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“后房型时代”的讨论已经进入到深刻的阶段,专家学者、企业家站在不同的角度发表了各自的意见。但是一个时代的到来不是靠讨论就能实现的。后房型时代的另一个重要理念,是环境、特别是独特的自然环境,对物业的价值有着至关重要的意义。那么,我们北京是否有这样的市场需求?开发商是否发现环境的价值?买房人愿意为美景买单吗?
紫玉山庄:没有豪景不敢卖豪宅
早就传出紫玉山庄要推出8套价值几千万元的4层带电梯的豪华别墅,记者也从小道消息了解到,这几栋建筑早在初秋就已完成土木工程,但是时至今日也不见有开盘销售的意思,遂以房地产专业媒体记者的身份与开发商的销售部门联系,也被告知各种信息均属机密,等有上级指示一并通知。这一“违反市场规律”的举动引起了记者的好奇,在初冬的一个周末,我们以一个其他的借口拜访了紫玉山庄。
虽然坐落亚运村商圈,但围墙之内却簇拥着千亩绿茵。紫玉山庄是按森林公园设计的,按设计的要求园区已达到生态平衡,考虑到北京的气候环境,在西北部上风处高地的山坡上,还种植了高大的树木作为阻隔风沙的屏障,整个山庄环抱着两个总计6000平方米的人工湖,湖中饲养着上百种鱼类,与傍湖而居的水禽形成食物链。
在山庄的西门,确认了预约的会见并核实了身份以后,记者被要求下车换乘他们提供的电瓶车进入园区。进入大门之后才发现,园区的路都是被绿树环抱的林荫小路,在蜿蜒曲折之中或突见一汪碧水映出蓝天,或偶现天鹅、孔雀、仙鹤、野鸭、鹧鸪等水禽游戏岸边,难怪除了业主的私车和工作用车,其他机动交通工具均不受欢迎。
虽然被自然美景所吸引,但记者所关心的还是豪宅为什么不肯面市,紫玉山庄销售总监容志伟先生说,房子早就完工了,但是因为施工造成的对周边环境的不利影响还没有消除,重新布置的树木、草坪需要一段时间的养护才能交工,新的生态平衡要一段时间才能形成。“豪宅卖的是什么?是昂贵的地价,还是豪华的装修,或者是科学的系统设计以及周到的物业服务?现在业内众说纷纭,但我可以毫不隐瞒地说,紫玉山庄的豪宅卖的是景观环境。”容先生给他的卖点定了性。“凭什么我们敢每平方米卖到4000多美金?虽然今天在北京这种四层带电梯的别墅还不是很多,但是无法保证明天就有人仿造,因为建筑产品是不受专利保护的。而我们的景观环境是绝无仅有的,在‘亚运村森林公园’中的豪华别墅是无法复制的,懂收藏的人都懂,这叫‘绝版珍藏品’。”
最后,尽管别墅的外立面早已完成,商家还是不同意记者拍照,理由是“不能让还不够完美的形象公布出去”。
亚运新新家园:窗外的景观多卖100万
“别闹了,要不把你送到北边林子里喂狼!”小的时候听过大屯那边的老太太这样吓唬孩子。有没有狼无从考证,但是北边确实有一大片林子,这一片有4258棵大树以及一万多平方米自然水域的林子后来被批准用来开发建设亚运新新家园。
在售楼处里,一位买房人无论如何也不明白,一样的联体别墅,为什么位置不同的房价每平方米能差1000多元。售楼小姐请他站到沙盘前面,指着那套多卖100多万的房子时,他明白了,原来是这样......
销售总监荔咏梅说,亚运新新家园就是一个卖环境的典型项目,而主要的景观就在南面,包括自然林和部分水域,几排坐北朝南的TOUNHOUSE联体别墅,只能由第一排的居民观赏远处的景观,而后几排的只能看到近处的景观和前排的建筑。这样,有能力买第一排别墅的业主,不值得为窗外的景色多付出100多万?
记者在还未完工的别墅中体验了一下享受美景的感受,发现那种完全回归自然的感觉还只是停留在幻想之中,因为无论是建筑还是景观都没有完成。不过,楼书的渲染加上万通地产的信誉,人们有理由想像,在不久的将来,这里能够“看见早上的朝霞从树梢升起,看见中午的水池中粼粼跳动着波光,看见傍晚的余晖将草坪涂抹成暖色调的纯毛地毯”(售楼小姐语)。
问起“景观”卖得咋样,答:越贵的卖得越好。
深蓝华亭:朝向不同的房子价格相同
一直有人说,深蓝华亭的房子卖得奇怪,南面便宜北面贵,等去看了才知道,那话有一点夸张,但实际上确实是奇怪:同样的楼层,南北朝向的价格相同。
众所周知,在北京盖塔楼,朝南和朝北的不同户型一定会卖出不同的价格,因为人们习惯了“坐北朝南”传统四合院的居住价值观,朝北的房子不如朝南的好卖。以此说来,像深蓝华亭这样南面朝阳、北临四环路的塔楼,应该是南面比北面贵上20%才符合传统的购买心理。
“朝北的户型能看到奥运村”,华润的售楼小姐这样解释他们的定价。“2008年北京奥运会的主要场馆就在我们项目的北面,而场馆的周围是正在建设的奥运公园。这一切从我们华亭朝北的窗户都能看得到,就是奥运会结束了,也可以看到一大片公园。”
记者要求登上高楼,亲身体会购房人的感受,小姐说朝北的房子已经全部入住了,只有一套5号楼33层A户型还没有销售。在保安人员的引导下,我们来到这户被称为“能看见奥运会足球比赛”的房子。一进门,记者就发现了可能导致这套房子没卖出去的原因:在朝北的唯一一个阳台上,有两个设计或者施工造成的水泥柱,就在阳台地面的正中,也许设计的时候这儿就不是观景阳台,是杂物间或者其他什么,但是申奥成功给华亭带来了机会,再加上开发商利用奥运概念,这个地方就不符合要求了。
凭窗远眺,并没有发现想象中的公园美景和奥运气氛,只是视野开阔心情愉快。一点遗憾就是窗户太小,想必原来的设计就没有考虑“架起望远镜看足球”的需求吧。
邓智仁:买景观是一种超越
信达行总裁邓智仁认为,购房者买景观是房地产市场发展到了一定阶段之后,购房者消费意识的一种超越。北京人喜欢窗户朝南,香港人也喜欢,这一点在原来是一种不能违背的原则,朝南的户型就卖高价,不朝南的就很难卖。但是随着建筑设计的进步,窗户采光通风的作用已被淡化,观景的作用被提升。随着人们生活水平的提高,凭窗远眺以调整身心健康的需求,已经在一定程度上超过“晒晒太阳不生虫”的需求。
邓智仁介绍,在香港岛上,有很多建筑都是朝北的比朝南的卖得贵,比如著名的香港会展中心。众所周知,香港岛内侧南高北低,朝北的户型可以看到海湾美景和大陆风情,而朝南的只能看到近处的山脊或者城市的局部。这样,一般来说,这个地区朝北的房子比朝南的房子贵20%—30%。
记者问买房子为景观付钱是否能在短时间内被人们接受,邓智仁说,这需要建筑设计的进步和人们观念的进步,老一辈香港人也喜欢朝南的房子,但是随着空调系统的发展,新型建筑多是不用开窗换气的,更不用晒太阳取暖,而景观给人们带来的愉悦越来越重要,购买习惯会慢慢改变的。
问起景观作用能不能取代采光作用,老邓说:“最好是又有景观又朝阳!”