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记者日前从天津市房管局获悉,今年以来,天津市房屋交易逐月攀升,商品房保持着良好销售势头,私房交易增幅显著。
据市房管局最新统计,今年9月份,本市商品房销售达6579套、73.03万平方米,成交金额19.32亿元,分别比去年同期增长8.33%、21.37%和21.74%,其成交量创了商品房单月成交的最高纪录。
据专家分析,今年后几个月,随着房地产市场的日益净化,新建项目的相继推出和二手房市场的活跃,本市的住房交易仍将保持稳步增长的势头,会迎来更多的消费者,掀起新一轮的购房热潮。
据有关方面预计,随着市场的进一步稳定和扩大,随着消费者交易二手房需求的逐渐增多,今年下半年本市的二手房交易额将比上半年出现较大幅度的增长。通过近半年来本市二手房市场的交易情况看,许多问题往往出现在如何办理交易手续这一环节上,因此,正确办理二手房交易有几个步骤是至关重要的。
事先要准备
二手房买卖交易之前需要做的“功课”很多,要了解到哪里去找房源的同时,还需要了解二手房的交易规则以及贷款、评估等事宜,这样才能办起来顺当保险。一般在房交会和房地产大厦这样的地方,还可以索取到相关资料,三两句话也解释不清,干脆拿回家细细研究一下,对日后是有帮助的。
在房地产大厦,记者采访了天津市房地产市场的负责同志,他提醒有换、购二手房意愿的消费者,一定要到房管局指定的规范化中介机构办理交易。这其中包括:位于河西区围堤道55号的房地产大厦,那里每周六、日和月末都举办二手房交易会;规模较大的连锁店如顺驰置业连锁店、仁爱房产、我爱我家、津房置换、龙都等中介机构都是有保障的;还可以到春秋两季的天津市房交会上去走走看看,或到各区(县)的房屋置换中心去办理。
看房多个心眼
选定房源之后(可以多选几个),就要实地去看房了。一般看房都是免费的,在房地产大厦周六、日的二手房交会上,还可以坐上他们提供的看房直通车免费看房,但看房要填写并持有一张看房单。
看房都是结合地价、房价进行的。坐看房车去过之后,还应自己再去看几次并做些了解。除地点、朝向、房型等因素要现场考察以外,特别中意的房子还应多去看几次,常常会发现意料之外的情况;不同季节、早晨、晚间、下雨天有条件的话都看一看更好。
房价心中有数
二手房的房价也是有规律可循的,房屋因素是首位,房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率,混合一等结构房屋的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。其次,一般旧房的套型落后,使用不便,功能陈旧,在这方面是无法和新建商品房相比的。此外,朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响。如果房型落后、功能陈旧,如“三小(小厅、小厨、小卫)”偏单独单,总价上应减10%。楼层则以一、二层为基准价,五、六层减3%,顶层减5%。
环境因素比较复杂,既有自然环境,也有社会环境,既有大环境,也有小环境,在同一地段,旧房的小区环境是无法和新建商品房相比的。比如小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有些地区适合经商,有的地区则适宜居住。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区,都会对房屋价格产生较大的影响,有重点中小学的一般加15%。
心理因素如果不是在价格上有较大的诱惑力或其他特殊需要,人们是不愿意买旧房居住的,新、旧房价格相差不大,人们对买旧房的心理障碍就无法逾越。人们都有喜新厌旧(房)的心理因素,所以减8%。
签约要慎重
选定房子之后,接下来就是三方签约(买卖双方和中介),签约时应从以下几个方面注意,首先是双方身份的确定。第二、房屋情况的明细(是私产、合格公产房还是不合格公产房),必须对房屋现状无异议。第三、价格明确,如过户费谁承担,注意房屋产权或租赁权过户费的计算依据,是指定评估机构对该房屋的评估价,而不是任何一方商定的价。其他包括电表、水费、煤气、暖气、有线电视等必须谈清,待双方确认该房屋费用交待清楚后,要填写房屋买卖(置换)合同,免得事后发生纠纷。第四、中介费由买卖双方承担,只有全额付清房款方可办理房屋的过户手续。