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地产商负债率不宜高于60%
王石在早些时候曾表示,土地对于发展商,就像土地对于农民一样,其重要性不言而喻。但问题是地产公司拥有多少土地储备才算合适?
王石说,万科是这样考虑的:第一,土地储备既然是未来开发之需,就有个资金占用周期,不仅会加大资金占用量,还会影响公司即时的净资产回报率,所以,总的资产负债率不宜超过60%,而目前国内房地产公司的平均资产负债率大于80%,进行土地储备的能力是极其有限的。
第二,单项土地储备的大小还取决于产出能力,就万科的经验,单个项目年销售单位1500套(约16-18万平方米)是个上限,如果一块土地准备用5年时间开发,那么它的适合建筑面积应该是:17万平方米(取中值)/年×1,2(公建配套)×5年=102万平方米。
投资与销售增速的背离
王石认为,2000年到2001年,中国不少城市房地产行情一片大好,基本上是拿到住宅用地,盖上房子,就不愁卖不出去。形势好得令开发商兴奋,同时也令业外投资者跃跃欲试。市场行情好,发展商增大土地储备,投资速度加快都是理所当然的。但到了2002年,市场销售增长的速度明显放缓,投资速度却依然加快。
王石认为,根据目前的数据,房地产投资增长已远快于市场消化增长,而同去年同期相比,销售增长速度则开始放缓,开发商的投资风险在明显增加。而值得注意的是:在过热投资中,一些做运输、家电、电信、IT行业等大量业外投资者纷纷介入。
正如王石所说的,记者在近期举行的深圳多宗土地拍卖或转让中发现,业外企业对房地产表现出浓厚的兴趣,不少非地产企业或报名竞投,或到场观摩,相当踊跃。10月28日,在深圳市今年最大一宗企业商业用地转让中,红塔集团出价一直遥遥领先,但在最后一刻因经验不足,而败给深圳海岸房地产公司。在这场恶战中,红塔集团立志涉足深圳房地产的决心令人印象深刻。
不过,王石指出,这些跨行业的投资,在市场判断、项目选择、投资节奏的把握上存在明显的局限。
一个比较大的房地产项目从取得土地、楼盘规划、施工建设、到最后开卖,一般需要18个月到24个月的时间,也就是说,2001到2002进入房地产,而市场销售的反应要到2003到2004年才能显现出来。但两年后的市场情况同2000到2001年的市场情况会有质的差别。由此,业外投资者不能盲目杀人房地产领域。
在行业赢利方面,王石指出,就行业之间的利润率来比较,房地产整体行业的利润率低于家电、汽车、高科技等行业,表明房地产业的利润率已经社会平均化。
地产企业应走出去
在市场外拓方面,王石则鼓励地产企业“走出去”。据王石透露,万科目前主要精力已放在已经开发的10个城市,预计还会进入l到2个城市。只要有机会,万科会积极进入浙江、福建这样的东部省份。
附:深圳“地王”拍出天价:22.35亿
在去年12月深圳湾填海区首场土地使用权拍卖会上,3宗总面积约24万平方米的住宅用地以高出起叫价4.35亿元的高价拍出,共卖得22.35亿元人民币,无论是拍卖面积、总交易额、还是单宗土地交易额均创下国内土地使用权拍卖的新纪录。
深圳湾填海区总面积2.9平方公里,首次拍卖的3宗土地在该片区的最西面,每宗面积约8万平方米。拍卖采用了无底价拍卖法,政府只为每宗地确定了5.8亿元至6.2亿元不等的起叫价。共有15家房地产公司参加竟买,其中和记黄埔等港资企业或中资在港企业有5家,而包括万科、中海、华侨城、招商、金地等在内的深圳大牌发展商几乎全部到场。
经过三轮激烈的叫价和举牌,泰华房地产(中国)有限公司分别以7亿元和7.55亿元的高价竟得其中两宗土地,成为本次拍卖会上的一匹“黑马”;深圳百仕达实业有限公司,百仕达石化投资有限公司、百仕达LPG发展有限公司等公司则以7.8亿元的天价从泰华手中“夺”得第三宗土地。