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房地产在落定前进行认购,是房地产市场一直存在争议的“惯例”,几乎所有的购房者都经历过交定金,签《房产认购书》,交首期款,再签合同的过程。而在这个过程中,纠纷可能随时出现:双方签不下合同,定金该退该收?开发商自己制定的《房产认购书》是否合法、合理?开发商在怎样的情况下签《房产认购书》视为欺诈?《房产认购书》带来的问题很多,为此,在近日召开的广东省政协会议上,《房产认购书》能否明令取消的问题,被作为提案正式讨论,而这一直接关系到购房者利益的事件,也引起了业界的广泛关注。认购书存在有市场需要
《房产认购书》的法律效力一直存在争议。但是,对于开发商来说,《房产认购书》的存在具有一定的促销意义。开发商认为,直接签订合同,在实际的销售中,不具备可操作性。因为签合同是一个漫长而复杂的过程,需要投入大量的人力和时间来进行双方的磋商,一位房地产策划人士表示,一个专门的工作人员一天最多也只能签下10份合同,而普通的售楼人员可能还不具备这样的能力,而政府的工作效率也可能跟不上这种需要。签《房产认购书》相当于是一种预约,可以避免客户因为合同制定的延误而流失。广东星辰律师事务所顾东林律师认为,《房产认购书》的存在应该是有其市场需要的,它给双方当事人一个缓冲的机会,在缓冲期内,退房违约的损失也相对减少,有一定的存在价值。但是,国家已经有了较为成熟的规范合同,《房产认购书》并不能代表合同,也不是合同的要件,同时,它的存在带来大量的投诉和纠纷,到底是利大于弊,还是弊大于利,还很难说。
纠纷来自信息不对称
对《房产认购书》的效力,许多小业主是一头雾水。按照《房产认购书》的条款,小业主交了钱,但还未见到自己要签的合同,便不知该何去何从,如果合同条款不合适,担心签下来有违自己的意愿,而不签,更担心开发商不愿返还定金,甚至首期款。小业主没有在签下《房产认购书》前仔细研究合同条款,或是没有明确定金的没收前提,都可能会令小业主在压力下蒙受损失,这是小业主普遍面临的尴尬,也为纠纷埋下伏笔。而如果开发商本身就有意隐瞒一些重要的补充条款,或者未能及时在签《房产认购书》前明示各项条款,也可能导致纠纷的产生。至于《房产认购书》中条款存在不公平合理的因素,则更可能成为纠纷导火索。
深圳房地产业协会有关人士认为,《房产认购书》条款内容少,而合同中会有更明细的条款,一旦无法就合同条款达成一致,就可能引起纠纷。但是,一些楼盘的交易员素质不够,为达到目的,利用业主急于成交的心理,误导业主,从而迫使业主违约,然后吃定金,将促销看作是“创收”,这种行为不仅导致纠纷,更是一种诚信的丧失。
该去该留业界各有说法
对于《房产认购书》的去留,业界各有说法。虽然大家一致认为,由开发商自己制定《房产认购书》,是引起纠纷的重要因素,但是,是应该采用统一格式,还是直接取消,存在较大争议。顾东林认为,取消《房产认购书》没有法律依据,政府应该多提供服务,推出指导性质的范本,对违规的企业加大打击力度,而不是随意取消。房地产业协会有关负责人表示,虽然法律上认为,只要是在具备预售条件的前提下,符合《合同法》规定签订的合同就是有效的。但是,作为特殊的商品,商品房应该有其特殊的合同,而规范《房产认购书》无非就是增加条款,这样要达到完全能保护双方利益的程度,相当于再制定一份《房地产销售合同》,所以,没有实际意义,取消是最好的方式。
新闻背景
《房产认购书》能否明令取消
问题:开发商设置陷阱使消费者利益受损
建议:在购房程序上明令取消《房产认购书》房地产交易费用名目繁多,手续复杂,开发商利用《房产认购书》设置“陷阱”,重复收费不退定金。1月11日,民主建国会广东省委员会在省政协一次会议上提交提案,建议明令取消《房产认购书》。
近年来,房地产投诉一直是消费者投诉的热点,十分混乱,有些开发商在签订《房产认购书》前不让购房者看《商品房销售合同》,待购房者交定金后才将已拟定的条款交购房者签署,购房者不满意,开发商则不肯退还定金。有些开发商售楼时,既收契税印花税(楼价的0·03%),又收产权印花税(楼价的0·05%),而按有关规定,实则只需缴交易印花税(楼价的0·03%)一项。这些做法无疑增加了购房者的交易成本和风险。
因此,民建广东省委建议:针对房地产交易收费的混乱,政府有关主管部门应尽快编制出本地区商品房交易程序表和交费明细表,即所谓的“购房明白书”,让居民人手一份,并公布举报电话,对违反“明白书”的企业严格查处。
针对不良开发商在《房产认购书》上设计陷阱的做法,建议政府有关部门在购房程序上明令取消《房产认购书》,或公布《房产认购书》正式文本和适用范围,并严禁开发商使用自己编制的《房产认购书》。
此外,对于开发商拖延办理《房产证》的问题,建议政府确定合理的办证时间范围,并在《商品房买卖合同》中规定:预留5%—10%的房款待开发商向业主交付《房产证》时再付清。
-访谈
认购书控制定金
《房产认购书》的法律效力曾经引起过争议。而它是否取消,应否取消,对所有的购房者来说,意义都非常重大,因为这牵涉到小业主的切身利益以及房地产市场的纠纷,蛇口律师事务所魏影律师从法律角度对此作了解答。
记者:几乎每个开发商都要求业主在签合同之前先缴纳或多或少的定金,然后签一份《房产认购书》,在这份《房产认购书》里,规定购房者要在一段时间之内交齐首期款,并且签订合同。许多纠纷也就因为这份《房产认购书》而产生了。那么,《房产认购书》是合同的一部分吗?在法律上,它的效力应该怎样来认定呢?
魏影:《房产认购书》并不是合同的组成部分。在开发商自己制定的《房产认购书》中也有很多标明了“本《房产认购书》不视作合同组成部分”等类似字样,并标明了合同签订后,这份《房产认购书》即失效的条款。所以,开发商自身也认为,《房产认购书》并不是合同的有效部分。而《房产认购书》本身,并不能说明房屋买卖关系,对房屋的买卖不具有约束力。房屋的买卖一定要以国家规定要签订的合同为主。因为房屋的买卖是一个法律行为,必须签订符合国家规定的形式和内容的合同才能生效。《房产认购书》内容简单,没有达到国家要求必须具备的条款,而它的作用在于控制定金,“套牢”消费者。
记者:既然《房产认购书》对房屋买卖没有效力,那么它的效力体现在哪方面呢?
魏影:《房产认购书》对房屋的买卖是没有效力的,但是,它对签合同的意向是有约束力的。签了《房产认购书》,双方在合同的条款上还是可以反复磋商的,双方如果由于合同的条款意见不一致,可视作无法达成一致而无法签约,定金应该退回。
记者:签《房产认购书》对消费者来说,会产生怎样的影响呢?
魏影:《房产认购书》是开发商自己制定的,所以条款各不相同,影响也各不相同。但是,很多《房产认购书》上都只有对小业主的约束和违约责任,对开发商的约束较少,容易导致不平等关系,这是小业主要注意的。对于许多小业主来说,对《房产认购书》本身的意义和法律后果并不了解。在签了《房产认购书》以后,就不得不按照要求,继续付款,结果钱已经交完了,合同还没有签下来,小业主的权益就得不到保障。
对于《房产认购书》国家还没有政策法规进行限定,又因为不是正式合同,所以无法纳入监管的范围,所以,不能排除开发商一房多卖的违规现象,对小业主的利益也是很大的伤害。
记者:在提案中我们也看到有出台《房产认购书》范本的提法,你觉得这个提法是不是规范《房产认购书》的比较好的方法呢?
魏影:那要看《房产认购书》有无存在的必要性。《房产认购书》不能作为房地产买卖的有效合同,如果规范它,需要增加保障各方利益的条款,达到完善的程度,等于又是一份“合同”,颁发了两份合同,还不如直接签购房合同,直接就能保护双方的利益。而且,增加监管等于增加部门、增加成本,而规范合同本身就具有同样的功能,所以,取消《房产认购书》或是小业主要求直接签订合同就可以了。
-观点
规范《房产认购书》减少纠纷
权利义务对等
蔚蓝海岸营销中心经理邓靖秋
对开发商来说,《房产认购书》主要的作用是在《房产认购书》规定的期限内,保证将认购的单位卖给业主,而业主则在规定的期限内前来交款、买楼。对于买卖双方来说,权利义务是对等的。开发商要按照《房产认购书》上的条款,对被认购的单位按照认购的价格、楼层等条件,卖给业主,不能变更;小业主也应该按照条款履行义务。
导致纠纷的主要原因是某些开发商对合同的告知度不够。尤其是补充协议部分,购房者在没有充分知情的情况下,就签署了《房产认购书》。另外,就是开发商没有明确告知《房产认购书》签署后的权利义务,没有告知定金的处理方式。
取消《房产认购书》,对诚信的开发商来说,影响不大,因为诚信开发商已经将合同予以明示,尤其是补充合同,权利义务是清晰的。而小业主反而可能会因为直接签了合同,不能履约而违反合同,没收首期款,损失更多。制定统一格式的《房产认购书》当然更为规范,可以将双方的违约责任和权利义务更为明确。
规范比取消好
华侨城地产策划部李先生
取消《房产认购书》,可能造成销售上的一些障碍。因为直接签合同,需要有足够的人力和时间。签合同是一个较为复杂的过程,一个专门的工作人员一天也只能签大约10份合同,这样的速度是不够的。
产生《房产认购书》纠纷的主要原因是《房产认购书》不规范,每个开发商都有自己的版本,当然会难以监管。政府可以出台一个准格式合同作为范本,开发商可以根据实际情况增减条款,但是不能与范本相抵触。还可以加入“有正当理由可以退款”、“定金最高限额”等规范化条款,这样就可以使纠纷减少。但是,由于房地产商品是一种特殊商品,项目面世的时候,买的大部分是楼花,所以纠纷很难完全规避,最好是能不断完善和进行规范化管理。
取消有难度
深圳中原地产策划副总监玉家雄
《房产认购书》对于开发商来说,是具有一定意义的。因为客户来看房买房,未必就准备好了足够的钱,达到能直接签合同付首期的程度。这部分客户就可以通过定金的形式,表达一种意向。而在实际操作中,合同的准备需要较长的一段时间,开发商也不可能在购房者看中某单位后,因为合同未准备好,而让购房者扫兴而归。开发商当然也不希望客户流失,所以愿意预留这个单位给客户。签《房产认购书》本身是中性的程序,产生纠纷和投诉是因为《房产认购书》的内容可能出现了不公平的条款。
《房产认购书》容易出现纠纷的条款是:付款办法是否明确;定金没收的前提是否清晰;合同条款是否已经明晰,是否存在可变更灰色地带等等。合同的不明示是纠纷产生的主要原因。开发商能够做到首先明示合同的很少,而小业主买房时是有权要求看清合同的,所以要主动维权,不要造成不必要的损失。《房产认购书》效法购房合同进行统一规范化管理和制定,这样可能会比直接取消更好。