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如何看待“泡沫说”
国内很多地方的房地产市场都有一定的泡沫成分,房地产业容易产生泡沫的主因是房地产的生产周期长,其他行业一旦市场饱和,调整得比较快,房地产相对较慢,投资上的失误比较多。加之中国储藏财富的模式比较少,一般是银行存款、证券、股票、债券,另外是房地产。那些先富起来的人,很多都投资在房地产方面,买下来以后空置的比例较大,这样就造成了资源的浪费。有泡沫不一定就是拐弯,有些地方,比如上海这两年比较热,资金流进的同时,价格就上升,价格上升,就吸引更多的资金流进来,形成自我提升的机制,越升,就有越多的资金流进,这样价钱就升得快。北京也有这样的情况,就有能力吸引北京以外的资金流进来,因此造成了供应量和实际消耗的能力有了距离。
如何看待土地招标制度
土地招标制度很好,一方面可以避免房地产业过热,另一方面可以防止出现泡沫。中国拥有房地产的人越来越多,个人买楼的比重很大,如果房地产价格跌下来,购买群体就会受到很大的打击。比如香港房地产价格一跌下来,消费能力就受到了影响,零售业、餐饮业、娱乐业就相应地萎缩了,失业率就上去了。所以政府在调整房地产业结构的时候应该小心,应该做的是控制土地的供应量。
房地产应关照普通大众
造成目前高档市场供过于求的原因在于,中国是先富起来的人买楼,还有一大批人买楼是靠单位分配,自己还没有达到真正可以买楼的程度。香港在上世纪七八十年代建的楼房都是小单位,50平方米左右,现在大一点,也就是六七十平方米,超过100平方米的在香港每年建楼量中占不到10%,我们建的楼都是给普通大众的。如果房地产业健康发展的话,应该是从底部顶上去的,普通人买了房子,生活好了,再改善,再换楼,一层一层地换上去。国内现在还是少数人的市场,将来国内的房地产发展应该是大众市场。
香港地产商的调整能力更强
国内很多发展商由于是国有企业,所以对市场的反应不够快。1993年、1994年,国家实行宏观调控的时候,当时国内的发展商对市场改变的反应是比较慢的。而香港的发展商,因为是自己的钱,一不对路马上就降价了。国内很多房地产公司因为使用的是国家的资金,因此管理人员不愿降价,因为一降价就好像是告诉别人我的决定做错了,所以这种浪费会更大。将来个人发展商比例加大以后,调整能力会快一点。
外埠企业进京赶考不易
房地产公司是本地的占优势,这在全世界都是同出一辙,外地来的一定没有本地的有优势。一是对本地经济发展情况的不了解,二是人际关系不如本地的发展商。外来的资金拿不到土地就只能在公开市场买,公开市场竞争的价格和成本比较高,这批公司风险比较大。香港发展商要到内地去投资,你的决策人员最好就在本地,到北京投资,做决定的人最好住在北京,才能感受到北京的脉搏,遥控是很危险的。不能看报告,看数据,这些数据有时是凑出来的。