|
||||
-新闻背景
今年1月新开盘的项目炫特区日前再次掀起了京城楼市的一场运动,成立“业主监理会”,让业主能够从设计、施工、销售直到最后交房,都参与进来。业界人士称,此前尽管京城也有类似的业主监理会,但由开发商力推的尚属首家。
购房者是否有必要参与到自己所购房屋的设计、施工中,替自己购买的产品把关?购房人是否具备足够的专业素质,监控自己产品诞生的全过程?购房人参与到产品制作过程中,增加的交易成本谁来支付?开发商推出的业主监理会能否真正代表业主声音?业主监理会提出的意见能否被开发商接受?这一系列问题都对炫特区推出的业主监理会提出了质疑。
现象一:开发商推出业主监理会能做些什么?
炫特区在京城面世不到一个月,即完成认购1900套房。据了解,该项目全部建设完成后入住客户将超过4000户。其开发商广厦京都的负责人告诉记者,成立业主监理会,主要是考虑到如此大规模的纯粹年轻社区,势必面临诸多问题。比如,入住业主多为年轻人,如何解决社区配套问题,承诺的配套是否兑现,小户型寸土寸金,设计的户型如何最能够抓住业主的心,如何杜绝货不对板的现象,能否真正实现广告宣传中的WINZIP厨房,使社区园林广场在施工过程中不会缩水。炫特区项目尽管目前销售全线飘红,但任何项目要最终取得开发商客户双赢都是一场持久战。
为了打赢这场战役,开发商提出了在提高自身开发水平,提高楼盘品质,提升自身的内动力外,加强与业主之间的良性沟通,让业主在入住以前提前介入到工程建设中。按照其“业主监理会”规定,业主监理会将承担收集购房人对产品及物业管理的意见,对工程建设质量进度进行监督,对炫特区项目的物业管理目标、管理服务标准及收费提出合理化建议等职能。
业界人士指出,炫特区此举主要是为了平息项目进展太快可能带来的一些问题。据称,开发商在选择业主代表时,就特别提出让最活跃的人来参加。
其销售总监则表示,之所以成立这样的业主监理会,主要是公司完全是一家新公司,不可能具备像万科等大的地产公司的品牌影响力,采取这种方式,取得购房人对公司以及项目的参与,最终目标还是要取得客户的信任。
现象二:京城存在大量“隐性”业主监理会
事实上让购房人参与到房屋设计过程中,炫特区并非首家,去年苹果社区的征名案就让购房人着实兴奋了一把,自己的房子自己起名,这把秀着实搅起京城小白领们的参与意识,其开发商并没有止步于此,张宝全正在进行的户型设计、小区整体规划,据说也引入了业主们的意见。
南城珠江骏景开发商也在上月底公开大力倡导“阳光交房计划”,主张业主与开发商成为朋友,让业主参与到交房流程中,还专门成立了“珠江地产业主顾问团”,据称这是北京第一家专业级的业主顾问团。
而在金地格林小镇同样活跃着一支业主监理队伍,这支由业主自发组成的监理队伍,从现场施工到材料,做了许多工作,金地集团对他们的专业素质和认真精神都深有体会。在京城一旦推出一个热点的楼盘,网上大多就会自发成立一个业主论坛。在虚拟的空间,这些业主的活跃程度极高,他们的意见受到的重视程度自是不低,据传城南家园的老总苗宝忠每天上班第一件事,即是打开电脑,看看业主们又有什么意见。
关注客户的需要,接纳客户的意见,维护与客户的关系,已经成为时下京城老总们的必修课,但一般发展商并不鼓励成立业主监理会。房地产行业的特殊性,生产周期很长,涉及层面众多,是一个繁杂的系统工程,如何对待业主的意见,把握不好势必自己培育出来一个对立面,沟通不好成冤家。
“面对业主的意见,开发商要有一个开放的心态,还要有自信力。”北京金地的老总陈长春表示,他们对业主监理会的态度是既不支持也不反对。业主监理会一旦提出问题,他们也会积极接洽。原因很简单,“业主提出的许多问题,代表着业主的需要,从营销层面看,也是非常有价值,因为他们代表了业主们的关注价值点,即使在这个项目中解决不了,也可以在未来的项目中体现。”
交锋一:购房者是否有必要帮助开发商把关?
提出这一疑问者认为,从来没听说过买电脑也要到车间看组装,即使房屋的价格更高,房屋的建设周期更长,更复杂,但作为购买者,是否有必要替开发商把关?是否有能力替开发商,替自己的产品把关?业主过多地参与到房屋的建设中,本身就是对市场不信任的表现。
支持者认为,房地产项目不可能没有问题,房屋建设不像工业产品的建设能够实现标准化的流水作业,加之目前市场的不规范,面积误差、规划变脸、收费不当等现象已成为楼市入住纠纷的焦点。如果最终的矛盾都以业主无奈“闹展”方式,开发商暴力“平乱”进行,就不可能建设一个规范的市场。此举应该是现有房地产开发过程中不规范进程中的一种变通方式。
无论支持者反对者都能够得出一个结论,这种行为是市场不成熟的表现。
交锋二:谁为增加的交易成本买单?
记者在采访中获悉,在炫特区的业主监理会中,其成员构成包括三部分,主体由五名购买炫特区项目房屋的业主出任,一名委员由开发商指派代表出任,一名委员由物业管理公司指派代表出任,其余两名委员由开发商选聘社会上具有专业知识的独立人士出任。而在金地格林小镇的业主监理会中,涉及市场、材料、建筑设计各个方面的专家都有。据称业主们提出的问题也就变得很专业。
理论上讲,要实现业主监理会的专业化的手段很多,即使业主不专业,也可以自己雇用一个建筑大师来担任监理工作,但由此引发的另外一个推论就是难道一个建筑大师就有必要替自己购买的房屋做监理吗?也许他的时间用来去做本职工作,可以产生更多的效益。
这种推论提出了第二个争议要点,由此增加的交易成本谁来支付?这个增加的交易成本是必然的吗?
北京置地前景投资顾问有限公司的总经理萧启良在金地格林小镇也订购了一套房子,作为业内人士他本来也是业主监理会的理想人选之一,但最终他拒绝了这一邀请。
“这种事儿,香港人和深圳人通常都不会做,参加业主监理会的人要算一算自己需要付出的时间成本。”他认为,北京出现这种大规模的业主参与到房屋建设中的现象,最主要的原因是供求的失衡,供应不足。在香港的市场深入程度很高,在深圳,房屋没有封顶也是不可以销售的,这样,购房人在选择时主动性已经很大,这个项目有缺陷可以选择其他项目。
“二级市场不畅,也使许多北京人在购房时会认为,买一次房子就是终身置业,供楼供一生。
“这种置业观念的失误,也导致业主过于敏感。一些项目出现问题,就会觉得自己受到伤害。如果有更多的选择与出手渠道,这问题也就会解决。”
交锋三:不规范市场下的行为不能成为常态,业主真的能当开发商的家?
“每个建筑工程自己都会有一套内部检测的程序,业主们非常认真,提出的一些问题,其实开发商自己可能也会解决,只是工程进度没有到那一步。而真有一些问题可能也是开发商没办法,或者不愿意解决的。”萧启良尽管没有承担金地格林小镇的业主监理的工作,他对业主们的维权行为还是非常关注。据他介绍,仅业主监理会提出的改窗一个提议,就使开发商增加了700万元的费用。
对此金地的开发商并没有主动谈及,但他也指出,一些规划其实在设计中会出现两难的情况,比如增加了面宽,势必不可能保证洗手间都有窗户。
由此我们也不难得出,如果成立的业主监理会真正替开发商当起了家,开发商真的能够按照业主的意见建房吗?这种与客户公开示好的行为,是需要巨大的成本,尤其是诚信的成本。开发商挑起的这场秀,会不会最终砸了自己的脚?