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“圈地”运动,可以说是我国房地产市场发展到一定阶段而出现的现象。它一方面是房产业如火如荼繁荣发展的一个表征,另一方面也透出我国房地产业市场在发展初期的稚嫩。有业内人士指出,目前国内的“圈地”运动大部分是一种不成熟的、非理性的土地和资本运作。
资产的价格取决于资产的收益。再引申一步就是,资产的收益则是吸引投资商介入的最终力量。我们不防从这条线对房地产市场中的“圈地”运动的产生原因进行分析。
土地资源稀缺、供给弹性小,是“圈地”运动的根本原因。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜认为,房地产业是从事不动产开发投资与经营的行业。所谓不动产主要指土地及地上的建筑物。众所周知,土地是一切经济活动的载体,而土地的最大经济特征就是稀缺性,它是一种有限的、不可再生的资源,尤其是城市中的土地空间就更为有限。因此,与其他生产要素相比,土地的供给弹性最小。正如林毅夫教授指出的,在经济发展中,随着社会总需求的增长,供给弹性越小的要素价格增长得越快,价格增长越快,投资于此便越有利可图。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性,必然会导致土地价格的上扬。
另外,土地具有比较特殊的“稳定性”和“传递效益”。“稳定性”是指当某一块土地的价格拉上去之后,短期内很难回归原位。“传递效益”则是当某个地区土地价格上去以后,它会迅速传到周围去,周围的土地价格也会上升。而在一定时间内,土地供应量、其独特的地理位置、异质性以及价格的上扬必然会带动其附着物—房屋的价格。而房地产商进行“圈地”,都怀有希望其升值的押宝心理。
市场信息不对称加重了“圈地”运动规模。在健全的市场环境下,市场信息公平而畅通,房地产的利润率应当是均衡的,“圈地”也不会带来差距悬殊的收益。但是,在信息不对称的情况下,过度炒作(今天炒“入世”明天炒CBD)常常会导致投资者高估或低估某些土地未来收益的现象。相比于其它产业,房地产市场牵连了太多因素,如基础设施、周边环境、污染程度等自然因素、GDP增长、收入和消费水平等经济因素、居住模式、生活习惯、文化水平等社会因素等。这些因素容易在表面上作用于房地产市场,比较好把握。但它对土地市场的影响就不那么容易把握了。
尤其值得注意的是,信息不对称直接影响房地产金融在“圈地”运动中的选择。当前,银行体制不健全,如国有商业银行以政府“或明或暗”的担保为后盾,盲目推崇“树太大了不能倒”的理念,盲目地追求市场份额,对于房地产商大规模地“圈地”予以金融支持,加大了“圈地”运动的力度。
总之,在信息不完全的情况下,投资者很难对变化的市场做出准确的判断。当投资者过度看好经济形势及预期收益时,许多投资者便会不惜血本投资“圈地”,然后再以此作为抵押融入更多的钱进一步扩大投资规模。财富的诱惑尤其是“追随效应”会吸引更多的投资者加盟。“圈地”运动的规模进一步扩大。
政府干预失力也使“圈地”运动自始末得有效控制。政府一直以来对房地产的干预比其他市场都要多得多。其干预的方式除以城市规划、土地政策、利率政策和税收政策鼓励和引导企业和私人投资外,还包括政府直接投资或以转移支付方式等。但是政府也是由人组成的,而人追求物质利益是经济社会无所不在的动力,利用手中的权利为自己的短期政治目标、经济目标服务,就不可避免地导致政府干预的失误。有关资料显示,今年7月1日之前,许多港澳地产大鳄借“旧城改造”之机大势圈地,国内大房地产商也赶在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地,以增加自已的土地储备。其中北京2001年购置土地面积增幅达到174%,名列全国前茅。