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住房抵押贷款证券化的目的,是要将住房抵押贷款中的风险和利益分散到证券市场。传统的住房抵押贷款由于没有二级市场,其风险都集中在了银行身上。基于此,许多西方发达国家开始推行住房抵押贷款证券化。而一项制度的创新和施行,必然会给社会不同的利益主体带来不同的成本和收益,从而也决定了各利益主体对该制度的支持和接受程度。
商业银行在观望
住房抵押贷款证券化的直接受益者是商业银行。一般而言,住房抵押贷款时间都较长,商业银行在提供贷款时就存在着短期资金来源与长期贷放的矛盾,易陷入资金周转不畅的局面。将风险分散到证券市场,首先降低了商业银行贷款损失的不确定性,提高了安全性;其次,资金的及时回收,加速了资金的流动率,增加了资金的获利机会值;再者,住房抵押贷款证券化也为商业银行提供了更多获得收入的途径,如利用收取本息与转交托管人的时间差获得浮利收入、借款人口袋账户的利息收入和附加收入,获取手续费收入等。商业银行一方面通过展开房贷业务释放资本,另一方面通过资产证券化技术实现资产增量运作以获得更好的投资机会,从事具有更高边际收益的项目,以顺利达成增强银行盈利能力、业务拓展能力和竞争能力的目的,这正是国外银行作为第一行动集团积极推动住房抵押贷款证券化制度创新的原因所在。
但是我国现阶段,全面货币购房和住房抵押贷款业务刚刚起步,住房抵押贷款业务的规模尚小,还未能形成一套全国统一的、标准化的住房抵押贷款体系,所以就缺乏相当规模的标准化积累,也难以形成具有相似条件、违约率和提前清偿率的抵押贷款组群。同时,尽管住房抵押贷款期限往往长达20-30年,但由于目前房贷资金的小比例,还没能构成对商业银行资金流动性的威胁,并且基于种种原因,在我国金融不良资产贷款坏账率较高的情况下,住房抵押贷款还属于风险较小、质量较高、收益较好的优良资产,其潜在的风险和担忧还没有显现出来。商业银行一方面通过住房抵押贷款优化其资产负债结构,另一方面更急切地希望将这些已经存在和显现出来的金融不良资产证券化。在缺乏良好的投资和贷款项目的情况下,我国商业银行对现阶段实施住房抵押贷款证券化的意愿并不强烈,还在驻足观望。
投资者喜忧参半
相对银行存款利息和债券而言,住房抵押贷款证券具有较高的投资收益率;相对股票和期货而言,住房抵押贷款具有投资风险较小的优点。住房抵押贷款证券化能够保证破产隔离的实现,把资产者的偿付能力与原始权益人的资信能力分割开来,投资者对住房抵押贷款证券的投资不会受原始权益人的信用风险影响;与住房抵押贷款有关的损失和拖欠风险相对较小且较易估计,住房抵押贷款证券化所需的信用提高不难,容易得到较高的信用评级。因此对投资者来说,住房抵押贷款证券化为投资者开辟了一条更好的投资渠道,适合广大的投资者。这也正是西方发达国家住房抵押贷款证券化迅猛发展的根本原因。
我国证券市场发育尚不成熟,法律建设和市场体系建设的落后,在一定程度上增加了住房抵押贷款证券投资者的投资成本或降低了预期收益。比如,我国的担保法对担保权益登记缺乏明确的规范和标准,无法通过登记制度保证住房抵押贷款证券持有人的担保权益。我国在法律上还没有做出对“真实出售”的界定,不能有效防范发起人的违约破产风险,投资者的权益难以切实得到保障。我国目前的法律严格界定了机构投资者的准入资格,法律的限制无形之中提高了机构投资者进入住房抵押贷款证券市场的门槛,增加了其交易成本。我国现行的会计制度和税收制度对住房抵押贷款证券化操作上支持不够,甚至有些规定不利于住房抵押贷款证券化,给投资者带来了不确定性。此外,住房抵押贷款证券化作为一项复杂的系统工程离不开会计师事务所、律师事务所、资信评级公司和资产评估公司等市场中介机构的参与,权威、高效、规范的市场中介机构能够保证交易的顺利进行,降低其交易成本。但在我国却存在着市场中介机构的缺位现象,如资信评级行业在我国还属于新兴行业,其运行亟待完善,投资市场缺乏精确、科学和公正的资信评估,投资者难以依据专业评级机构出具的资信评级结果做出正确的投资决策。
房产商、购房者喜上眉梢
沉重的收入约束和资金的获利机会使得越来越多的购房者把购房的眼光投向银行房贷。住房抵押贷款证券化缓解了银行短期资金来源和长期贷放的矛盾,因而有力地推动了商业银行住房抵押贷款业务的发展。同时,住房抵押贷款证券化市场的存在需要一系列严格按市场规律运作的专业化参与机构,这些参与机构在为住房抵押贷款一级市场提供规范的二级市场的同时,也为房地产一级市场提供了规范的二级市场。二级市场的高度标准化规范化,将促使商业银行贷款发放过程缩短、数量增加、速度加快,房地产开发商资金回收速度也因此大大加快,资金占用减少、风险降低。一级市场的运转将更为快速和流畅,市场壁垒降低、竞争加剧,使商品房价格更趋合理。合理的价位和银行房贷的支持,势必带动购房需求的扩张,而购房需求的扩张又可以推动房地产业的蓬勃发展,给房地产开发商带来更多的商机。
不仅如此,由于证券市场机构投资者的重点偏向于中长期投资,他们更愿意接受具有合理价格和投资价值的住房贷款证券,也因此那些被投资者看好的房产项目更易获得银行贷款的支持,从而相当于在一级市场上建立了一个有效的筛选机制,对消除房地产业的投机行为,培育一个高效、公平、合理价格的房地产市场起到了不可忽略的积极作用。其社会效应显而易见。而所有这些最终的受益者将是房地产开发商和购房者。
短期内住房抵押贷款证券化还难以推行
高效、公平的房地产市场,刺激着市场对商品房的消费需求,使住宅成为新的消费增长点、房地产成为新的经济增长点。而房地产业的繁荣和发展,有利于我国产业结构的优化、升级,使我国经济结构朝着有序化和高级化的方向发展。同时,住房抵押贷款证券化以及由此带动的其他资产证券化,拓宽了融资渠道,使融资工具多样化,这对深化我国的投资体制改革,促进金融体系效率的优化,提高资本市场的运作效率,从而促使资本市场充分发挥优化资源配置的功能,更好地满足经济发展的需要起到了积极的作用。但同时我们也看到,住房抵押贷款证券化并非十全十美,即使在住房抵押贷款证券化开展较早的发达国家也是如此。比如,住房抵押贷款证券化会使商业银行扩大实际的信贷和投资规模,相应的信用风险也随着市场上的信贷合约量的增加而增加;住房抵押贷款证券化存在逆向选择和道德风险,商业银行既会挑选质量较差的住房抵押贷款组合来进行证券化,也会仅仅为了达到提高资本充足率或财务杠杆比率等粉饰财务报表的目的来进行住房抵押贷款的证券化。
我国正处于转型发展时期,市场经济体制还不完善,市场服务体系还不健全,房贷规模小,证券市场容量小、投机性强,市场不完全程度远远高于发达国家。因而推行住房抵押贷款证券化给政府带来的难度可想而知,发展不慎会对整个金融市场造成大的震荡,甚至损害经济发展和社会稳定。
所以,尽管许多发达国家的实践证明,住房抵押贷款证券化制度的推行极大促进着国民经济的发展,具有旺盛的生命力,但就我国现状来看,还难以在短期内实现住房抵押属贷款证券化。