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由海河两岸规划改造方案引发的“新功能区概念”正在成为房地产业发展的新契机。记者日前了解到，一些开发企业已经着手探讨有关小户型公寓、大学生公寓、老年住房等特色功能性住宅的开发。同时，本报前期关于“功能概念划分新六区”文章刊出以后，引起了很多读者的关注，一些读者打来电话询问有关功能区及特色功能住房问题。记者就此采访了天津市城乡建设研究所王明浩所长等业内专业人士。□本报记者／王哲摄影／胡承之
老年住房小户型大学生公寓稀缺
王所长等人士介绍说，天津特色功能性住房稀缺，有关统计显示，目前天津市还没有特色功能意义的小户型公寓、老年住房、大学生公寓等住宅项目。
在售的商品房中专门为老年人设计的老年住房很少；专门为青年人设计的小户型也很少。
这一方面是因为过去本市的这一类房屋需求指向不明显，开发商不愿冒险进行这方面的投入。
另一方面，功能性强的房屋有较高的设计和设施要求，如老年住房，要有无障碍总体设计、自动报警等智能系统等，需要进行严密的投入分析预测和技术力量支持，开发商觉得难以把握，因此干脆不做。
特色功能性住房有发展空间
王明浩所长等人士认为，本市目前各类特色功能住房的需求潜力很大，如据有关调查资料显示，目前小户型很受欢迎，主要是它适应一个群体，即一些刚参加工作的，或者是积蓄不太多的，又没有成家或者刚结婚的人。
这群人很需要小户型的房子，总价比较低，可以作为过渡性住房。随着天津CBD功能区的形成，小面积公寓和商务或工作室类的小户型需求将会加速上升。
另一潜在需求就是老年住房，随着老龄化时代的到来，各类老年住房需求将加大，目前本市针对老年人开发的“银色住宅”如梅江居住区“国际老龄村”，其性能仍属于“养老院”类型的，那种集一般社区生活和养老功能于一身的老年住宅还未起步，这同时也是机会所在。
另外，随着大学城的建设，大学生公寓也将走进本市房地产市场，有调查表明，在国民储蓄消费意愿中，有10%的储蓄是准备作为教育消费的，比预期的购房开支7%还要高。
也就是说，国民潜在的教育开支可达7000亿人民币，巨大的社会需求和教育消费潜能，为开发商提供了投资市场的机会。
功能性特色房“特”在哪里
功能性特色房主要是指针对某一客户群，进行相应功能设计和配套，以便于某一群体的生活和工作。
王所长介绍说，目前老年住宅，主要是指专门为老年人设计的老年社区，以及在生活区里为老年人建造的几栋老年住房。
因为在城市里，多数父母与成年子女愿意分开居住，然而大多数老人不愿意到养老院、老年公寓生活。他们更需要在家的感觉。况且老年人中还有相当一部分人具有较强的购买力，这就产生了与传统的居家养老和关怀式的敬老院不同的开放式的养老社区和生活区里的老年住宅。老人居住的空间必须是特别设计的，比如无障碍设计，大量扶手的使用，门和走廊要宽，楼梯踏步要低。医疗服务和紧急呼叫系统要完善。
大学生公寓的定位，据调查显示，大学生们普遍认为每间公寓的面积应为20～30平方米，每间公寓应当住2～4人；一室一厅。在室内设施中，书桌、电话是必备的，此外，电视、洗衣机等，对于经济条件好的学生而言，也是不可缺少的。国家规定的大学生公寓及配套设施应满足的基本标准为：人均10平方米，房内有电话线、计算机网络及电视接口，统一配备必要的学习和生活用品，根据学生的特点配备相应的学习生活娱乐设施的专门服务场所。
小户型公寓主要是指具有特定功能总面积小的住宅项目，如专门为白领青年设计的单身之家和两口之家。
“小户型”是两个概念上的，一个是成套住宅定义上的小户型，40多平方米的一居、70-80平方米的两居、100平方米出头的三居，而在北京出现的一些20-35平方米的小户型，严格意义上不是成套的住宅，是小面积的公寓或商务公寓。像SOLO这种被房地产商定义为为年轻人设计的超小户型，每套建筑面积在35平方米以下，卧室和客厅没有明显的划分整体浴室开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化，即有24小时便利店，24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房等。（王 哲）
