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《天津市城市房屋拆迁管理规定》经市政府第56次常务会议通过,自2003年1月1日起实施。市政府1994年8月发布、1997年12月修订的《天津市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》同时废止。新管理办法有以下几个要点:
●天津市规定的适用范围是什么?
凡是在本市的行政区域内国有土地上实施房屋拆迁,并需要补偿安置的,适用于本规定。
●拆迁的当事人是指谁?
当事人包括三方:拆迁人、被拆迁人、房屋承租人。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位;被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人,即房主;承租人是指租赁该房屋的单位和个人,包括历史形成的、实际租用该房屋的单位和个人。
按照规定,拆迁人应该对被拆迁人给予补偿安置,被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。
拆迁人可以自行拆迁,也可以委托有资格证书的单位拆迁,接受委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。市房管局、市城市房屋拆迁管理办公室和区、县房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。
●拆迁在什么情况下才能进行?
拆迁房屋的单位必须取得房屋拆迁许可证后,才能实施拆迁。而且拆迁要按照许可证确定的拆迁范围和期限进行。房屋拆迁许可证是城市房屋拆迁管理办公室对申请单位的有关拆迁资料核准后,由所在区、县房屋拆迁管理部门颁发的。
被拆迁房屋所在地的区、县房屋拆迁管理部门应当自房屋拆迁许可证发放之日起5天内,将拆迁人、拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、搬迁日期、过渡期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。搬迁期限不得少于7天。
●在拆迁安置上,拆迁人与被拆迁人、房屋承租人应该有什么契约?
拆迁人与被拆迁人应当订立拆迁补偿安置协议;如果拆迁房屋是租赁的,拆迁人应该同时与被拆迁人和房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。协议应该包括下列内容:
1、被拆迁房屋的建筑面积;
2、补偿安置方式;
3、货币补偿金额;
4、产权调换房屋的基本情况,包括房屋的地点、面积、楼层、价格和需要结清的差价等内容;
5、搬迁期限;
6、临时过渡方式和过渡期限;
7、违约责任;
8、争议解决的方式;
9、当事人需要约定的其他事项。
●拆迁补偿安置有哪些方式?
拆迁补偿安置的方式有两种,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。
●拆迁实行货币补偿的,补偿金额如何计算?
住宅房屋的,其补偿金额的计算公式是:住宅房屋货币补偿金额=房地产市场评估单价×房屋建筑面积+安置补贴金额。
其中的安置补贴金额由区、县政府根据被拆迁房屋的区位、类型、用途等因素确定。
非住宅房屋的,补偿金额根据房地产市场评估价格确定;其中属于划拨土地的,补偿金额根据房地产市场评估价格和土地使用权取得方式确定。
●拆迁实行房屋产权调换的,补偿金额怎么算?用于产权调换的房屋有什么标准?
拆迁实行房屋产权调换的,拆迁人和被拆迁人应按照拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的市场价格,结清差价;其补偿金额按照货币补偿的计算方法计算。
比如,被拆迁房屋的建筑面积为50平方米,市场评估单价是5000元/平方米,安置补贴金额为10000元。用于产权调换的房屋市场价是30万元。那么,被拆迁住房的补偿金额是:5000元/平方米×50平方米+10000元=260000元,比调换房屋市场价差4万元。那么这4万元应该由被拆迁人承担。反过来,如果被拆迁房屋的补偿金额高于调换房屋的市场价4万元,那么拆迁人应该在提供了交换房屋之后,再补偿被拆迁人4万元。
用于产权调换的房屋应当符合国家和本市质量安全标准。
●被拆迁房屋的面积是怎样计算的?
(一)公有住房按照房屋租赁合同载明的计租面积换算成的建筑面积确定;
(二)公有非住宅房屋、私产房和其他房屋按照房屋所有权证书载明的建筑面积确定。
●房屋拆迁评估是怎样进行的?
房屋拆迁评估按照住宅房屋、非住宅房屋分类。拆迁成片住宅房屋,按照房屋类型采取典型抽样的方法确定房地产市场评估价格。
住宅的,由拆迁人委托房地产评估机构进行评估;非住宅的,由拆迁人委托与被拆迁人共同确定的房地产评估机构进行评估。
进行拆迁评估的房地产评估机构应具有市房管局核准的房屋拆迁评估资格,这是确保评估公正的一个砝码。
拆迁评估的费用由拆迁人承担。
●拆迁租赁房屋的不同情形,应怎样处理?
一、如果被拆迁人与租赁人因拆迁解除了租赁关系,或者是被拆迁人对租赁人进行了安置,对此情况,拆迁人对被拆迁人应给予补偿。
二、对执行政府租金标准的公有住房,没有因拆迁而解除租赁关系的,如果实行房屋产权调换,则调换的房屋由原承租人继续承租,被拆迁人与承租人要重新订立房屋租赁合同;如果实行货币补偿,要按下列规定执行:
1、拆迁住宅房屋的,拆迁人按照被拆迁房屋的评估价格的10%给予被拆迁人补偿,另外90%加上安置补贴金额补偿给房屋承租人。
2、拆迁非住宅房屋的,拆迁人按照被拆迁房屋评估价格的20%给予被拆迁人补偿,另外80%补偿给房屋承租人。
三、被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应该对被拆迁人实行房屋产权调换,调换的房屋仍然由原承租人继续承租,被拆迁人应与承租人重新订立房屋租赁合同。
●拆迁公益事业用房,该如何补偿?
拆迁公益事业用房的,拆迁人应当依照有关法律、法规、规章的规定和城市规划的要求予以重建;因城市规划的要求不能在原地重建的,由拆迁人按照规定易地重建或者给予货币补偿。
●拆迁宗教产租赁房屋,该如何补偿?
拆迁宗教产租赁房屋,拆迁人应当事先征求宗教事务部门的意见,遵循合理补偿、适当照顾、妥善处理的原则进行补偿安置。
●拆迁产权不明确、产权人下落不明的房屋,如何处理?
拆迁产权不明确、产权人下落不明的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报区、县房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人就被拆迁房屋的有关事项向公正机关办理证据保全。
●拆迁设有抵押权的房屋,怎样处理?
拆迁抵押出去的房屋,必须在抵押人和抵押权人就抵押权及其所担保债权的处理进行协商并重新签订抵押协议,或者由抵押人清偿债务后,拆迁人才给予被拆迁人补偿安置。抵押人和抵押权人在拆迁的期限内达不成协议的,拆迁人按照拆迁产权不明确规定处理。
●拆迁违章建筑和超过批准期限的临时建筑,如何处理?
拆迁违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不给补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,但批准时明确不给补偿的,应当给予适当补偿。
●用于产权调换的房屋未建成,怎么办?
用于产权调换的房屋未建成,拆迁人与被拆迁人、房屋承租人应当在拆迁补偿安置协议中明确过渡期限。在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人可以自行安排住处临时过渡,自行安排住处有困难的,拆迁人应当提供周转用房临时过渡。临时过渡周转用房应该具备基本居住条件。
●过渡期限有什么限制?
过渡期限从房屋拆迁公告公布的拆迁期限结束之日起计算,有如下限制:
1、产权调换房屋为多层住宅楼(1至6层)的,过渡期限不得超过18个月;
2、产权调换房屋为中高层住宅楼(7至11层)的,过渡期限不得超过24个月;
3、产权调换房屋为高层住宅楼(12至24层)的,过渡期限不得超过30个月;
4、产权调换房屋为25层以上住宅楼或者非住宅房屋的,过渡期限不得超过36个月。
拆迁人不得擅自延长过渡期限,周转用房的使用人应当按时腾退周转用房。
因拆迁人的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人或房屋承租人,应当自逾期之月起增加一倍临时安置补助费;对周转用房的使用者,应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
●被拆迁人或房屋承租人自行安排住处临时过渡、搬迁以及提前搬迁的,有什么补偿和奖励?
被拆迁人或房屋承租人自行安排住处临时过渡的,拆迁人应当按月支付临时安置补助费,支付时间自搬迁之日起到提供产权调换房屋之日止。被拆迁人或房屋承租人使用拆迁人提供的周转用房临时过渡的,拆迁人不支付临时安置补助费。
被拆迁人或房屋承租人因拆迁搬迁的,拆迁人应支付一次性搬迁补助费,在期限内搬迁的,拆迁人还可以按照提前的日期给予提前搬迁奖励费。
●因拆迁非住宅房屋造成的停产停业损失,如何处理?
因拆迁非住宅房屋造成的停产停业损失,拆迁人应当给予适当补偿。
●法律责任及纠纷解决
一、拆迁人与被拆迁人以及房屋承租人在拆迁搬迁期限内达不成补偿安置协议的,经当事人申请,由被拆迁房屋所在地的区、县房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级政府裁决。裁决在收到申请30天内作出。
当事人不服的,可以自裁决书下达之日七个月内向法院起诉。但诉讼期间,不停止拆迁的执行。
二、在裁决的期限内未完成搬迁的,可以由区、县房屋拆迁管理部门报区、县政府,经区、县政府法制办公室审核后,责成有关部门强制搬迁。也可以由区县房屋拆迁管理部门申请法院强制拆迁。实行强制拆迁前,拆迁人应就被拆迁房屋的有关事项进行证据保全。
三、拆迁补偿安置协议订立后,未按期限完成搬迁的,拆迁人可以依法申请仲裁或向法院起诉。诉讼期间,拆迁人提供的补偿可以申请法院先予执行。
四、拆迁人未履行拆迁补偿安置协议的,被拆迁人、房屋承租人可以依法申请仲裁或向法院起诉。
五、拆迁人未取得房屋拆迁许可证,擅自拆迁的,由区、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,并处以已经拆迁房屋每平方米20—50元的罚款。骗取拆迁许可证的,拆迁许可证将被吊销,并处以拆迁补偿安置资金1%—3%的罚款。
六、未按许可证确定的范围实施拆迁的、委托不具有房屋拆迁资格的单位实施拆迁的、擅自延长拆迁期限的,都将由区、县房屋拆迁管理部门责令停止和改正,可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的,吊销房屋拆迁许可证。
七、接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的,将被责令改正,没收非法所得,并处以合同约定的拆迁服务费25%—50%的罚款。
八、评估机构违反规定,损坏当事人利益的,由市房管局取消其评估资格,并处以1—3万元罚款;同时承担对当事人的损害赔偿责任。评估人员故意提供虚假证明文件,或出具证明文件有重大过失,构成犯罪的,追究刑事责任。
九、房屋拆迁管理部门不按规定核发拆迁许可证以及其他批准文件的,或不履行监管职责的,对应当查处的违法行为不查处的,对直接负责的主管人和其他直接责任人给予行政处分;构成犯罪的,追究刑事责任。