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房地产买卖纠纷之类的案件目前逐年增多,为了使消费者减少麻烦,编者邀请律师结合案例谈谈消费者很容易忽视的,房屋买卖中应注意的问题,希望能对消费者有所帮助。
案例:
李某看中一套商品房后与开发商签订了《房屋买卖认购书》(以下简称《认购书》),并按约定交了2万元的购房定金,《认购书》中约定买方应于签订《认购书》之日起10日内签订正式购房合同;若买方逾期未与卖方签订购房合同,则定金不予退还。但到具体签订购房合同时,李某未能就正式商品房销售合同与开发商达成一致意向,李某向开发商提出了退还定金的要求。双方因无法协商解决最后走上了法庭。
法院判决:
法院审理认为:《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办理签约、逾期视为放弃订购权、定金不予退还之条款,但由于在《认购书》中对于双方正式购房合同中将涉及的重要条款约定不明,并且李某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈,由于双方分歧较大未达成购房契约。故该李某预付的2万元不能认定为定金,并且此种情况下开发商与预购方未能达成购房契约,扣留后者的购房预付款显失公平。最后,判决开发商退还了李某预付的2万元定金。
律师分析:
本案双方争议的焦点在于,对《认购书》中所约定的2万元定金性质应当如何认定。
定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式,依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的,应当双倍返还定金。”该条内容是对立约定金的解释与适用。所谓立约定金是指,为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的,它从性质上讲虽然是从合同,但是它并不依赖于主合同的生效而生效,它的生效是独立的,并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的,即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订,当其所担保的定约行为没有发生时,违反承诺的当事人就要受到定金处罚,立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是,成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容,例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定。
从以上分析可以看出,若李某与开发商签订的《认购书》中对正式购房合同中所涉及的重要条款进行了明确约定,那么本案中李某在与开发商签订《认购书》时所交纳的2万元就应当属于立约定金的性质。在开发商没有过错的情况下李某拒绝签订正式商品房买卖合同的行为就构成了对与开发商签约承诺的违反,应当适用立约定金的处罚,即李某无权要求开发商退还其已交纳的2万元定金。但是,本案中的《认购书》内容恰恰欠缺了对主合同重要条款的明确约定,使这2万元无法成为立约定金,法院判决开发商向李某退还这2万元是合理的、恰当的。
律师提醒:
在现实中往往存在这样的现象,开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订《认购书》并约定立约定金的,并且在《认购书》规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同;或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合同时对双方在签订《认购书》时承诺的条件进行了变更,购房者无法接受这种变更,从而导致购房合同无法签订。在上述两种情况下,购房者可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。
《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑,购房者在签订带有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事,应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)有一个充分的了解,同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下,购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同,以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同,从而损失掉先前向开发商交付的定金。