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目前,房地产抵押是房地产交易中运用得比较多的担保方式,抵押不仅能够发挥抵押物的最大利用价值,还能够为债权人的利益实现提供最大限度的保障,因而备受各大银行以及金融机构的青睐。然而由于历史、制度等原因,使我国住宅的土地供给形式极其复杂。如市场上交易的各类房产中,除新建商品住宅因房价中包含了土地出让金,居民购房可以获得房屋全部产权和土地使用权外,其他房屋包括已购公房、安居房、经济适用房、合作建房和私房等,其土地使用权大多是以无偿划拨、有偿出让、土地租赁、合作建房或旧城改造等形式获得的,其购房成本价格不包括土地价格。因此在申请抵押贷款时,这类房产只有房产权而不含土地使用权。在司法实践中,这种不与土地权属相联房产的抵押是否具有保值、增值的功能呢?是否能保全债权人的利益呢?
房产与地产须同时抵押
在我国,土地只能成为国家所有权和集体所有权的客体,而作为私法主体的个人和法人只能取得在国家和集体所有土地之上的土地使用权,也就是我们平常所说的地产。与此相反,房屋可以成为私法主体的所有物,承认房屋可以独立于土地而成为所有权的客体,因为房屋和土地使用权各自具有独立的交换价值。但是,值得注意的是,尽管承认这两者有各自独立的价值,却要求权利人是同一主体。
在《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第3条就规定:“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致原则,除法律法规另有规定外,不得分离。”此外,我国《担保法》第36条规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占有范围内的国有土地使用权,应当同时抵押;以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,该国有土地上的房屋应当同时抵押;以乡村企业的厂房等建筑物抵押的,其占有范围内的土地使用权应当同时抵押。”而《城市房地产管理法》第47条第1款规定:“依法取得的房屋所有权连同占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。”《城市房地产抵押管理办法》第4条规定,“以依法取得的房屋所有权抵押的,该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。”
可以看出,我国现行法上确立的是房产与地产的同时抵押的立法模式。建筑物、其他附着物不能单独成为抵押权标的,应当与土地使用权一并成为抵押权的标的,其目的是为了防止二者的权属不一致。土地和房屋客观上的不可分性,使房屋离开土地,其经济价值就会受到影响。从保护债权人的角度出发,强调房产与地产的同时抵押是很有必要的。
无地产权的房产抵押
当房屋所有权和相关联的土地使用权同属于同一主体的时候,房产与地产的同时抵押很容易实现。而诸如已购公房、安居房、经济适用房、合作建房和私房等,其房屋所有人是无权处分土地使用权的,如何进行抵押呢?如果允许其将房屋与土地使用权一并抵押,有损于国家和集体的利益。如果不允许其设定抵押,又会造成对其房产权利的粗暴干涉,法律面对现实陷入了困境。
其实,在现行法律上还是有解决方案可供参考的:
方案一,由房屋所有权人以出让的方式先取得土地使用权,再设立抵押权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条的规定,划拨土地使用权原则上不得抵押。只有依法办理了有偿取得手续后才可以抵押,因为在办理了有偿取得的手续之后,房屋的所有权人已经同时取得了土地的使用权,当然可以将房屋所有权和土地使用权同时设立抵押。因此对于债权人的利益不会有任何影响。
方案二,需要实现抵押权的时候,再交纳土地出让金。抵押权的设定并不是都以抵押权的实现为结果。如果抵押房屋的所有权人只想就房屋进行抵押,我们不妨允许房屋所有权人可以将房屋单独设立抵押权,但是当需要实现抵押权的时候,再由受让人交纳土地出让金,因为只有在实现抵押权的时候,才会涉及到划拨土地使用权的转让问题。具体做法是:应由设定抵押土地使用权的受让方与土地管理部门签订出让合同,并缴纳土地使用权的出让金之后,才可以优先受偿。
抵押权人利益的保护
在方案二的情况下,如何确保抵押权人的利益也许会令人担忧。即抵押权人需要就房屋优先受偿的时候,他能否同时取得土地上使用权呢?如果不可以取得,他又该如何充分实现债权呢?
事先评估环节的风险预防。抵押权人在以抵押人的房屋取得抵押权的时候,应该对房屋所有权以及土地使用权的有关情况予以掌握。如果发现房屋所有权人并没有取得土地使用权,就应该在考虑到这一因素的基础上对房屋的价值进行客观评估,并在评估的价值限度内设立抵押权。
事后的救济途径分析,由于划拨土地上的房屋原则上只能单独抵押,为了防止此时房屋有可能贬值的情况发生,根据担保法第56条的规定,可以将房屋连同划拨土地使用权一并交付拍卖(值得注意的是,在这一环节,要求房屋所有权的受让人和土地使用权的受让人须为同一主体),拍卖划拨土地使用权所得价款在依法缴纳相当于土地出让金的数额后,抵押权人可以就余额部分优先受偿。