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2002年的申城楼市在一片热卖和年末申博成功的热闹中间即将落下帷幕,上海楼市依然呈现出一路上扬的态势,但也不断有专家、学者对节节升高的房价提出质疑。
从宏观上看,2002年上海房地产市场上暖风频吹:浦江两岸综合开发进入实质性的启动、央行第八次降息、十大轨道的建设引发新一轮房产投资热;从政策上看,取消蓝印户口政策并没有对市场造成太大的冲击;从市场上看,100万平方米的重点工程配套商品房的正式启动,指导性房价控制在每平方米3000元左右,最近新成立上海地产(集团)有限公司和上海大盛资产有限公司对土地一级市场进行调控性经营,建立政府主导型土地储备供应机制,这些都表明了政府宏观调控的态度,使住宅开发纳入健康、持续发展的轨道。
2003年楼市的发展更加牵动了众人的心,开发商希望楼市继续走强,买房人希望楼市降温。为此同时,各种新概念、新现象也层出不穷。在此对2003年的申城楼市做一些预测。
就产品而言,住宅将在延续人性化、生态化、具备文化内涵以及国际化的基础上更注重一个“适用技术”的问题,也就是产品的经济化,基于对2002年楼市的分析,住宅“金字塔”中下部分的需求者普遍认为目前房价较高。小区建设不能落后于相应需求,但是如果太过超前,普通小区就配备豪华会所、智能化设施势必引起成本上升,脱离购房者需求。盲目以为只要提高产品品质,加强小区配置,辅以楼盘精美包装以及强大广告攻势就可以成功的观念,在2003年并不一定行得通。强调适用性、经济性将成为楼市的一个新趋势。
在产业竞争中,预计2003年将是国内房产企业走向联合之路的一年,目前外资房地产企业加快了进军上海的步伐,来自上海市工商局的统计数据表明在2002年上半年,注册资金超过3000万美元的房地产企业达到了15家,由和黄地产、新世界、新鸿基、瑞安地产等香港地产商掀起的“投资潮”将再度上演“升级版”,同时,据摩根斯坦利公布的海外基金投资中国房地产市场的一项研究显示:在未来2-3年中间,将有3-10亿美元的海外资金进入上海市场,他们凭借着雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念逐鹿市场,而国内的房地产商的政府背景优势和天然的地区优势将逐步弱化、势必需要走联合之路,扩大融资渠道、更新经营理念,重新打造核心竞争力。
跨行业联合的趋势也将更加明显。如今不断有企业提出造城造镇的计划,在这种建设中要造学校、医院、大小商业设施,出现了多元化地产开发的新局面,把一些与房地产相关的产业整合到一种社区生活中来,最近奥园与海尔合作,使房地产化家居集成迈上了一个新台阶,对降低开发成本、提高效率、提升品位、强化开发品质都将产生很好的效果。
单独的项目公司已经无法从品牌资源、资金实力、专业人员等方面和大的地产集团竞争,而要在竞争激烈的申城楼市中站在第一梯队,就要凭借合纵联横的优势,凝聚分散资源,提炼集团终极势能,并以联合营销推广模式抗衡强敌,才不会在大浪淘沙中被淘汰。