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一般来说,房地产业既无百年老店,也无跨国公司。横着看,它是本土化生意;纵着看,与经济发展阶段有关。
房地产开发建设项目是本土化生意,它与所在地的政策、法规、规划密切相关。因为不同地区、不同国家间的气候、民族、宗教、文化习俗等会存在或多或少的差异,所以,这些浓厚的地方色彩使开发商很难生产出像可口可乐一样的“标准产品”向全世界推销,客观上制约了房地产企业的跨国经营。
房地产还与经济发展阶段密切相关。当经济从工业化初期向后工业化过渡时,城市化进程加快,商场、写字楼、住宅等需求高速增长。进入信息社会后,大型写字楼、商场、厂房等市场出现饱和,需求锐减,只剩下住宅永远有市场。房地产的消费周期长,需求阶段化,决定了这个产业很难有百年老店。
众所周知,房地产业的门槛较低,只要能拿到地皮,手里有点钱,就比较容易进入。不像航空航天业,除了需要大量的资金外,要赶上世界先进水平,还需要几十年的苦心钻研才行。而房地产业只要有足够的资金,两三年就能赶上。这也是导致市场竞争激烈的一个重要因素。另外房地产业活动空间相对较窄,受经济周期变化影响很大。房地产业的发展受银行对开发商及消费者的支持程度、政府规划、商业周期、政策的很大制约外,还要受经济政策波动、经济形势的起伏、技术进步等因素的影响。
近年来,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,房地产投资持续保持较快的增长速度。但是,消费者可以看到中国商品房的空置率高达26%,远远高于10%的国际空置标准。而美国商品房空置率约为7%,香港约为3%至4%。越来越多的空置商品房是否真的就意味着我国的房地产业正处于“泡沫经济”的状态呢?实际上,目前的房地产市场的确存在着区域性过热现象,有的地方投资增长率大大超过了销售增长率。一些目光短浅的开发商在进行新一轮的“圈地”同时,仍一味地追捧高端市场,购买者发现房价越来越脱离自己可以承受的界限,造成新的空置;而中低端市场则出现了明显供不应求现象。但这只能说明房地产市场正处于需求急需调整的结构性矛盾中,这需要政府的宏观引导,并不能说明我国的房地产如众人担心的那样已经陷入“泡沫经济”中。
近日,央行发布了《2002年第二季度货币政策执行报告》,央行在报告中预期,房地产业经过了几年快速增长后,存在调整的可能,这一预期值得关注。就去年对中国GDP增长贡献率而言,房地产业明显偏高。据测算,2001年房地产开发投资对中国GDP的直接贡献率为1.3个百分点。间接贡献率为0.6到1.2个百分点,两者相加共计1.9到2.5个百分点,这表明,中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高。
客观而言,如今的房地产业开发热潮最主要、最直接的导因,是由于1998年开始的房地产制度改革。从统计数字上可以清楚地看到这样一个分水岭。从20世纪90年代初开始,中国经济进入高速发展状态,1993、1994年达到高峰,紧接着就是由于中央开始治理整顿经济过热,投资和住房规模一路下滑,1996、1997年到达了谷底;但从1998年开始,房地产业的增长又有一个直线上升,当年就达到最高峰,整个住房投资和开工量超过了1994年最高峰的时候;接着一路上升,1999年和2000年经济一路高速发展,2000年房地产开工面积一举超过了2亿平方米,而去年在这个基础上投资更是猛增了近30%,速度非常快。由此可见,这个高速发展是从1998年的房地产制度改革开始的。房地产在此轮经济发展中就是车轮,它带动了整个经济发展,所以当今的房地产热不是泡沫。因为到目前为止需求都还是真实的。
展望中国房地产业,可以肯定地说,我国的房地产业仍有很大的发展空间,今后二三十年的高速发展是可能的。但是,因为当前房地产市场的风险主要是结构性矛盾,风险主要集中在高端市场上,低端市场仍供不应求,所以大力开发经济适用房才是整个房地产市场的主流。据统计,20年之内,中国城市要转移进来的人口有4亿到5亿,如果按4个人一套房计算,将来在未来20年之内要提供上亿套房子,按照这个需求估算,假设把它平摊到每一年,可能至少需要5到6亿平方米的开工量才能满足这个需求。但现在中国每一年的开工面积大概是3亿平方米左右,还远远没有达到要求。可见我国的房地产业前景是乐观的。
今后中国的房地产界应把重点放在低价位的经济适用房上,而非高档的住宅,这样才能满足市场的客观需要,才能起到稳定的作用,起到抑制房价虚高的作用,从而促使房地产业带动其他相关产业的发展。