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在结构调整中稳定房价
日前,上海市经济管理干部学院、上海钱生辉咨询有限公司和上海深圳物业发展有限公司等单位共同举办了“2002年上海秋季房地产发展研讨会”,与会专家学者和房地产业内人士围绕如何促进上海房地产业可持续发展进行了研讨。现将主要观点综述如下:
房地产发展应多一份理性,房价涨速和房产结构不能脱离现实市场的客观需求
张永岳(上海房地产经济学会副会长、东方房地产学院院长、教授):总体来看,上海房地产业将在整个上海经济稳定、健康、持续发展的大背景下,继续保持增长势头,并随着中国加入WTO后市场机遇的扩大而逐步迈入国际化发展阶段;同时,上海的房地产市场体系也将进一步得到完善。房地产开发企业应珍惜来之不易的市场繁荣局面,在抓住发展机遇的同时,加强自我约束,促进房地产业的可持续发展。
徐杏生(上海虹口区规划局规划咨询所所长):据统计,超过80%的上海市民认为,眼下上海的房价过高。造成这种状况的原因在于:以炒作为动机的买卖需求增长;广告宣传的误导;开发基地的前期审批周期太长,造成房产管理成本增加;开发基地的配套费用过大;土地使用费用70年一次收取政策,等等。房价过高,涨势过猛,很容易触发房地产泡沫。目前应采取措施规避风险。
顾建发(上海社科院房地产业研究中心):盲目、过度地投资房地产市场,将会影响整个市场的健康发展。我们应关注房地产市场的供求关系和投资关系。从目前看,上海房地产市场的供求关系基本正常,但投资的增长速度已超过了市场的消化能力。目前,上海房地产市场已由两外人士(即外籍人士和外省市人士)构成了市场的主力消费群体,且其规模正在进一步扩大。这种市场消费结构,将对整个上海房地产市场的发展产生深远影响。
王爱国(上海社会科学院部门研究所副研究员):上海房价在短期内高涨,是由住房货币化分配制度、国外及周边人士来沪置业、银行按揭贷款买房政策等诸多因素的叠加效应引起的。现在的关键是,这种态势能否长期维持下去。发达国家的大都市房地产价格一般都比较高,但它是一步一步走过来的,是一个渐进的过程,和当地社会经济的总体发展没有脱节,也没有偏离当地房地产市场的客观需求。
顾海波(长宁区住宅发展局高级经济师):房地产业发展亟需呼唤理性,统一认识:1、“房产热”不等于“涨价热”;2、楼市开发要均衡发展,不能盲目投资;3、房产企业的市场定位要面向真正的消费主体,未来上海乃至全国的住宅消费主体一定是广大中低收入家庭;4、房地产业过度投资将会导致整个经济结构失衡;5、政府必须适时调控,创造条件,促使房地产业实现可持续发展。
钱生辉(上海钱生辉投资咨询有限公司总经理):目前上海房价居高不下,很大程度上与现行的市场销售机制有关。不少房产开发企业热衷于短期利益,为了尽快销掉楼盘,不惜投入巨额广告费用并采取包销等方法,使房地开发的成本迅速恶性膨胀,最终这些多余的负担以高房价的形式转嫁到了消费者头上。
充分发挥政府对房地产市场的调控职能,促进房地产业的良性循环和可持续发展
朱林兴(上海市政府决策咨询专家、上海市经济管理干部学院研究员):房地产业的良性循环和可持续发展离不开市场经济中“看不见的手”的自发调节,同时也离不开政府的自觉调控。上海房地产业这些年之所以能实现总体稳定和繁荣,这与政府及时而有力的调控不无关系。目前,上海高档商品房的比例过高,这不利于房价的稳定和房产结构的均衡发展。因此,应及时进行调控,采取必要的措施控制高档商品房的盲目开发,并将房地产业纳入到面向大众、服务大众的方向上来。
徐杏生:中国房地产业有很大的发展空间,保持二三十年的发展不是不可能。目前,低端市场仍供不应求,风险主要集中在高端市场上。政府应通过调控,将房产企业的开发方向调整到经济适用房这一房产市场发展的主流上来。
朱从满(上海深圳物业发展有限公司总经理):在上海房地产市场处于低迷状态时,政府出台了许多优惠政策,终于使房地产业走出低谷。作为房产商,应十分珍惜目前繁荣的市场局面,集中精力打造与国情民情相吻合的、“造价不高,水平高;面积不大,功能全;占地不多,环境美”的、大部分人买得起的新型住宅小区。我们公司在原本规划建造别墅的莘庄地铁南侧地块开发了22万平方米的“三高一低”住宅小区———“金都花好悦圆”,其均价为每平方米3200元,很受中低收入家庭的欢迎,目前既获得了可喜的投资回报,又产生了较好的社会效益。因此,维护房地产市场良性循环的态势,促进房地产业的可持续发展,从根本上说也是符合广大房产开发企业自身利益的。
崔斐(东方房地产学院院长助理、副教授):对于房价,不应完全听任“看不见的手”的作用,政府应积极调控。但这种调控不应是简单地对房价本身进行计划经济式的限定,可以考虑多种方式,如通过规划限制来调控商品房结构,保证各种价位特别是中低价位商品房的供给。还可以通过保证租赁住房者居住质量的途径来提高商品房市场的“替代效应”作用,间接控制房价。