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天津财经学院房地产经济研究所所长教授谷俊青
据有关部门统计,中低收入家庭占目前我国城镇居民家庭总数的70%以上,尽管城市化进程加快,这种比例在近期也不会有很大的改变。中低收入家庭是市场的主体,是市场的晴雨表,也可以说,中低收入家庭发挥着培育和发展房地产市场的重要作用。他们需求的强弱,直接影响着市场的发育程度和发展速度。
一、天津房地产市场的建立与发展,始于解决中低收入家庭住房,这是住房建设史上的一条宝贵经验
自改革开放以来,党和政府在提高城镇居民住房水平,改善城镇居民住房条件方面做出了卓有成效的努力,取得了举世瞩目的成就。如大规模的危陋房屋改造,特别是天津人民引以自豪的世纪危改,城镇廉租住房制度的建立,以住宅合作社为主要形式的集资合作建房等,逐步构筑了符合市场经济运行规律的,以住房商品化为理论基础的,高收入者购买商品房,中低收入者购买经济适用房(包括合作建房),最低收入者申请廉租房的住房供应体系,这已经成为各级政府解决城镇居民住房问题的出发点和着眼点。尤其是经过近20多年的努力,城镇居民人均建筑面积从1978年的7.2平方米,增加到2001年的14.6平方米,使天津城镇告别了住房极度短缺的时代。
二、中低收入家庭住房仍是发展房地产市场的基本点告别了住房短缺时代,并不等于完全解决了中低收入家庭住房问题。
最近,见到报刊上出现这样一种观点:我国城镇住房已由短缺转为过剩。其根据是:今年1—8月份,全国商品房空置面积同比增长14.1%,增幅比去年同期增加13.2个百分点,达1亿平方米左右。所有的空置房,积压资金超过2500亿元。14.1%的空置量,大大超过了国际公认的10%的警戒线。因此得出“住房已由短缺转为过剩,应减速”的观点。我觉得:住房告别了短缺,谈过剩为时过早。
据建设部提供的资料分析,全国尚有1.5亿危旧房屋面临改造,156万个家庭缺房,35万个家庭人均建筑面积在8平方米以下,通过对万户居民的抽样调查,人均住房建筑面积在16平方米以下的比例达48.9%,住房困难家庭多为中低收入家庭。因此,中低收入家庭住房仍有大量的需求,仍是发展房地产市场的基本点。住房建设需更加有序地进行,不应采取减速的办法。一旦减速,必然会导致整体经济下滑,进一步造成从就业到需求一系列社会经济问题。一旦政府调整或出台新的住房政策,或落实住房补贴,就会出现新的住房供应不足。
四、进一步完善住房供应体系,调整住房政策是繁荣房地产市场的关键所在
从当前住房供应体系的现状看,住房供应体系虽然构筑起框架,但并不很理想,住房政策虽比较理想,但执行并不很得力。为此,提出进一步完善住房供应体系,调整住房政策的两点建议:
第一,经济适用房政策条款清楚,执行模糊,与商品房难分难解。故建议商品房与经济适用房并轨,均为商品房,完全市场运作,开发商依市场需求,供应不同档次、不同价位的高、中、低等多档次商品房。中等收入及其以上消费者可根据自己的偏好、经济承受能力,进入商品房的“专卖店”或“特价柜台”随意选择。
第二,加快运作住房保障系统。保障制度可分三个层次,一是实施合作建房。主要对象为中低收入者,明确政府的扶持政策,以组织住宅合作社的形式规范运作;二是实施公共房屋。主要对象为以租赁形式解决住房的中低收入者,公共房屋以成本租金为供应特点,由政府职能部门授权经营;三是实施廉租房。主要对象为民政部门的低保对象,由政府提供房源。推行住房保障系统,最为重要的是突破长期以来难以界定的中低收入标准线。这就需要成立征信系统,建立登记制度,发挥社会监督管理的作用。
四、抓三件事可以促进我市房地产市场的发展
总的来说,我市的房地产市场目前已呈升势。天津市房屋交易价格指数反映:销售量——今年1—7月,商品房均呈比去年同期下降之势,而8—10月,则平稳上升;销售价格——今年1—10月,均比去年同期上涨。但是,仍不理想,主要表现为空置量偏高和潜在需求向有效需求转化缓慢。其中主要原因:一是拆迁量的下降,大量的实际需求蕴藏在待拆迁地区的居民,因为他们需要改善住房的前提条件是需要拆迁补偿费;二是住房补贴未到位,住房未达标,或已经达标准备以小换大、以少换多、调整居住环境等,这部分居民的比例很大,又往往因住房补贴未到位而难以兑现;三是存量房市场不活跃,私房交易不规范,住房社会保障制度不完善等,均制约着房地产市场的发展。
发展、繁荣我市房地产市场,近期应从三件事着手:一是兑现住房补贴;二是加快旧区改造;三是规范私房交易,从而促进潜在需求向有效需求的转变。