|
||||
SOHO中国香港路演前途未卜
对于SOHO中国放弃在美上市的真实原因,目前说法众多,其中比较主要的是“由于美国新的证券交易规则使上市过程变得更为复杂”。而“不需要过多土地储备”、“不盲目圈地”的SOHO中国仿佛成了一个不谙规则的游戏者,也可能因此又将被香港股市再一次拒绝。
1月20日,SOHO中国股份有限公司(以下简称“SOHO中国”)传出消息称,该公司决定放弃在美上市,原订的香港上市计划将在今年的第一季度完成,目前已正式进入路演阶段。
1月21日,记者致电SOHO中国,有关人士透露“相关路演已进行了N次”,结果尚未明朗。对于该公司放弃在美上市的真实原因,目前说法众多,其中比较主要的是“由于美国新的证券交易规则使上市过程变得更为复杂”。
至此,SOHO中国希望成为在纽约上市的首家中国私营企业的计划宣告失败,至于潘石屹和张欣能否退而求其次,让SOHO中国顺利的在香港联交所挂牌,目前看来仍是前路漫漫,生死未卜。
“换装”“上市”:筹划已久的全方位攻略
从2002年七八月份开始热炒的“SOHO中国美港两地同期上市计划”,实际在2002年年初就已初现端倪。
细心的业内人士发现,一向以潘石屹个人形象为代表的“红石实业”,在2002年2月份北京土地交易市场的一次土地挂牌投标转让会上,首次打出了“SOHO中国”的名头。在这个名字的背后,潘石屹将他所有的得意之作——原分属红石实业和中鸿天旗下的SOHO现代城、海南博鳌蓝色海岸、建外SOHO和“长城脚下的公社”统归于其下。
此后,潘石屹和张欣分别以SOHO中国联席董事长和总裁的身份,在北京、中国香港、美国之间,频繁游走。据相关人士分析,此后全权负责上市进程的主承销商——高盛证券,也是在这个时段开始了与SOHO中国的全面接触。而作为公司总裁的张欣在加盟红石实业之前曾在高盛任职,对于高盛的操作手法及游戏规程相当熟悉,所谓前期接触应该是双方一拍即合。
由此推断,“换装”和“上市”应该是潘张筹划已久的全方位攻略,最初的构想应该是始于2001年。据该公司提供资料表明:2001年红石的股本回报率是116%,当年营业额为18亿元人民币,盈利2.5亿元人民币,负债为零。
业界鏖战,SOHO中国“钱”途堪忧
根据建设部发布的数据:在2002年前11个月所有完成的固定资产投资中,房地产开发投资占24%左右。北京目前拿到立项的房地产公司有1000家左右。房地产业界传闻,潘石屹目前还在寻找大宗的开发用地,购地资金缺口成为该公司亟待解决的问题。
地产开发是一个资本密集型产业,“目前,房地产开发商资金来源主要有自有资金、银行贷款、外资投资、卖楼花的预收账款等,融资工具还比较单一。尤其是2001年6月住房金融政策的调整,比如自有资金不到30%,塔楼、高层住宅盖到2/3之前不给办按揭等,提高了银行贷款的门槛,许多企业从银行拿钱没有以前容易了,所以转而投向资本市场的怀抱。”世纪华夏资产管理有限公司总经理吴海滨在接受媒体采访时说。
从1993年开始,国家对房地产企业上市做出了严格的限制,直到2001年才取消了禁令。天房发展600322、天鸿宝业600376、金地集团600383已先后在上交所挂牌。近一年来,万通、泰跃、首创等开发商纷纷通过买壳,成功参股或成为控股上市公司。中房集团总裁、董事长孟晓苏甚至预言,几年后,中国房地产市场2/3的市场份额将被上市公司占据,他们会成为市场的主宰。
2002年前十个月,全国房地产投资、竣工面积的增长都在28%以上;房地产销售面积增长近30%;房地产销售额增长达到37%。建设部高层官员表示,目前中国房地产业的发展进入了健康和理性的态势。
然而,“房地产业发展过热”和“地产泡沫”之说也在同期出现。潘石屹曾坦言:如果更多地让房地产开发公司用自有资金开发,就会较好防止房地产泡沫和过热。而此刻,他自己的自有资金正处于“十个瓶七个盖”的时刻,他的上市计划亦处在胶着状态。
依照老潘一贯的“剑走偏锋”手法,不在国内上市和不与大财团合作,是他故作姿态的又一次表现。但这种表现,让他处于了一种两难的境地:别人用木筷子,我的钢叉子还没买来,蛋糕越来越小,于是就小声嘟囔——“都用手不好吗?”
海外上市受挫,潘石屹屡败屡战
2002年初,香港媒体披露出潘石屹的上市构想后,有外电报道,“SOHO中国已向美国证券委员会SEC提交首次发售股份的初步招股文件,其中发售的美国预托证券ADSs总值最高为3000万美元。根据初步的招股文件,公司的在美国上市编号为SHC,而在香港交易所上市的编号则为1183。”一时间,国内媒体闻风而动,而内地的地产商们各怀心事,对媒体的采访都三缄其口。
然而到了2002年8月,有消息传来:SOHO中国因向联交所上报的资料不完备,被驳回了上市申请。众人又就“成立时间不足一年,不符合企业主板上市的最基本条件”、“产业化程度低下,公司整体规模小”、“缺乏对海外资本市场的认识”等话题轮对老潘连翻炮轰。直到张欣出面陈词:没有人会相信SOHO中国的主承销商——美国高盛公司会犯“资料准备不完备”的低级错误。言外之意,高盛作为著名的专业机构,其对于SOHO中国的认可度是SOHO中国目前状况的有利佐证。
2002年10月16日,北京媒体首先报出了SOHO中国获准美国、中国香港同时上市的消息。文中称SOHO中国的上市之路已经走完了涉及法律和财务的关键环节,路演将在2002年11月上旬进行,同期将向媒体公布审查报告。业界人士开始分析:SOHO中国的市值约达100亿元人民币。如果按照新股最多发行25%股份来计算的话,一旦上市成功,潘石屹将筹集到大约25亿元人民币。从当时的情形和潘石屹的状态来看,似乎万事皆已具备,只待登台作秀了。
但没有料到,10月23日,高盛公司传出消息:原定于11月4日在香港联交所和纽约证券交易所同时路演的计划再次推迟。主要原因是,根据国际财务审计准则,SOHO中国开发的“建外SOHO”项目18亿元销售收入,不能计入2002年的财务报表,因为整个项目要到开发及建设完成后方可入账,若该18亿元收入未能计入,SOHO中国今年财务报表的收入,只有出售“SOHO现代城”货尾单位进帐的几千万元。而且,同样因为香港和美国有关法规,房地产收入具有极大的不确定性,这18亿元的销售款和未来的售房款也都不能构成对2003年盈利的任何承诺。无法确定未来的盈利,仅此一点,已令承销商之一的ING荷兰国际银行退出了承销团。潘石屹对此响应:“他们根本不了解。”
虽然高盛公司表明推迟路演只是时间上的变化,但SOHO中国的“两地同时上市计划”已经遭受到了沉重的打击。而且,国内外此时对国内“地产过热”“地产泡沫”的种种说法大有愈演愈烈的势头,相信只此一说,已经足以动摇承销团对SOHO中国的信心。
由此看来,SOHO中国宣布放弃美国上市计划,应是不得已而为之。
香港上市仍面临困难,SOHO中国将窒息于“地产泡沫”
从以往的案例来看,潘石屹一直没有加入所谓的“圈地”大军。
探究其中的原因,张欣表示:“目前北京的土地供应量可以满足地产商的开发需求,而且现行的招标拍卖方式,避免了暗箱操作,所以不需要过多的土地储备。”但在港上市,没有充足的土地储备成为了SOHO中国目前面临的最大困难。
几年间,北京的土地成本包括地价款和拆迁费在迅速攀升,以红石实业开发的两个项目为例:SOHO现代城住宅地价款在1999年时850元/平方米,这在当时已经比周边地价高出5%~10%;而到2002年,相距不远的建外SOHO住宅地价已经上涨到1330元/平方米、写字楼达到2250元/平方米。同时,工厂拆迁费用也在大幅攀升,1998年CBD工厂拆迁费约为5500~6000元/平方米占地面积,2000年同一地区上升到了7000~8500元/平方米,今天拆迁价格已超过10000元/平方米。
地产泡沫并非媒体炒作之说
随着地价上涨,各项相关的数据也都在节节攀升。据北京市统计局2002年1至9月份的统计数字表明,与去年同期相比,北京市住宅的成交量上升了20%,销售额上涨了21.4%,其中个人购买量上涨了22.3%。与此同时,2002年7月,全国商品房空置总量在1.2亿平方米左右,其中空置一年以上的超过50%,商品房空置率的居高不下。
无论空置的原因是什么,近年来全国的地产热已经大大加速了环北京地区的房产项目的建设,而房产市场的供大于求以及政策的不稳定因素,足以导致北京的房产价格及开发商收入出现负面波动。
在香港上市的地产商,无一例外的因为“丰实的土地储备”而得到了实惠。而在新一轮的“圈地”风潮中,资金缺口又成为几乎所有地产商都要面临的问题。在这个怪圈中,“不需要过多土地储备”“不盲目圈地”的SOHO中国仿佛成了一个不谙规则的游戏者,也可能因此又将被香港股市再一次拒绝。
有时候,保持一种习惯思维,或者说保持一种信念,需要付出一定的代价。
从2002年12月10日起,北京市开始执行新的基准地价。在刚刚更新的基准地价体系中,CBD、中关村、亦庄、回龙观、西红门等基础设施建设较快的区域地价又将有所提高。