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本期嘉宾:
开发区永泰房地产公司总经理夏慈涛
万隆置业有限公司总经理陈起
开发区建设集团建设开发分公司总经理华志忠
万科房地产有限公司销售总经理赵彤
华厦经济房建设发展公司副总经理闫和声
顺驰融科置地公司杨东
回顾2002 展望2003
辞旧迎新之际,关心楼市的百姓会问:2002年,天津楼市又“长大”了多少?“成熟”了多少?2003年还会发生什么新鲜事儿?这个问题其实恐怕也是很多地产人士正在思考的问题。
对话时间:2002年12月18日
主持人:在大家的辛苦忙碌中,天津楼市又度过了平稳的一年。经过这一年的风雨摔打,楼市肯定又比过去成熟了很多。
2002发生了什么房地产真正市场化
陈起:很明显,本市房地产市场从今年开始已经完全市场化了。这一点可以用几个现象来说明。从开发企业的数量来讲,从最早的3000多家已减少至目前的800余家,在市场的优胜劣汰中,可以说队伍越来越小同时也在越来越精。从需求角度讲,过去的集团购买现象在今年已经彻底消失,老百姓购房更加理性,分析能力越来越强,因此目前住宅的需求表现是最为真实的,完全是市场说了算。从产品来讲,今年以来产品开发的整体水平提高得最为显著。大家都会承认,开发企业像今年这样用心地研究产品是过去没有过的。
百姓消费信心大增
华志忠:近几年来,民众的消费信心正在逐渐成为决定社会购买力的一个很重要因素。最近有调查资料显示,中国的企业家和老百姓对未来的信心指数在持续上升。明年房地产市场可能会是一个由平稳到快速发展的过程。
三级市场已经启动
杨东:2002年天津楼市的一大显著特点就是房地产三级市场的启动。这方面的工作顺驰公司已经连续做了三年,从2002年第三季度开始,顺驰置业网已经开始赢利,估计明年的市场形势还会更好。三级市场整体服务水平的提高,势必会对二级市场形成很好的促进作用。说白了,老百姓只有卖掉了手中的旧房子,才有钱再买新房子。因此这应该是一个让业界振奋的消息。
夏慈涛:的确,二手房和租赁房市场的启动肯定会促进投资,拉动商品房市场。从这个角度讲,明年的市场空间就更大了。
房地产企业开始细分
杨东:2002年房地产商数量日益减少,已经有向“寡头”发展的趋势。房地产企业开始细分,大致共分为三种类型。第一种是“百货公司”型。这种企业的房地产开发涉及面很广,诸如住宅、商业、工业、写字楼甚至土地开发等等。第二种是做单一品种的“精品店”型。第三种是连锁模式。比如万科、比如奥园。
行业正在调整蓄势
杨东:2002年表面看似平静,实则暗流涌动。很多大开发商在这一年里都完成了企业自身的调整,同时积蓄一切能量来迎接来年(比如在2002年大量的土地储备)。明年这些积蓄的能量将一一爆发出来,因此明年肯定会是一个规模开发的天下。
主持人:通过对2002年的总结,大家肯定对2003年的楼市会有一个思考。对明年的市场以及将有可能面临的问题,我们不妨在这里做一个预测。
2003将会发生什么产品科技含量更高
陈起:首先,从2003年起,本市将全面禁止使用粘土砖,同时全面推广二步节能的新型建材,很多新的墙体建材会得到大量应用,而且还会得到减免税费等方面的政策扶植,因此明年的建材行业日子一定会非常好过。目前这种苗头已经显现,一些新型材料已经供不应求,购买之前都需要预约了。其次,住宅使用直饮水和中水系统肯定会成为趋势。同时住宅的智能化发展也会越来越理性,开发商和购房者都会更多地考虑它的实用性,像由于智能化系统操作复杂而导致老太太不知道怎么进自己家的事今后肯定不会再发生了。
菜单式成品房成为过渡产品
陈起:明年成品房的供应量肯定会增多,但是全面推广可能是个误区,完全取消毛坯房还会有一定难度。因此菜单式的成品房将成为一种很有特点的过渡产品。与此同时装修行业将再度崛起,其与房地产行业的联手合作将会越来越密切。
竞争由简单走向尖锐
赵彤:过去天津的房地产市场竞争相对来说还是比较单纯的,几大开发商基本上是各自为政,各开发商开发的楼盘位置相对比较集中,大家各做各的市场,各自面对的是相对划分比较明确的客户人群。而从目前情况看,自明年开始,这种竞争的形势将要发生变化了。今年以来各大开发商的争相圈地已经彻底打破了这些无形的界限,有些开发商更是东南西北全面出击,这就将使得市场充分融合,开发企业之间的竞争更加尖锐,同时也意味着比拼开发企业综合实力的时候到了。
外地地产巨头来势凶猛
赵彤:明年可能会有更多有实力的外地房地产企业进入天津市场,来分食我们的“蛋糕”。比如珠江实业、合生创展、阳光100、大连万达以及目前的奥园、联想集团等等。这些企业将带来大的资金流入,来势非常凶猛。
夏慈涛:这些外来房地产企业对本土开发商会造成很大的冲击。他们的后面都有非常雄厚的资金支持,从银行控制放贷条件等各种迹象表明,本土开发商明年可能会经历一个艰难的时期。
闫和声:从另一个角度讲,他们的进入也有好处,对房地产行业的发展会是一个有益的促进。
工业、商业地产是投资方向
夏慈涛:天津已经提出了名河名城的发展目标,肯定会陆续吸引大量的外来投资,因此,一些工业及商业的房地产项目将会成为明年的投资方向。从目前一些开发企业的动作来看,由住宅垄断房地产市场的局面在明年将有望打破。很可能会是工业、商业房地产以及住宅等三驾马车并驾齐驱。同时这些因素在一定程度上还能够启动本市的房屋租赁市场。
大盘平分天下
杨东:掐指算来,有十几个大盘项目将于2003年陆续面市。而且有意思的是,这些大盘几乎围绕着外环线均匀分布了一圈。这样的分布使得他们所面向的客户群相对均等,因此对市场需求的争夺将会更加白热化。
工程开工量剧增
杨东:由于大盘平分天下,因此明年的开发总面积以及各工程的开工量都会非常大。过去一个项目的正常开工量是5—10万平方米,而明年一开工可能就是20万平方米。同时每个项目的建设速度都会很快,因此明年的楼市可能会很有看点。(冯婉蓉)