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谨防盛极而衰
房地产市场的持续火爆是近年来欧美一些国家的共同现象,新年伊始,一些权威机构纷纷对今年的欧美房地产市场走势作出预测。
英国资本经济学顾问公司认为,新的一年英国楼价将会下跌,跌幅有可能达到20%~30%。从1994年至今,英国楼价每年平均增幅为6%~9%,而英国人的实际收入同期却仅增加了1.5%,供求量的不对称使英国房地产市场在今年将面临较大压力。
美国房屋抵押贷款机构发表的一份报告称,近年房地产业的表现成为美国经济的一个亮点,房地产市场火爆的原因主要是美国房屋抵押贷款利率不断下降,为40多年来的最低水平。但据悉,美国房屋抵押贷款的长期利率将有可能从现在的6%提高到6.5%。受此影响,美国新房开工率、房屋销售与房贷申请数量都将出现减缓的势头。
加拿大房地产业则对今年的市场走势持乐观态度。专业调查公司的报告显示,今年加拿大全国房屋平均总价同比将会上升4.5%,达到12.55万美元。该公司指出,房屋贷款利率处于较低水平、低失业率以及移民增多等有利因素,都会促使今年加拿大房地产市场稳健发展。
一些金融监管当局如国际清算银行开始表示置疑:欧美房地产市场是否应发出泡沫预警?国际清算银行认为,除了低迷的股市外,刺激房地产市场产生泡沫的另外两大因素是极度宽松的利率环境和居民可支配收入的增长。去年以来,为了应对经济衰退的威胁,美联储在一年多里把基准利率从6.5%降低到现在的1.25%,加上巨额货币投放市场,激发了美国人贷款买房和再融资的热情,从而大大刺激了房价上涨,形成了房地产业的火爆景象。
判断地产是否过速增长的最好方法,是看房价和居民可支配收入的比率。目前,在伦敦和华盛顿,这个比值已超过红色警戒线。一些经济界人士认为,短期内房地产市场仍将保持上涨趋势,但是房价愈升,较多家庭的债务将会增大。地产泡沫引发的危机并不是因为房价上涨,而是抵押贷款债务的增长,以及流入地产业中的资本可能出现的资金链断裂和信用危机。目前欧美房地产市场的过度繁荣正如同当初泡沫丛生的股市,由于房地产业过度依赖于金融资本,因此,一旦泡沫破灭,将会对全球经济产生巨大影响。