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1、栋容积率(FAR)=住栋建筑面积/住栋占地面积。住栋占地面积是指本栋住宅所占基地界线以内的面积,即控制红线以内的面积,包括住宅附近的绿化带、停车场等,而控制红线因项目不同,其长短也不同,有的会距住宅几十米之远。
住栋建筑面积就容易理解了,它指的是住宅内房屋、楼道等面积的总和。
低密度住宅的建筑容积率应不大于0.9。据王建廷教授介绍,由于天津市的住宅以6层和6层以上的楼房为主,所以天津市房地产项目的容积率大多数都在1.1-1.2之间,小于1.0的很少。
2、套密度:每1000平方米住栋总占地面积所拥有的住宅套数。低密度住宅的套密度应不大于3.5(套/1000平方米)。
据悉,天津的别墅面积从200平方米-800平方米不等,所以有相当一部分别墅的套密度会小于3.5。
3、绿地率:总绿地面积/项目总占地面积。
绿地面积包括房地产项目中水体所占的比例。住区公共绿地率不宜低于总用地面积的10%,绿地宜以草坪、灌木和乔木相结合的绿化模式为主,具体到天津,目前出现了以种树为主,并适当地进行垂直绿化的趋势。
在绿地率方面,被采访的房地产项目都说自己的绿地率在30%以上,有的甚至说在60%以上。的确,有些高档楼盘和名牌楼盘的绿地率(甚至移栽古树)确实不错,但也有不少楼盘的绿地率根本达不到10%,并且几乎全都是草坪,且后期管理、养护没跟上。不过从总体来看,天津房地产项目的绿地率还是很不错的。