纷阶段。发展商与业主矛盾四起;更有甚者竟然拳脚相加,对簿公堂。业主从买房时的“上帝”沦落成人住时的“平民”,而其中扮演重要角色的正是物业管理。北京物业公司的老总早在交流会上谈到,面对尴尬,北京的物业管理开始与国际接轨,深化和提高物业管理的能力和水平;实现在全国业界内率先达到有水平、有理论、有深度的物业管理。现在很多小区开始招聘国内外知名的物业公司进驻小区。
物业收费没有按质论价
与会人员认为;目前北京的市场还不够规范,服务收费质价不符,众多房产纠纷的导火线也是物业收费。据与会人员介绍,目前谁也说不清物业收费到底应该收多少?依据的法规是什么?怎样制止乱收费?至今没有一个很明确的说法。物业收费是按质论价,但小区的收费质价没有统一,无法体现出服务的差别性跟收费的差别性,应该对服务的范围和标准更加细化。否则就会造成买卖双方对服务的具体范围和具体的标准不清楚;界定不明晰的状况。可以有一定的浮动幅度,这样才能体现服务的竞争性。
欠费现象比较严重
北京小区物业管理服务收费问题的矛盾主要是乱收费和收不上费,有的收费标准根据某个调查就简单下定论。据介绍,目前物业公司告业主、业主告物业公司的案子经常发生。物业公司主要的难题是业主欠物业管理费用比较严重,比如拆迁户,对拆迁安置不满意,拖欠管理费,不交取暖费,不缴纳保安费,低层住户不交电梯费等。另外,业主方面主要是认为管理服务不到位、不规范,小区环境脏乱差,垃圾清扫周期比较长,这种现象时有发生,物业公司认为,最根本的是物业管理的服务费没有标准可循。
物业管理收费三种方法
到会人员介绍了目前北京的物业收费有三种方法:一是普通居住小区根据《北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法》实行收费,对15个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相适用的服务标准。二是高档住宅物业管理根据《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》规定执行,高档住宅物业管理收费实行市场价,由业主委员会和物业管理公司协商确定。在业主委员会成立以前,开发商应在卖房时向购房者明示。三是经济适用住房物业管理按照《北京市经济适用住房物业管理收费试行办发》规定实施,经济适用住房的物业管理收费多层住宅每月每平方米不超过0.52元,高层住宅每月每平方米在1元左右。
物业公司良莠不齐
在交流会上,大家一致认为,目前的物业管理企业规模不够经济,导致了经营成本过高,造成物业管理困难。现在许多物业管理企业多数都是从原来的房屋维修单位转制而来,或者是从房地产开发公司分立出来,体制转轨的过程当中大多数企业规模比较小,管理成本特别高,经营效益也比较差,有的企业根本不具备物业管理应有的实力和资格,更缺乏一些必要的设备和管理人才。多家物业公司进行多头管理,管理不到位。当务之急应该用,政策去引导物业管理规模化。建议相关部门应尽快出台有关物业管理的办法,以规范目前鱼龙混杂的市场。
公司利润没有标准
物管收费的标准和物业的品质以及服务质量是密不可分的。关于物业管理公司所获取的利润,国家并没有统一的标准,但物业管理企业大都达成一个共识,管理利润一般为管理成本的10%左右。物业管理不是福利机构,是一种有偿的服务性行业。它受聘于开发商或业主委员会,为业主提供服务。可以说物业是全体业主的“管家”,业主所交的管理费除了要支付管理服务工作中的基本物耗费和员工工资外,还应该包括管理公司的利润。
物业收费时常涨价
对物业公司时常出现涨价的问题时,有人提出了一些理由:由于初期有开发商进行物业补贴,许多开发商在售房时以超低物业费吸引购房人,而一旦房屋销售完,开发商不再补贴时,物管公司选择涨价;有的人认为物业管理公司应该有很大的利润空间;或者是物管公司从业经验不足,不能准确地测算出各项管理费用,根据支出决定价格,有人也提出一些建议,物业管理公司不可擅自抬高物业管理收费标准。在业主委员会成立前,管理公司制定的收费标准应与政府物价部门制定的标准相符。业主委员会成立后,按政府指导价约定或双方协商确定。其他特约服务收费应按实际发生的费用计付,应经业主委员会或业主同意。物业管理公司的利润应由业主大会决定,年度结算的利润属全体业主所有,应滚动到下一年度使用。如果费用超支,应在下一年度适当提高收费标准,以保持管理工作正常运行。
物业费占人均收入较高
据杨慎介绍,北京目前的人均收入是13000元,如果一家按三人计算,应该是接近4万元。根据香港目前5%的比例计算,物业费应该是每年2000元,每月是160元左右。但北京至少80%的小区物业管理费每户高于这个数字,有的经济适用房的物业费也高于这个数字。同时,据介绍,北京除了按建筑面积计算物业费之外,还有停车费、车位费等。
物业培训只针对行业
就目前而言,北京的物业管理公司达到1100家,从业人员几十万,竞争相当激烈,为了得到物业管理业务,出现许多暗箱操作的情况,通过专业培养,提高物业从业人员的素质势在必行。据杨慎介绍,目前国内有四个物业管理专业培训基地,主要在深圳、大连、天津和珠海。培训3个月,有专业的教学方法和教材,结业后颁发物业管理资格证,可以获得上岗资格,专业人士呈上升趋势。可目前依然存在许多中介公司办培训班的情况,无教材,无地点,无老师的“三无”尴尬局面。结业后的从业人员素质参差不齐,为物业管理整体水平的提高留下了隐患。