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我国的房地产市场从80年代初对住宅属性是不是商品的争论,到1988年宪法增加“土地使用权可以依照法律的规定转让”后,才从法律地位确立了房和地的商品属性。从1992年海南、北海等地房地产的骤然升温,到1995年以后国家政策的建立和完善。尤其是90年代末停止住房实物分配、住房分配货币化政策的实施,促使我国的住宅与房地产业成为国民经济新的增长点。可以说,没有宪法的修订,就没有房地产商品化之说;没有房改政策的实施,就没有房地产业的持续发展之今天。那么,路线和政策决定之后,是什么力量支撑我国房地产市场的发展呢?是四大市场板块:即“首都板块”、“沪杭板块”、“津渝板块”、“华南板块”,成为支撑我国房地产业的支柱板块。
房地产市场的持续发展,首先它是借助于我国经济的持续发展这个大背景而得以发展的。其次,我国经济发展过程中市场化的进程,加速了房地产商品化。国家对房地产发展政策的制定和引导,促使了房地产商品化、市场化、自有化。国家大的经济背景和正确的产业政策吻合,使住宅成为进入千家万户最大的家庭消费品,尤其是住房分配货币化的实施,“新人新办法、老人老办法”因地制宜地化解了房改工作中交错的各种矛盾,像一针强心剂加速了房改的进程。最后,老百姓潜在的购房需求,成为支撑房地产市场持续发展的动力。购房动力来自于市场分布,市场分布大体说来有四大板块组成。
“首都板块”:房地产市场具有很强的区域性,北京作为祖国的首都,有其得天独厚的优势。加之,中国加入WTO,北京申奥成功的利好消息,外资、外地企业纷纷进入,使其原本看好的房地产市场房价更加坚挺。现在的市场状况表现为:新立项开发规模继续扩大、商品房售价稳步增长、经济适用房的建设、危旧房改造的大举推进、土地市场的逐步规范等,使北京房地产市场的高价位持续运行。与此同时,也应看到,开发规模的扩张,带来销售的压力;住房二级市场的不畅,制约了百姓购房的潜在需求;房价的居高不下,使欲购房者望房兴叹。
“沪杭板块”:上海是国际性大都市,已成为亚太地区经济、金融、商业、航运的中心城市之一。外商、外地资金的进入,尤其是政府实施的对房地产业的一系列扶持政策,激活了房地产二三级市场。1996年降税费,1998年放开存量房市场,1999年内销商品房种类归并,2000年停止住房实物分配,2001年内外销商品房并轨,经营性土地实行招标,促使住房梯次消费成为热点。上海房地产市场的特点是高位运行、长平台、稳步发展。当然,开发商手上的存量土地多、别墅多、高档项目增长幅度快、房价相对较高都是现存急需解决的问题。杭州的房地产市场红火一片,得益于良好的自然环境,尤其是2001年获得“联合国最佳人居奖”,成为人们居家置业首选之地。加之杭州市政府出台的一系列政策,如,房改房上市、公积金贷款、允许外地人购房的政策,大大刺激了市场需求。当然,也存在房价偏高、住宅结构比例失调、经济适用房错位等问题。
“津渝板块”:天津、重庆均为直辖市,均为老工业基地。天津危旧房改造力度大,把危旧房改造和景观建设紧密结合,“十五”期间每年拆100万平方米危旧房,政府作用带来了大量的刚性拉动。重庆三峡工程的移民安置,大大促进了城市化进程。对城市建设来说,一个“拆”,必然有一个“安”字,促进了居民住房的升级换代。相对说来,提高城市居民的整体购买能力,还需要因地制宜地开放房地产市场,大力推进住房分配货币化,开展合作建房,采用新技术、新材料,开展住宅产业化试点小区。
“华南板块”:广州、深圳是改革开放的沿海城市,人们观念新、商品意识强。广州房地产开发在建规模不断扩大,房价稳中有降,由于房地产开发竞争激烈,民营企业的大量崛起,消费者青昧现房交易,受城市规划的影响,住宅小区郊区化、大盘化、集中化现象明显。存在问题是旧城改造难、在建规模大、空置率居高不下。深圳的房地产市场,整体楼盘素质较高,经营理念和营销策划超前,国内和香港等投资者的介入,使市场成熟较早。投资规模、土地供应控制、商品房结构调整仍是其急需解决的问题。
纵观“四大板块”房地产走势,当务之急是调整和完善土地供应制度,建立监督机制,管住土地供应源头。运用税收政策,引导和促进经济适用房和廉租屋的建设,建立以中低收入者为主体的住房供应体制,正如建设部刘志峰副部长所说:“建立各级政府解决中低收入家庭住房问题的目标责任制。”