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近年来,北京市物业管理纠纷不断,物管公司和业主的冲突更是不断升级。为规范物业管理市场,引入竞争机制,去年4月市国土房管局制定《北京市物业管理招投标暂行办法》;同年12月,市有关管理部门再次明确:新建商品住宅、经济适用住房、为旧房改造项目的开发建设单位及业主委员会选择物业管理企业,必须采取招投标方式确定;其他居住区在选择新的物业管理企业时,一般也要实行招投标方式(京政办发[2001]91号)。
政府有了明确规定,实际工作中执行得如何呢?
有令不行者逾80%
去年北京市新建小区100多个,但在小区管理办公室登记备案实行招投标选择物业管理企业的只有18家。今年至目前为止,实行招投标的只有三四家,绝大多数开发商没有执行通过公开招投标选择物管企业的规定。据有关工作人员介绍,相当一部分开发商仍然固守“肥水不流外人田”的传统观念,在项目开发完毕后,为安置自己的项目开发人员,自己成立物业管理公司进行后期管理。由于此类物管公司从业人员素质较低,专业性不强,服务意识差,管理水平低,造成业主和使用人满意率不高,投诉较多。还有一少部分开发商为了避开政府监控,实行假招投标,搞暗箱操作。招标方在招标前早已定好中标人,只是借用招投标的形式掩人耳目。其它投标单位在全然不知的情况下投入大量成本编制标书、参加答辩,结果是给人做了嫁衣,广大业主和善意投标人的利益受到损害。
三大原因不容忽视
招投标选择物管企业,为何有令难行呢?有关业内人士认为,造成这种情况的主要原因之一是目前物业管理招投标无法可依。虽然我国已有招投标法,但因其更侧重于设备采购和工程建设项目的招标活动,所以对物业管理的招投标活动指导性较差,适用程度有限。另外,目前我国尚未颁布《物业管理条例》,也没有制定全国性的物业管理招投标规则,造成物业管理招投标在操作中缺乏法律依据,问题较多且难以处理。
原因之二是传统的谁开发谁管理的垄断经营模式仍未打破。部分开发商认识不到与物业管理的“父子”关系会给自己带来无穷后患,而优质的物业管理可以增加楼盘的卖点。
原因之三是招标主体业主委员会力不从心。业主委员会作为业主大会的常设机构和决议执行机构,代表着全体业主的利益。作为物业管理的重大事项,重新选聘物业公司理应由全体业主决定。但目前业主普遍参与意识较差,对公共事务不甚关心,使重新选聘物业公司的过程磕磕绊绊,落实中标结果更是难上加难。业主委员会招标后原物业公司拒不退出,中标企业无法进驻的尴尬局面时有发生。
如何改变“纸上谈兵”
怎样才能改变目前这种状况呢?业内人士建议:首先,立法部门应尽快制定和颁布《物业管理条例》和《物业管理招标投标管理办法》,对物业管理招投标的一般性要求、操作程序和各方法律责任作出规定。第二,有关管理部门应该帮助开发商改变观念。招投标是通过竞争择优的过程,随着住房消费观念的转变,人们在购房时已越来越重视物业管理。优秀的项目加上优质的物业管理,无疑将提升物业的质量和吸引力,而开发商则是最大的受益者。同时,由于专业的物业管理公司与开发商的权利和义务通过物业管理委托合同作出了明确约定,所以开发和管理责任清晰,可以免除开发商的后患。招投标使物业管理收费更加科学、合理,业主满意率提升,这也正是开发商追求的目标。第三,小区业主应积极参与小区的管理和监督,支持物业管理的招投标工作。在国展家园公开招投标时一举中标的北京银达物业管理有限责任公司总经理姚莉认为,房地产市场的逐步成熟和规范,是实行物业管理公开招投标的基础。开发商要成熟,广大业主也要成熟。为了保障自己的合法权益,全体业主应自觉配合业主委员会的日常工作。同时各级法院也应加大对物业管理纠纷的审理力度,明确业主委员会的法律地位,采取强制措施落实中标结果。
有关人士还认为,物业管理市场引入竞争是市场经济体制的必然。但是在竞争机制的框架构建之初,政府应当利用行政手段加以适当的引导和适度的干预,同时加快行业立法,在法律和政策逐步完善的前提下,由外力约束逐步过渡为自我约束,让通过招投标选择物管企业不再是“纸上谈兵”。