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法国IDI制度
住宅质量保证保险源于法国,名为“潜在缺陷保险(InherentDefectsInsurance,简称IDI)”,又称“建筑物十年期责任保险(LiabilityForTenyears)”。IDI保险有着悠久的历史。1804年拿破仑法典规定,建筑师和设计师必须在建筑完工10年内负有对房屋结构缺陷做修正的严格责任。在10年保证期后,除非能证明建筑师或设计师有欺诈行为,否则建筑所有者本人将对建筑负完全的责任。法国后来对原有法典在很多方面进行了修订。开发商、承包商、部件生产商都要对房屋质量问题负连带责任。现在建筑结构工程的保证期是10年,非结构工程的保证期是2年,房屋的建造商必须对其在法典中的法定责任投保责任保险。1979年制订了《斯比那塔法》(Spietta)。该法规定10年期的潜在缺陷保险为强制性保险,必须由房主或开发商投保。从1990年7月31日后,对潜在缺陷强制保险的要求有所放松。对于自建房屋用于办公的大公司,不用强制投保该保险。但该强制保险仍适用于所有用于居住的房屋。即所有的住宅仍然需要强制保险。针对IDI保险,法国制定了一套复杂的建筑技术评定检查机制,在技术评定检查过程中发现的问题,只要建筑商没有按要求整改,技术评定检查机构就有权要求工程停工。技术评定检查机构对建筑工程签发的合格证书是IDI保险生效的前提条件。
日本住宅性能保证制度
日本从1982年开始建立住宅性能保证制度。日本住宅性能表示制度(我国叫做住宅性能认定制度)和日本住宅性能保证制度一起,构成了《住宅品质确保促进法》的主要内容。《住宅品质确保促进法》于1999年由日本参议院和众议院一致表决通过,其中第八十八条和日本民法规定,新建住宅的卖主对住宅负有十年的性能保证责任,这是强制性的。《住宅品质确保促进法》第九十条规定,在新建住宅承包合同或新建住宅的买卖合同中,卖主对于瑕疵及其它住宅隐藏瑕疵,也可以设定二十年以内的保证责任,这是约定性的。日本住宅性能保证制度是确保住宅质量和性能的一种运作机制,由于从法律上规定了开发商必须对住宅质量提供十年长期保证,当住宅出现了保证书中列明的质量问题时,通过保险机制保证消费者的权益。从而消除了消费者对住宅质量和性能的不信任感,有利于消费者放心购房。