|
||||
随着国内房地产业的持续发展,大量外资尤其是一些港台资本纷纷杀入内地房地产市场。经过不断地摸索和磨砺,这些外来的“和尚”已渐成锋头,可说是为国内房地产业吹来了一股新风。
内地楼市供销旺 外资卷土又重来
最近,外商投资内地房地产,成为很多地方一道特别的风景,不仅大都市,就是在一些中小城市,到处都可以看到外资房地产商的身影,那大手笔的开发量,那养眼的景观,漂亮的楼盘,独特的户型,足以让人留下深刻的印象。据有关方面统计,单香港新鸿基地产、新世界发展、长江、恒隆、恒基(中国)、瑞安、丽新控股、九龙仓、嘉里和香港兴业10大房地产商在内地的土地储备总量就超过了4100万平方米。
除了最早吸引外资的广东外,在北京、上海、重庆、海南等地的房地产开发中,外资也是一支异常活跃的生力军。据上海市工商局统计数据显示,今年上半年大项目投资集中投向房地产业,在新注册成立的外资企业中,注册资金超过1000万美元的有59家,其中21家申请了房地产开发资质;注册资金超过3000万的有15家,其中7家具有房地产开发资质,占总量的47%。东南亚最大的上市房地产公司新加坡嘉德置地集团,在中国投资额达50亿元人民币,其中7成投在上海。同时,一批欧美地产开发商也开始进入国内,在上海委托专业公司进行市场调查,表现出对中国房地产市场的强烈兴趣。
市场步步高 好巢引好凤
外来资本看好内地房地产业市场,主要是基于这样几大因素:
中国经济的快速持续发展是外资卷土重来的最根本原因。去年,美国经济增长只有0.3%,日本为负1.9%,欧盟为负0.2%,今年经济增长亦不乐观。而惟独中国经济“风景这边独好”,今年头三季度经济增长达到7.9%。今年年底,中国GDP总量有望达到10万亿元人民币。有国外专家认为,几年后,中国将有可能成为世界经济的引擎。房地产业是国民经济的“晴雨表”,在各行业中与国民经济的关系最为密切,国民经济的发展前景决定了房地产业的发展前景。
住房制度的改革从根本上促进了内地房地产市场的持续繁荣。据国家经贸委经济信息中心的数字,今年一至三季度,全国完成房地产开发投资额4862.7亿元人民币,同比增长29.4%,增速分别比上年同期和今年上半年回落1个与3.5个百分点。在开发资金来源中,国内贷款1372.8亿元,占资金来源的22.7%;自筹资金1827.3亿元,占30.3%;其他资金2731.6亿元,占到45.2%。这说明如今的情况与20世纪90年代初房地产出现泡沫时的情景已大不相同。正如一些曾经在海南折戟的企业人士所认为,今天国内的房地产业不再是无本之木,10年积累已经打下了坚实的基础。
同时,中国经济的持续高速发展也从相关方面刺激了房地产市场的繁荣。据了解,目前内地房地产投资利润率平均在10%以上,经济基础发达地区达15%以上,而国际通常标准只有3%。内地房地产业的繁荣带来房地产业的高利润,与香港房地产市场的低迷形成强烈反差,从而吸引了大量外资。
外资特别是港资通过几年来的运作实践,已经积累了在内地开发房地产的丰富经验。从广州几大港资楼盘各自的不同定位可以看出,一些港资在广州房地产市场摸爬滚打十几年后,对内地房地产市场的了解已今非昔比,他们对内地房地产市场的市场细分、产品定位越来越清晰,开发的产品也越来越贴近内地市场。
一些业内人士认为,目前,大量进入内地房地产业的仍以港资为主,大批欧美资金因为对中国房地产市场还不大熟悉,畏惧风险而在门外徘徊观望。但我们在很多城市都可以看到一种现象,许多来自欧美和港台、东南亚的房地产业服务商,开始进入内地从事房地产市场的相关配套服务,如咨询、设计、策划、营销、物管、培训等。前不久举行的北京奥运场所建设设计招标,参加竟投标的来自全世界的外资公司占了多数,潜力巨大的国内市场无疑将会对境外资本产生更为强烈的吸引力。
理性应对 重新洗牌
“狼来了”的呼声喊了很久,应该说房地产业对“狼来了”是早就有所适应的,此次外资卷土重来说到底还是一件大好事。首先,还是应验了恩格斯那句名言“市场是一只看不见的手”,它可以按自己内在的规律有序地调节相应的资源和配置。特别是像房地产业这种资金投入量大,社会牵涉面较广的经济行为,更是需要按市场经济规律办事。资本的本性就是追求利润,哪里利润高就流向哪里。
其次,外来资本的重新大举进入,将会给国内房地产业市场运行机制带来不断的优化。从开发项目的档次方面看,入世后,关税将逐步下调,各种国外新型建材的价格也会随之降低,这样开发商花同样的钱就能建设出品质更好的房产,使开发项目的档次得到提升,加上外商带来的引导时尚潮流的规划设计、先进的营销策略及更加人性化的物业管理经验,都将促进整体市场的档次普遍提高。
另外,外商携巨资再次杀入,内地市场将面临重新洗牌。外商的大规模进入必将加剧国内楼市的竞争,也会导致开发商运营手段的进一步市场化,平均利润率进一步降低,使得国内房地产市场投资开发更趋理性化。一些开发商认为,预计在未来几年中,内地房地产业的产业集中度将越来越高,一批运行不规范的小企业将会被洗牌出局,这样对健全我国房地产业市场,优化产业结构,提高产业质量,无疑是会有好处的。
现在业内各式各样的残酷竞争已经成为现实,如现在房地产业的人才争夺战开始加剧。很多民营和上市公司的职业经理人成为人才流动的主体。种种迹象表明,房地产在岁末来临之际将进入一个人才流动的高峰期。目前内地房地产人才并不太多,尤其是具有实际操盘经验的人才更是缺乏,一个项目成功后操盘手身价大增,而被挖走的案例屡见不鲜。
在此种状况下,要想在外商重新杀入,市场面临重新洗牌的局面下立于不败之地,国内房地产企业有必要打起十二分精神,知己知彼,理性应对,从人才队伍、技术创新、企业管理、资金运作等各方面进一步做好工作,想好工作,想方设法扩大规模,提升形象,树立品牌,做大做强。