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“小康不小康,关键看住房”。党的十三届四中全会以来的十三年,是我国综合国力大幅度跃升、人民得到实惠最多的时期,是我国社会长期保持安定团结、政通人和的时期。在这十三年,上海一年一个样,三年大变样,各项建设突飞猛进,市民的居住生活发生了巨大变化。十三年来,房地产市场得到培育和发展,房地产业成为上海的六大支柱产业。房地产市场有关数据的变化,充分印证了上海住宅建设所取得的成就。有鉴于此,本版编辑根据上海市房地资源管理局等有关统计资料进行整理刊出,以飨读者。
房地产占GDP比重
房地产增加值占GDP比重,1991年为1.4%,2001年上升到6.4%,预计至年底将接近7%。2000年,房地产业被列为六个重点发展的支柱产业之一。
市区人均居住面积
市区人均居住面积1991年为6.7平方米,2001年提高到12.5平方米,预计至年底将达到13平方米。
上世纪90年代旧区改造
上世纪90年代,上海市拆除了包括“365”在内的各种旧房2800万平方米,竣工住宅1.2亿平方米,动迁居民64万户,使130万居民的居住条件得到改善。到上世纪末,市区居民人均居住面积已由90年代初的6.7平方米提高到了11.4平方米,成套率也大大提高。
新一轮旧区改造
新世纪开始,新一轮旧区改造全面“打响”,截至今年8月底的统计,全市已累计确认新一轮旧区改造地块265块,土地面积达1082万平方米。其中,内环线以内603万平方米,内、外环线间315万平方米,外环线以外164万平方米,需改造旧里以下建筑面积850万平方米,占新一轮改造预计拆除的2015万平方米旧里以下房屋的42.2%。目前已有118块地块启动实施,占确认地块数的44.5%,土地面积达472.5万平方米。
上海新一轮旧区改造采取“拆、改、留”并举。拆:对结构简陋、环境较差的旧里弄以下房屋基本拆除,预计拆除2015万平方米旧里,其中中心城区超过1600万平方米;改:对结构尚好但不能成套独用的住房进行成套改造或“平改坡”,其中成套改造近350万平方米;留:对具有历史文化价值的街区、建筑物及花园住宅、公寓、新式里弄等加以保留,目前认定1019万平方米。
房地产周期发展
1992至1996年是上海房地产的快速发展阶段;1997至1999年则进入调整阶段,房地产投资缩减,商品房价格下跌,空置房数量上升;2000年起,房地产开发投资结束连续三年的负增长,出现强劲回升,这是上海房地产市场进入新一轮发展周期的重要标志。目前市场供需比例基本上保持在一比一,供应量尚未出现过剩。
房地产开发投资额
上世纪90年代初,房地产开发投资额不足10亿元;2001年达到630亿元,占同年固定资产投资1995亿元的32%;今年1-9月为565亿元,预计全年将超过700亿元,占固定资产投资的比重约三分之一。今后几年,上海房地产开发投资额每年将基本维持在650至750亿元。
商品房开发规模
1991年至2001年市区新建各类房屋2亿平方米,其中住宅竣工面积1.4亿平方米,新建住宅约160万套。今年1-9月,商品房施工面积5908万平方米,同比增长23%;商品房新开工1759万平方米,同比增长25%;商品房竣工面积1194万平方米,同比增长48%。
商品房交易量
上世纪90年代初,商品房年交易量不足100万平方米;1995年突破500万平方米;1998年突破1000万平方米;2000年突破1500万平方米;2001年达到1797万平方米,其中个人购买率达到98%;今年1-9月,商品房销售面积为1404万平方米,同比增长62%,预计全年将达到2000万平方米左右。今后几年,商品房销售量将维持在1700至1800万平方米。
二手房交易量
上世纪90年代初二手房年交易量为10多万平方米;2001年达到1422万平方米;今年1-9月为1281万平方米,同比增长26%,预计全年将达到1800万平方米,日渐接近新建商品房销售量。今后几年,二手房交易量将维持在1500万平方米以上。
商品住宅需求量
因旧区改造和基础设施建设,每年动迁居民7至8万户,商品房需求量约600万平方米;因改善住房条件需要,每年购房的居民有6至7万户,需求量约700至800万平方米;外来人士,包括境外和外省市人士,每年购房占全市商品房交易量的比例约保持在10-15%,这部分的需求量约200万平方米。
空置商品房量
空置商品房1999年为1297万平方米,其中住宅922万平方米;2000年为1250万平方米,其中住宅843万平方米;2001年为959万平方米,其中住宅571万平方米;截至今年9月底,全市商品房空置面积为779万平方米,其中住宅452万平方米,比去年同期减少30%,而空置一年以上的住宅为222万平方米,比去年同期减少28%。