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中国房地产及住宅研究会常务副会长 包宗华
最近一个时期,议论房地产业是否产生了泡沫或泡沫经济的人士甚多,已经成为一个热门话题。由于对泡沫或泡沫经济一词的释义,在我国一直存在着不同的解释,从而增加了研讨的复杂性。为此,讲一讲我对这个问题的认识。
一、西方国家对泡沫和泡沫经济的释义
泡沫或泡沫经济一词,来源于西方经济学界,简要的释义是:虚拟资本的过度增长。具体的解释是:在市场经济中,通过各种“狂热”的活动,使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨,若干倍地远离其价值。这种若干倍猛涨形成的高价,不能长期维持,最终会像泡沫一样地破灭。这就是泡沫或泡沫经济现象,其中比较典型的,则称之为泡沫事件。
据记载,最早发生的泡沫事件,是1636年在荷兰发生的郁金香狂。狂热的人们经过各种哄抬手段(含欺骗性宣传),使得郁金香这种花卉的价格发疯式地狂涨。另一个例子是1719年~1720年在英国发生的南海泡沫。南海公司制造谎言,声称该公司发现了金矿,使得该公司的股票若干倍地陡涨。以上两个例子,其陡涨形成的高价,最终都像泡沫一样地破灭了,因而西方经济学家称之为典型的泡沫事件。
20世纪80年代,在我国长春发生过一次君子兰泡沫事件。经过疯狂的哄抬,把当时每盆几十元、几百元的君子兰花,哄抬到几万元一盆,其中价格最高的一盆,高达15万元。这种高价,当然会像泡沫一样破灭,最后仍然回到与其价值相符的几十元、几百元一盆的价格。
此外,1719年发生在法国的“密西西比泡沫”(亦称为约翰·劳金融诈骗事件)以及20世纪80年代发生在我国的“炒卖邮票狂热”,也是具有一定影响的泡沫事件。
据最近收集到的资料,近几年西方国家有些专家著文论述泡沫经济时,仍然使用了与上述内容基本相同的释义。
二、几个有关的词汇
许多专家认为,用泡沫一词来形容这种经济现象是很巧妙而“入神”的。如果把商品经济比喻为一个汪洋大海,商品经济的运行就会像海洋一样不断地涌起浪潮,有了浪潮就必然会经常地产生泡沫。这个比喻比较准确地说明了以下三点:第一,在商品经济高度发达的社会中,泡沫总会在各种商品中经常发生。第二,任何泡沫,只能停留短暂的时间就会破灭,仍然还原为海水。第三,任何商品都有产生价格高涨这种泡沫的可能,由于泡沫破灭后商品仍然存在,因而不能把商品叫做泡沫。同理,也不能把房地产或房地产业叫做泡沫或泡沫经济。
根据上述分析,有些专家认为需要把几个有关的词汇区别开来。
一是,要把一般性泡沫与泡沫事件区别开来。某种商品的价格在一定时间内有了较大幅度的上涨,但没有达到典型的泡沫事件条件的,应称为一般性泡沫,也可简称为泡沫或经济泡沫。由此可见,一般性泡沫,是比较经常而普遍地产生的,并会在一定程度上产生调节市场的作用,不完全是消极作用。
二是,对于典型的泡沫事件,要把轻重泡沫事件区别开来。这两者之间的区别,主要是指其对国民经济的影响大小而定。一个泡沫事件,如果其影响的时间较短,对国民经济的影响较小,就叫做泡沫事件;如果持续时间较长,对国民经济产生了较大的影响,就叫做泡沫经济事件。这种区别轻重的主张,虽然有一定道理,但许多专家在评论实际发生的泡沫事件时,并没去进行严格的区分,因为有时候是很难区分清楚的。
三、一个特殊的泡沫经济实例
从1960年至1990年的30年里,日本国六大都市的土地价格,惊人地高涨了56.1倍,而同期国民生产总值只增长了17.4倍,从而成为一个世所公认的泡沫经济事件。这一特殊的“个性”事件,有别于以前人们对泡沫经济是“短暂的”、“迅速破灭的”、传统的“共性”释义。
日本国六大都市土地价格持续30年高涨,主要有三个原因:一是,从1955年日本经济起飞,至1990年的35年时间,国民经济持续发展,其中有20年国民生产总值的年平均增长超过10%,使日本很快地成为世界上第二大经济强国。经济实力的增长,使它对于地价高涨有较大的承受能力。二是,国民经济的持续发展对城市土地产生了巨大需求。而日本国人多地少,政府又严格控制农业用地转为工业用地,从而形成了土地奇缺的局面。土地长期奇缺,应是土地价格持续猛涨的主要原因。三是,政府对土地价格猛涨的副作用认识不足,长期未能采取有效的调控措施,自由炒作土地又加剧了价格猛涨。
日本国在泡沫经济(含1985年后发生的股票投机狂潮)充分地显现后,从1991年起,土地价格开始较快地下降,到2001年下降了一半多。
四、产生泡沫经济现象的原因
对泡沫经济产生的原因,许多西方国家的专家解释为:“泡沫是任何形式的过度投机”,有的专家认为这种解释抓住了问题的本质。在我国开展能否允许房地产投机的讨论时,有的专家就主张应允许合理投机,反对过度投机。其根据是过度投机引发了历史上几起著名的泡沫和泡沫经济事件。与之持不同意见的专家则指出,固然过度投机是产生泡沫经济的主要原因,但并不是所有的原因。世界上最早发生的泡沫事件,一个郁金香狂,起因于哄抬物价(含欺骗性宣传),另一个南海泡沫事件则起因于制造谎言和哄抬。两个泡沫事件的主要起因,应包括采取了不合理、不合法的行为,而不能全部归入过度投机。特别是前面讲述的日本六大都市土地价格持续狂涨的原因,更不能都说成是过度投机。总之,商品经济的运行内容是十分复杂而多变的,产生泡沫和泡沫经济也存在着多方面的原因。如果把产生原因全部归为过度投机这一主要原因,就不够全面和妥贴。
在西方国家发达的市场经济中,房地产市场和股票市场是投机炒作最频繁的市场,价格的波动也最频繁,并不时地产生大起大落。因此,人们把房地产市场和股票市场称之为泡沫经济的高发区。确切地说,应是一般性泡沫的高发区。因为典型的泡沫事件,在房地产市场和股票市场也是不多的。
五、部分专家对“泡沫”的补充
20世纪90年代下半叶,我国有些专家对泡沫和泡沫经济的释义补充了新的内容。有些专家认为,在发展经济中,不顾需要和可能,盲目地过量生产或过量投入,造成了产品或建成项目的大量积压,也是一种泡沫现象。例如,我国1992年~1993年发生的房地产过热中,有的城市盲目地超过经济承受能力和市场需求去搞房地产开发,结果造成了大量土地、房屋闲置和“半拉子”工程。事隔几年后,有些专家在分析这些“积压”时,就认为是泡沫现象。又如,有的领导在近几年作发展国民经济报告中曾经提出,我们要求的是扎扎实实地发展经济,要挤掉水分和泡沫。有的领导还指出空置商品房的增加要特别注意防止房地产业出现泡沫经济。以上新补充的内容,主要地已不是西方国家讲的“疯狂涨价”那种泡沫,而是超过需要和可能的投入和增产而造成的大量积压,直至包括重复引进和引进“洋垃圾”而无法投入正常生产和使用等内容。这些新解,是在我国范围内对泡沫和泡沫经济释义的补充。值得指出的是,近些年人们议论的房地产泡沫,主要是依据这些新补充的内容进行议论的。
对于上述补充性新解,有两种截然不同的意见。
一种意见认为,迄今为止国际上对泡沫和泡沫经济并没有作出统一的或经典的释义。西方有名的《新帕尔格雷克经济学大辞典》就明确指出:“理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的定义”。在没有统一定义的情况下,我国专家当然有权提出增添内容的建议。有些专家还进一步解释说,过量投入或过量生产造成的积压,最后要作为“废品”处理,这与泡沫最后要破灭颇为相似,把这些内容补充入“泡沫”释义,是可以成立的。特别是在近几年来,以上对泡沫和泡沫经济补充的新内容,已经在我国较为普遍地流行使用,说明它具有一定的合理性和在我国流行的群众基础。
另一种意见认为,泡沫和泡沫经济词汇已在西方国家流行使用了300多年,虽然对于在什么情况下才叫做“泡沫状态”尚未作出一致同意的定义,例如世所公认的典型的泡沫事件都是价格上涨几十倍的,而对于涨价几倍的能否叫泡沫事件就没有取得一致意见。但是,对泡沫和泡沫经济的释义,却早有比较普遍的、约定成俗的解释。因此,不宜对泡沫和泡沫经济的释义补充新的内容。特别是我国有些专家补充的新内容,本来就有“投资规模过大”、“发展过热”和“生产过剩”等专有而明晰的词汇,而且“大量积压”与“价格疯涨”还存在着“矛盾”,治理时采用的政策措施也会完全相反。硬把这些内容统统归入“泡沫”一词,容易含混不清。还要指出,补充内容把有些经济现象归入“泡沫”范畴也不够确切。例如某城市年底统计,有积压一年以上的住房100万平方米。按补充解释,这100万平方米住房应归入“泡沫”的范畴。但事实上这100万平方米住房仍是实实在在的物质财富,其中的大多数,将会在几年内或者稍长一些时间内卖出,并没有像泡沫那样的“破灭”。因而,用“泡沫”来形容积压住房并不妥当。在讨论中,有的专家还为此提出了要对泡沫经济释义进行“正本清源”的主张。
对这两种不同意见,估计会有以下三种可能的发展:
一是,长期共存。国外使用他们的传统释义,我国一部分人士继续使用包含了补充内容的释义(注:迄今为止,我国仍有一部分人士不同意也不使用补充释义)。这是现实情况,估计这种情况还会延续较长的时间。
二是,以我国释义为基础的统一。经过我国长期坚持使用补充释义,并不断地予以完善和规范,加上广泛的国际交流,这种补充的释义最终为其它国家所接受。
三是,以传统释义为基础的统一。也就是说,可能国外始终不接受我国的补充释义,国内也认为可以放弃补充释义,仍然回到传统释义上去。
六、房地产泡沫因何成为热门话题
房地产业是国民经济中的一个重要产业,它的增加值占GDP的比重,投资额占社会固定资产投资的比重,它的发展对社会的贡献和对国民经济的带动作用,以及它出了问题对国民经济产生的副作用,都相当突出。许多国家的政府和社会人士给予房地产以高度关注,是很正常的。
1997年发生亚洲金融危机时,受“灾”较重的泰国,出现了大量房地产卖不出去的局面。当时泰国房地产贷款占银行贷款总额40%以上,房地产卖不出去,还不出贷款,就进一步加重了金融危机的危害。我国有的专家著文不仅认为泰国的房地产业对金融危机起着“罪魁祸首”之一的作用,而且按当时有些人士提出发展过热就是泡沫经济的新解,还给它的起因戴上了泡沫经济的帽子。从那时以后,有些人士就把防止房地产发展过热与防止房地产出现泡沫经济等同起来,一提到房地产发生的问题就容易归结到泡沫上。
总之,一是房地产业在国民经济中的重要地位和作用,使人们重视它;二是国内外房地产业在经济萧条或金融危机时产生较大危害的教训,使人们担心它;三是,近年来某些城市、某一时间段、某些指标的过快发展,出现了“发展过热”的苗头,使人们有了议论“泡沫”的依据;四是,由于过热与泡沫是否等同以及泡沫经济的释义,迄今尚无统一定义,议论时可以“无边无沿”地随意挥洒“泡沫”,既使人们无可厚非,又颇为新鲜而“时尚”。综合上述各条产生的作用力,议论房地产泡沫就成了当前的一个热门话题。
七、对我国房地产业是否出现“泡沫”的分析
(一)对20世纪年代初叶房地产发展“过热”的定性
1992年和1993年,两年的房地产投资都比上年翻了一番多。这两年的房地产价格平均上涨50%,个别沿海城市上涨一倍。从价格涨幅来看,只是有的城市产生了一些一般性泡沫。由于当时产生过多积压的只是少数城市,而对积压是否就是泡沫的议论还不多,因而当时只根据连续两投资翻番定性为发展过热,现在看来仍然是正确的。
(二)对近几年房地产价格涨幅的分析
1998年至2001年的4年时间里,我国商品房价格与上一年相比的涨幅,分别为3.29%,—0.48%,2.88%,2.76%。如按西方国家对“泡沫”是价格狂涨的传统释义来衡量,从整体来看这几年我国的房地产市场没有产生什么泡沫。这4年里,也有的城市或所辖的区县在某一个时间段出现了房价较大幅度上涨,例如2002年上半年有个城市的近郊六类地段的房价上涨46.9%,可以称之为出现了一般性泡沫。这种局部性的一般性泡沫,在市场经济运行中是会经常发生的。但发生问题的城市,应引起高度重视和及时采取措施予以妥善解决。
(三)对近几年商品房建设发展速度的分析
1998年至2001年,我国商品房完成投资、竣工面积和销售面积分别平均年增长20.6%,19.35%和22.5%。许多业内人士称之为出现了持续的高位增长,或者叫做具有了一定的发展热度。
由于我国底子薄、基础低,因而许多同仁都主张保持房地产较快而适当的发展速度,或者叫做适当的发展热度。事实证明,前几年房地产比较热的持续高位增长,对于加快住宅建设,改善人民的居住条件,扩大内需,拉动国民经济的发展,都作出了重大的贡献。可以这样说,只要不发生破坏性的过热,对于正常的热应该予以欢迎。
同时,也应清醒地看到,连续多年的高位增长,会使一些人们冲昏了头脑,从而潜伏着发展过热的风险。在2002年的实际运作中,有些地方或城市,就出现了投资增幅过大、土地供应过量、摊子铺得过大、房价涨得较快和空置商品房增加等问题。由于对泡沫的释义有着不同认识,因此,许多业内人士对上述问题,只称之为有些城市出现了“发展过热”的苗头,而没有称之为泡沫,并提醒人们要把防止过热作为长期任务来抓。当然,也有的人士称之为到了“泡沫化的悬崖”。这种由于对泡沫没有统一定义而形成的不同意见,也为热门话题增加了“话题”。
(四)当前分析房地产泡沫存在着许多说不清的难处
在我国有些专家对泡沫的释义补充了新内容后,使得有些分析房地产泡沫的人士或媒体增加了困难。他们为了证明有泡沫,一般要列举三组数据:一是,房价年年上涨,个别年度有的城市涨幅超过10%;二是,房地产发展长期高位运行,平均年增幅在20%左右,个别城市有的时间段增幅超过50%;三是,空置商品房每年都有增加。这三组数据面面俱到,既照顾了传统释义,又照顾了补充释义,但里面却有些问题难以说清楚。
一是,缺乏定性的标准。以上数据,例如房价上涨超过10%,扩大建设规模超过50%和空置商品房连年增加,可以说明潜藏着发展过热的危险,但缺乏一个能衡量是否出现了泡沫的标准。
二是,内容有矛盾。从经济学的角度看,房价年年上涨,是市场需求旺盛或供小于求的表现,而房屋积压则是市场需求不足或供大于求的表现。这一对矛盾,在治理时需要采用完全相反的政策措施,如不加以进一步的合理解释,就使人们难以看明白。
三是,内容待规范。例如,对住房积压率的警戒线,至今没有一个统一的界限。1996年有个专家讲过国外住房积压率的警戒线为10%,但既未说明出处,又未说明积压率如何计算。例如计算住房积压率时采用的分母是总住房量(含存量房)还是当年新竣工住房总量。而我国的统计中还增添了一个比新竣工住房总量小得多的新建商品住房总量,这是西方国家没有的。如果以新建商品住房总量为分母计算,必然会增大积压率。据我在英、美两国考察时取得的资料,以总住房量(含存量房)与空房量(也含存量房)相比得出的空房率,两国都超过10%。英、美两国专家认为,这样较大的空房率,证明两国住房的富裕,它有利于调控房价和保证供给,也有利于发展经济和调整产业结构中的人才流动。最近有位专家著文,也列举了很多西方国家空房率超过10%的数据。由于西方国家住房富裕,并已进入了低速发展住房时期,每年新建住房的比重远远小于我国。一般大中城市每年新建住房只有几十万平方米,超过百万平方米的只有少数大城市的个别年代。如按10%的积压住房计算,只要几万平方米或十几万平方米就超过警戒线,难以令人相信。最近还有一篇文章指出,按2001年新建商品房总量与空置商品房总量计算出的空置率超过30%,比国际惯例的警戒线高出3倍,看起来颇为惊人。其实西方国家就没有我国自行规定的“新建商品房”和“空置商品房”指标,用这两个指标计算出的空置率和西方国家计算的“积压率”不是同一口径,是不能相比的,何况10%的警戒线尚待研究,但却有人把这样计算出来的空置率作为证明存在着“泡沫”的一条根据。列举上述例子,只为说明我们对国外情况以及与国内情况相结合上,还有许多没有搞清楚的地方。如要坚持使用对泡沫经济新补充的释义,必须对其释义、包含的范围和规范化等各方面做大量工作。而这些工作的好坏,不仅会影响新补充释义的合理应用,甚至会影响到它的存在。希望广大业内人士在新的一年里,继续开展研究工作,在弄清国内外情况和统一认识上狠下功夫。