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随着2003年新年钟声敲响,新的一年又开始了。2002年上海房地产市场供需两旺,房价涨幅亦超过2001年的水平。2003年市场走势更是牵动众人的心:在舆论一片泡沫声中,房价是否继续上涨还是将要出现调整。我们认为,2003年上海房地产市场依然将呈现稳中有升的态势,但不排除区域性、结构性的调整。其理由:
一、宏观经济持续向好,房地产业得益显著
2003年,我国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策。宏观经济将继续保持7%以上的增长,上海经济也仍将有二位数的增长率,在这么一个大背景下,上海房地产市场仍将继续保持稳步增长的态势。尤其是住宅市场仍将呈现供求两旺、高位运行的格局。目前,上海经济经过10多年的持续快速发展,上海人均GDP已接过5000美元,随着上海加快国际经济、金融、贸易和航运四大中心的建设,上海正在向国际化大都市迈进,而上海经济的高速增长和城市建设日新月异,不仅大大提升房地产业发展空间,而且使上海房地产在国民经济的地位和作用日益显现。
二、市政建设设施开始步入收获期
2003年,上海市政建设设施一方面是陆续进入收获期,另一方面是继续加大投资力度,也是完成“十五”规划的关键年。今年,上海“十五”期间规划建设的“153060”高速公路网线路将全部投资建设,施工里程数达300公里。其中A6公路(新卫)、A7(亭枫)、A30(郊环南段)将构筑上海西南部交通的“T型网络”。尤其是对浦东、闵行、闸北等区域市场影响较大的三条轨道交通,将分别于年内投入试运行,即浦东龙阳路至国际机场的磁悬浮快速线、莘庄至闵行的轨道交通5号线和上海火车站至外环线泰和路地铁一号线的北延伸段。而卢浦大桥、外环隧道和大连路隧道三座越江设施建成通车,从根本上缓解了目前上海过江交通拥堵的状况。黄浦江上市中心区过江车道将从原先的26条一下子增至44条,容量增长三分之二以上。2003年的三条轨道交通和三条越江设施通车,不仅极大地改善了上海交通环境,而且对上海房地产市场发展提供了新的机遇,尤其是浦东、闵行等区域,一直是上海房地产市场的领头羊和热点地区,上述交通设施的建成,进一步提升这些地区的凝聚力。
此外,“十五”规划建造的10条轨道交通网今年也将全部上马,施工长度达215公里,这是上海轨道交通发展新的纪录。“三环十射”中心城快速道路的建设,将进一步打通上海市内交通结点。中环线建设的启动,将带动周边房地产市场的发展,在中环线附近将会陆续有较多楼盘开工建设。
三、申办世博成功已成为上海房地产业发展的助推器
“我们成功了!”2002年12月3日,上海成功取得2010年世界博览会的举办权,犹如为上海城市高速发展安装了强劲的助推器。世博会园区建设的30亿美元投资,由此带动产业结构调整、基础设施建设、旧区改造、商业旅游等衍生领域的投资则达300亿美元,同时对上海房地产业也将产生深远的影响。首先是世博会在推动上海经济发展的同时,会进一步拉动居民购房能力的提高,刺激住房消费需求。其次是世博会将提高上海的国际知名度,吸引更多的海外人士到上海投资、工作和置业。第三是世博园的建设将整体提升浦江两岸区域品质,形成水与绿相结合的滨江景观带和生态居住区,极大提升居住品质。同时,世博会周边地区的整体动迁,给一些有实力的房地产企业带来新的发展机遇。从现在到举办世博会还有8年时间,它对房地产业助推作用将会逐步显现。
四、商品住宅依然将是供求两旺态势
1、中低价位商品房供不应求。尽管今年市政府配套商品房将开工100万平方米,竣工100万平方米,这对每年商品房销售面积2000万平方米左右的房地产市场实在是杯水车薪。随着上海城市建设和旧区改造的需要,中低价位住宅需求缺口依然较大。3000元以下的商品房在750平方公里的中心城区内基本不见踪影。
2、中价位住宅成为市场主流。3000-5000元的商品住宅是上海房地产市场的热点,在2002年一些热销楼盘中,除了少数几个高档住宅项目外,排队买房日销百套大部分都是这些楼盘。今年这些楼盘仍可继续看好,只不过去年上海预售商品房均价提升至接近5000元水平,有可能这一档次的价格也会水涨船高。
3、中高价位住宅两极分化。这一层次的楼盘价格大多在5000-7000元,市场需求能力相对有限,地理位置处于内环附近,一部分市场定位准确,小区环境优良、房型结构较好的楼盘仍将获得市场青睐,而一些烂尾楼改建或小区环境缺乏特色的楼盘,只能是一分价钱一分货。
4、高价位住宅前途难以预料。尽管2002年上海高价位楼盘销售也非常好。销售增长率是各价位楼盘中最高的。但这一方面是由于境外购房者受内外销住宅并轨之后的能量释放,另一方面是两外人士投资所致。在2002年7000元以上价位的购房者中,两外人士占据50%以上的份额。2003年是否也是如此呢?据市有关部门统计,在未来3年中,本市7000元/平方米以上高价位住宅,每年供应量将超过300万平方米。因此,如何继续调动两外人士购房积极性和大力培育本地高档购房者,则是今年高价位住宅市场的一大课题。
综上所述,上海楼市总体房价还是会小幅走高,即使今年房价将会有所调整,那也只是局部性、区域性的调整。房地产投资依然维持高位运行,一手二手房交易量都将超过2000万平方米。