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前不久,媒体报道了“部分商业银行对房地产开发项目放贷开始变得谨慎”的消息,一石激起千层浪,引起诸多业内人士的关注,房地产过热的泡沫说在金融业得到了应有的预警。消息称,针对目前大中城市房地产开发相对过剩的问题,光大银行已采取了一系列措施来规避房贷风险,如对楼堂馆所、写字楼的开发就非常谨慎,一般不做这样的项目,并且进一步压缩对房地产开发的投资。特别是对中小房地产开发商的贷款提高了门槛,利率有的上浮高达30%;对于总资产和销售收入在五千万元以下的小客户则不提供房地产开发贷款;对不了解、合作时间不长、楼盘销售前景不明朗的大客户也会提高利率。从这则消息中可以看出,今天的房地产市场已经不是大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼的问题,而是一种猫吃鱼,鱼吃虾的景象。在房地产趋于理性的发展阶段,一个在房地产界名不见经传的公司若想凭借一个项目来融资继而成名的途径是越来越难走了。
信用低是拦路虎
应该说,以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业,金融业的支持必不可少。从房地产开发资金的四条主要来源——自有资金,银行贷款,资本市场融资和销售回笼资金来看,银行贷款一直是开发资金的主要来源。在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法,一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30%,其余行业占70%:二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30%,住房抵押贷款及其他业务占70%。在房地产业快速发展、对国民经济贡献很大之时,银行却对开发商收紧了钱袋,这似乎令人费解,但银行也确有苦衷。
银行放贷极为注重稳定的信用关系,金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序,房地产业排名倒数第四,仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。房地产业虽然在1998年之后发展很快,但信用状况与其他行业相比并不理想。而相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发,规模化,集团化,有品牌的开发商很少。银行相关人士表示:信用低是开发商筹资难的真正原因,信用低即意味着信贷风险。中国诚信证券评估公司曾对上海,福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级,结果表明:在信用较好的上海,受评的238家开发商中,信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37%,2B(有风险但可以贷款)占59%;福建受评的122家开发商,2B及以上企业占68%。而调查的核心问题是:规模太小,自有资本金太少,实际源于银行的资金普遍高出50%,信用状况普遍较低。
12月5日,中国人民银行发布了“切实落实房地产信贷管理政策,促进房地产业健康发展”的一则消息。为切实解决房地产信贷中存在的问题,中国人民银行日前决定,对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查,检查针对的重点是:一是银行是否对“四证”不齐备的房地产项目发放开发贷款;是否放松贷款条件,在开发商自有资金没有达到开发项目总投资30%的情况下发放住房开发贷款。二是商业银行个人住房贷款业务中,是否有违反《个人住房贷款管理办法》的规定,“零首付”、降低首付款比例或其他变相违规行为的问题:购买期房的,是否符合多层住宅主体结构封顶,高层住宅完成总投资的三分之二的规定,是否严格执行个人住房贷款利率政策,有无擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为。三是个人商业用房贷款是否严格执行抵借比不得超过60%、贷款期限最长不得超过10年,商业用房应为现房的规定。四是商业银行分行是否存在逃避其总行授权、授信额度的规定,以流动资金贷款替代住房开发贷款,向开发商发放贷款的行为等。中国人民银行强调,各商业银行要严格审查住房开发贷款发放条件,调整和优化房地产贷款投向,防范各种潜在的金融风险以促进我国房地产业的健康发展。
惜贷不等于不贷
这些惜贷的消息一出,许多人误认为银行就此不向房地产开发商贷款了,但惜贷不等于不贷,只不过银行对市场环境保持了一个清醒的头脑,比以前更慎重、更细致。据悉,光大银行对于房地产开发项目惜贷,但对于像北京城建集团,住总集团、建工集团这样的优质客户,他们会采取另一种做法,不但不提高贷款利率,还会适当放宽一些政策去争取项目。即使对于大开发商也不会通过降低利率来吸引对方。中国工商银行房贷部相关人士也表示,工行并没有压缩房资金额,而是更多地把资金投向有实力、销售前景看好,户型合理的项目。实行“低层封顶,高层要完成项目三分二”的原则加强对客户的监控。中国建设银行则实施了“个贷品牌”手段,全力打造“乐得家”品牌,争夺一些实力强,在市场上有口碑,信誉度好的品牌房地产企业,在开发贷款,硬件配备。服务,保证金的扣留额度,担保的时间上都动了不少脑筋。
与对开发商的惜贷相比,个贷却是红红火火。据资料显示,个人住房贷款的不良贷款率不足0.4%,再加上它具有担保方式完备,风险小等众多优点,各家银行都对其格外关注,也纷纷地加大了个人住房贷款的投入力度,积极支持住房消费,使大量信贷资金转化为现实需求。截至今年10月底,中国工商银行的个人住房贷款余额由1997年末的62亿元增加到2418亿元,增长了38倍,预计到2005年末,中国工商银行住房贷款占全部贷款的比重将达到1596左右,其中个人住房贷款占全部贷款的比重达到12%以上。业内专家指出,从迅速发展的住房贷款业务和买卖双方的巨大需求空间来看,个人住房贷款业务将成为商业银行稳定的收益渠道和效益增长点,这是一块会越做越大的“蛋糕”。
商业银行也是要讲赢利、讲规避风险的,当银行不能观察到项目投资风险或确定投资风险成本太高时,银行只能根据企业平均风险状况,决定贷款利率。但这样一来,那些低风险企业由于借贷成本高于预期水平而退出借贷市场,那些愿意支付高利率的企业都是高风险企业,因为从事高风险甚至投机性事业才能获得超额利润来偿付高利息。这时,贷款的平均风险水平提高,银行收益可能降低,而呆帐增多,房地产金融风险显著增加。目前在房地产日益疯长的势头上看,以信用为度量基础正是银行规避借贷市场风险的有效手段,有品牌、有信誉的房地产公司、信用程度高的个人消费者自然是银行贷款的倾向目标。
路难走还得走
对房地产个人信贷和对房地产开发企业的信用等级评估,实质上都是基于信用对房地产金融风险的解释,信用是信贷的基础。双方因为信息的不对称,才需要专门的中间部门来减少和消除个人同房地产开发企业,个人同金融机构、金融机构同房地产开发企业之间的信息差距,以消除和减少可能的房地产金融风险。
目前我国房地产开发企业的直接融资所占比例很少。商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款,所提供的贷款主要也是短期流动贷款,这对需要长期资本的房地产企业来说,还是不适应当前市场的需要,不能保证房地产业的持续发展,相反却成了房地产业发展的一个限制性因素。因此,为了增加资金来源渠道,分散资金风险,拓宽融资渠道,解决开发商资金紧缺的心病,建立全面的房地产开发融资体系已迫在眉睫了。当然,这并不表明银行等金融机构在融资体制中不再重要,相反,这种转变为银行融资机制拓展业务范围,创造新的融资产品,开拓市场空间提供了机会。
从商业银行间接融资和资本市场直接融资两个方面的比较上看,国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准,而去年我国房地产开发企业资金来源的统计显示,企业自筹资金不足28%,银行融资占21.7%,建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38%,在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。
在直接融资上,许多房地产开发商自然想到上市,推行房地产证券化,向社会大众筹集开发资金,通过证券化吸收多元化投资主体,让民营企业和社会个人投入新的资金,形成规模经济,降低房地产公司的投资风险。目前,我国2.5万余家的房地产企业中只有50多家实现了在证券市场上市融资,其数量同其在国民经济中的地位极不相称。但一些投资银行界专家坦言,资本市场并不过于看好房地产业。房地产开发项目本身具有现金流不均匀、投资回收期长,业绩变化大等特点,在股市上往往表现为劣势。从这几年的实际情况看,房地产板块的利润水平一直接近最下游。新的公司上市规则似乎放宽了上市限制,但券商等中介机构将承担完全责任,暗箱操作已无必要。在新规则面前,真正有实力,守规矩的开发商可以顺利上市,而在目前开发商数量过多.信用水平普遍低下的情况下,欲通过大规模上市解决行业性的资金短缺,似乎并不现实。
融资无疑是一把横在开发商头上的双刃剑,目前路虽不好走,但未来要走的路却很多。对于房地产业来说,扩大融资途径将是一场必须的革命,传统模式中以开发商为投资主体的格局将被逐渐打破。