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随着人们投资意识的增强,越来越多的投资者将目光瞄准了房产市场。投资房产的方式大体有两种:一是购买房产后将房产出租,追求比较合理的租金回报率,获得长期稳定的收益。二是购买房产后待房产升值到一定程度将房产转手出售。
现在多数投资者采用贷款投资,以租还贷的投资方式。投资者入市的门槛不高,但同样要承担投资风险。一些新开盘的项目,开发商往往制造诸多“投资诱惑”。以近期某开发商推出的项目为例,通过开发商一系列的租金假定、公式计算,给客户的投资回报率居然高达35%以上;同时开发商许诺带租约销售。这些条件往往可以诱惑或诱导投资者介入,自然,投资者也就落入投资陷阱。
"投资陷阱”一
假定的租金以何为标准。开发商的依据往往是同区域或临近区域租金最高的物业,同时宣传自己项目与之对比的优势,言下之意自己的租金可以比之更高。
但实际上,租赁市场的价格由多方因素决定。
一个项目得到租赁市场的认可成为高出租率项目需要相当长的市场培育期,同时取决于项目整体的总租金水平和相同区域内市场总供给。
"投资陷阱”二
租金不是纯收入。开发商一般以房屋销售价和预测租金来确定投资回报率,但是实际上出租投资的前期投入不单单是房屋购置价,还应包括税费,尤其中高档项目,一般租户会要求提供精装修,家电全和其他生活必需品。这笔投入也应该计入房产的前期总投入。
另外,任何租赁项目不会全年满租,投资者接房、装修、备租大体需要四到五个月时间;而房屋所在项目没有得到市场、客户广泛认可的,先期的出租价格一般为同区域同类项目出租价格的平均数,如果放盘价高出平均值,房产的空置期可能更长。再有,按照国家规定,投资者出租经营房屋所得要交纳个人所得税,对于高档居住性房产委托经纪公司出租还须交纳一个月的租金。所以,一般发展商预测的租金并非投资者的纯收入。
"投资陷阱”三
带租约销售。投资者可以把这种方式看作开发商打折促销的一种手段。如租约为2年的,客户两年内的投资回报将得到开发商的“补贴”。两年以后,投资者就要面临真正的市场挑战。
"投资陷阱”四
期房风险。投资者选择期房作为投资选择,面临的风险在于开发商的信誉,一个项目成为高回报率出租项目除了依托于项目自身品质外,更多的依靠项目配套和项目周边大环境。