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天津第3季度二手房市场成交统计显示,二手房市场经过长时间的调整,已开始企稳。一些地段的二手房受到天津大环境发展影响,已经具备了投资价值。天津北方信托国际投资公司研究所邢成所长日前接受记者采访时说,房地产具有土地稀缺性、投资回报稳定、投资价值高等特点,是国外个人投资的一种重要品种。目前天津的经济发展和大规模城市改造建设,为个人投资房地产提供了契机,重要的是要从城市总体规划发展的角度,选择投资方式、品种和时机。天津二手房市场目前各项交易指标已显示见底回升的迹象,加之一系列政策调整,特别是租赁市场的规范整顿,将为二手房个人投资提供相关保障。
房屋投资要有长期意识
以综合开发改造海河两岸规划的城市建设目标,将为城市发展带来重大深远影响,其中包括了房地产的发展格局的变化,邢成介绍说,目前个人通过投资股权和一些有房地产概念的金融衍生产品间接投资,比直接投资房地产风险小一些。个人直接投资房产可以通过分析楼盘的整体素质和区域发展前景以及投入产出的比较等方式进行。目前有以下几种住房投资模式。
直接购房模式,即投资者直接向房主或房地产开发商购买住房,并适当装修后,或出售、或出租以获取投资回报。这是一种传统的投资方式,其中包括了短期投资,即“炒楼花”;一种是通过出租来获取收益。
“炒楼花”包括买卖商品房和二手房两种,目前本市商品房在开盘期前后都有较大的宣传力度,这在一定程度上提高了人们的心理预期,使得现房出售往往难以比认购期困难,因此采取内部期内购买,开盘再卖出的“炒楼”方式风险很大。
二手房是现房,一般可以根据其历史走势及周边发展预期进行投资分析,同时二手房价格较低,目前在相对低价位上投资定位合适的二手房比较好把握。但无论投资哪种房屋,都要有抗风险心理准备,要有长期意识。
投资二手房选准投资方式
投资二手房要把握:宏观上有良好的投资环境。如健全的中介市场体系及相应的管理措施,有过户、契税倾斜等政策;要有准确的定位目标,即房子卖给或租给谁;了解区位发展前景,包括各种设施改造及景观建设,有一定的升值预期;有良好的物业管理条件,同时个人要对房屋进行适当装修、装饰,以提高附加值。
操作上首先要定位准确。如选择单身公寓类,在学校、闹市附近的单身公寓极受欢迎。一定要结合地段状况及房屋结构,进行装修,并确定装修之后的房屋使用性质以及目标顾客,切忌盲目。可以从多方面来考察投资房屋是否符合目标定位群,如对小区居住人群的定位分析,从进出小区的汽车档次可以判断出在这里居住的人群的细分定位。如果同时出现大发和大奔车,表明这个小区居住人群比较杂,区域包容性大,一般不适合长期租用的客户。
另外还可以选择其他投资方式如:以租养租,即作二房东。以租养租就是长期租赁低价房,然后通过提升租金标准的方式转租,从中赚取租金差价。目前本市一些门脸商铺这种投资者较多,但这些商铺的不确定因素较多,一般个人较难把握。
以房换房,以房换房就是以把握先机信息为前提,看准一处极具升值潜力的房产,在别人尚未意识到之前,采取以房换房的方式获取房产,再转售或出租从中牟利。一般是换进门脸房或即将要动迁的房产。
以租代购,以租代购是与开发商签订购租合同。若在合同约定的期限内购买该房,开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租住户,所付租金可充抵部分购房款,待租住户交足余额后,即可获得该房的完全产权。