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日前,有媒体刊出“明星楼盘纷纷进入收房纠纷期”,对于这样的声音,北京楼市或许已感不到是什么惊人的刺激,因为自2000年入住纠纷就开始小打小闹,2001年“星火燎原”,以至于造成了2001年年末市场销售量的间歇性消退。如何在住宅建造中降低质量控制的风险,已经成为业界关注的话题。
近日,由中房协组织了“零缺陷管理”研讨会,对住宅开发如何实现质量风险控制,达到最佳客户满意度的话题,在西四环北京印象售楼处进行了研讨。中房协会长杨慎、秘书长顾云昌,新华远任志强、今典集团张宝全、北京印象刘志、百人行总经理童渊等人参加了研讨。杨慎会长坦言,对于提高住宅开发水准,别人是这样那样的“经验”,而他是52年的从业“经历”,但到近年,随着住宅产业的迅速发展,如何提高住宅开发的水准,真正做到“零缺陷管理”是目前需要认真研究的问题。
想做“零缺陷”标杆在哪里?
任志强直言,开发商不是不想做“零缺陷”管理,但问题在于目前住宅开发没有“度量衡”,工业化生产可以有明确的流程、标准,就像感冒一样,38℃算是发烧,36℃是正常,但住宅开发目前没有明确的“标杆”。
清华大学季如进举了两个例子,一是有住户买的公寓为24小时热水,一吨有的高达30元,但拧开水头后,长则5分钟,短则2分钟才能冒出热水,那每天要用多少热水?每年要开多少回?那些流出去的冷水,应不应当按热水标价收费呢?这方面尚无什么规定可以对客户解释。
另外一点是在销售中产生的问题,有项目打出买顶层100平方米,送70平方米阳台,客户纷纷购买。入住以后,物业却说,这70平方米阳台要按面积折半35平方米计算物业管理费,客户当然要置疑,这70平方米不是送的吗?怎么还收物业管理费呢?纠纷由此而生。
以上提到的仅仅是入住后产生的问题,实际上在生产、销售中还存在许许多多找不着标杆的地方。
地产度量衡企业来制定
住宅建造的行业规则是由政府来完成?由学院或研究机构的专家来完成?目前我们的建设规范就是这样来的,政府牵头,专家动笔。华远地产任志强谈到,在美国80%以上的房地产行业规则是由发展商提出的,比如“分区立法”,就是由美国发展商提出的,至今延用了120年,比如修一条路,要通过一个区,这个区就有自己的独立决定权,该区不同意这条路就只能绕行。这条行业规则,渐渐上升为法律,也就是标准度量衡。
在激烈的竞争面前,强势企业纷纷在没有大规则的情形下,自己制定“企业规则”。北京印象的发展商刘志认为,在我们自己尚无成熟的行规可以遵循之时,借他山之石,不妨是利己利人之策,这也是“北京印象,德国制造”产生的初衷,北京印象几乎是完全克隆了德国同等项目的规划设计、结构设计、户型设计,以至于目前中国建研院的结构软件无法测定北京印象的结构设计。这就是企业行为超出了当前的行业规范。
这样的例子,可以说越来越多。比如说新华远的海润国际公寓与长城工程担保签定质量担保,规范化代理公司如伟业、中原、金网络的市场空间越来越大,这些都表明市场对生产及销售管理的“规定动作”已呈饥渴之势。而管理部门应当明确的是,度量衡并非一定要由学院专家完成,一线企业实践出的经验或许值得参考。