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我国房地产和住宅发展形势大好
(一)房地产市场稳步上升一是在需求的拉动下,房地产开发投资高速增长。1998年到2001年这四年,我国商品房完成投资平均每年增长20.6%、竣工面积平均每年增长19.35%、销售面积平均每年增长2..5%。销售面积的增长高于完成投资和竣工面积的增长,表明我国商品房市场供求两旺,是一种需求拉动增长的好势头。
二是商品房销售价格的走势与整体经济的状况基本吻合。1998年到2001年,全国商品房销售价格年增长幅度分别为3.27%、-0.48%、2.88%和2.76%,低于1997年之前的增幅,也低于同期城镇居民可支配收入和GDP增幅。
三是产品结构逐步向合理的方问调整。需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升:1997年为78%,2001年上升到84%。
(二)住宅建设规模巨大过去5年,全国城镇住宅竣工面积约34亿平方米(2002年按竣工面积7亿平方米估算),年均城镇住宅竣工面积达到6.8亿平方米。同时,改造了5亿平方米左右的危旧住房。城镇人均住宅建筑面积由1997年的17.6平方米,提高到2002年的22平方米左右,户均住宅建筑面积达到70平方米左右。国家住宅产业“十五”发展计划纲要提出的目标是,“到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米”,现己提前三年实现。同时,农村新建住宅每年也达到6亿平方米左右。
(三)住宅品质不断提高住宅已不再是单纯地作为一种生存资料,而同时也是作为一种享受资料。主要表现:一是住宅的功能空间设计更加合理。功能分区趋向细化(操作室、书房、电脑间等),平面布局趋向合理(动区静区分开,私密性增强等),面积控制更加理性化,力求在较小的空间内创造较大的舒适度,并出现了一些大开间灵活隔断的住宅。二是住宅的室内环境和物理性能得到改善。住宅结构、消防安全、保温、隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化。三是住宅的设施与设备的配备水平提高。厨房、卫生间设施、采暖与制冷系统、智能化技术系统等的水平都有了较大提高。四是居住小区的环境与配套设施进一步改善,向着生态健全、生活方便、天人合一的方向发展。五是住宅新体系(如钢结构节能住宅体系、木结构节能住宅体系等)、新技术、新材料进一步得到广泛应用,往宅建筑的整体水平有了较大提高。
房地产和住宅产业发展前景广阔
今后一个相当长的时期,都存在着发展房地产和住宅产业的广阔前景。主要是以下几个方面的需要:
(一)国内生产总值翻两番的需要按照“全面建设小康社会”宏伟目标的要求,到2020年,GDP要比2000年翻两番。房地产和住宅产业必须也能够作出应有的贡献,为拉动国民经济增长发挥重要作用。
1997年,城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近6%。1998年以来,提高到7%到7.8%之间。每年拉动GDP增长1个百分点以上。2001年,城镇居民个人购买商品住宅的比例,比1997年提高了28.2个百分点,比1990年提高了66.5个百分点。个人购买新建商品住宅的交易额达到3675亿元,是1997年的4.54倍。同时,据对35个大中城市的调查,居民购买存量住房的交易额也已达到786亿元。再加上其他形式建房中的个人投入。2001年全国城镇个人住房支出的总额达到7500亿元以上,可带动相关消费近万亿元。而在今后一个相当长的时期,国内市场对住宅消费将保持旺盛的需求,每年需要新建十几亿平方米的城乡住宅。
(二)城市化水平大幅度提高的需要
1980年,我国城镇人口占总人口的比重仅为19.4%,2001年,市镇总人口占全国总人口比重已到达37.7%。据专家预测,在未来的十几年中,城市化率以每年1%速度增长,到2010年将达到46%,到2020年可达到60%左右。
城市化进程的加快,要求房地产和住宅产业与之相适应。单单拿住宅这一项来说,按现在的城市人口计算,每增加1平方米人均住宅建筑面积,就要新建5亿平方米左右的住宅。而如果按预测的到2010年城市人口将达到6.4亿人,比目前净增加1.9亿人,人均住宅建筑面积按目前的22平方米计算,那么到2010年仅满足新增城市人口就需建设41.8亿平方米住宅。
(三)家庭财产普遍增加的需要
江泽民同志在十六大报告中把“家庭财产普遍增加”作为全面建设小康社会的重要奋斗目标之一。根据国家统计局对房屋及附带装修现有价值评估测算结果,截至2001年6月,城市家庭现有房产价值(含装修)为每户10.94万元,其中私房及部分产权的私房现值为9.89万元,公房现值为0.7万元,家庭装修现净值为0.35万元。大城市家庭现有房产价值最高,户均达13.69万元;中等城市为8.95万元/户;小城市户均7.46万元。房产在家庭总资产中所占比重已接近一半,达到了47.9%。其中大城市为49.3%、中等城市为45.1%、小城市为48.1%。由此可见,房产已经成为城市居民家庭财产中最重要的组成部分,成为居民家庭中价值量最大的财产。
(四)人民生活更加富足的需要
全面建设小康社会,要求住房基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。目前,我国居民住房水平距离这个要求还相差很远。
据2000年全国人口普查统计,我国城乡人均住房为0.78间;有3间或3间以上住房(接近人均1间)的家庭占45%(其中城市仅为31%)。人均住房建筑面积8平方米以下的家庭仍占9.1%,约3091万户(其中城市和镇约1520万户、涉及城镇人口近5千万)。另外,城乡住房成套率还较低,约为67%(其中城市71%、镇62%);有15%的家庭住房中无独立厨房或与其他家庭合用,有30%的家庭住房无厕所或与其他家庭共用,约13%的家庭没有饮用自来水。为此,也需要我们加快危旧住房的改造,加快住宅更新的步伐,不断提高人居水平,努力实现“人民生活更加富足”的目标。
既要警惕局部过热,又要保持一定的发展规模
如以上分析过的,就全国的总体态势而言,前几年我国房地产和住宅产业是一种需求拉动增长的健康态势。但是,由于房地产市场的地域性很强,各地的市场情况是不尽相同的。目前,也有部分地区出现了投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快、以及若干结构性问题(包括产品结构和市场结构等)。
例如,有少数省市去年房地产开发投资增的幅超过了40%,新开工面积增幅超过了40%。又如,城市土地价格近几年持续上涨,去年有个别城市的一些区位的地价竟上涨了1倍以上。又如,有的城市商品房平均销售价格连续几年大幅上涨,远远高于同期人均可支配收入增幅,致使中低收入家庭难以买房。又如,有的城市大量建造高档高价的所谓“豪宅”,个别地区甚至单栋住宅占地几十亩、几百亩,单栋住宅标价上千万元。这不仅造成大户型、高档公寓的积压,而且造成了土地资源的浪费。这些问题,有的属于“过热”或“虚热”现象(如投资、土地供应的过度扩张),有的属于经济泡沫现象(如部分地价、房价过高),都有待通过加强宏观调控来加以解决。
什么是“过热”现象?“过热”或“虚热”是指房地产投资和开发量的过度扩张,大大超前于当地国民经济发展的水平和社会有效需求的能力。我们判断某个城市的房地产市场是否“热”,首要的根据应该是看销售是否活跃旺盛(热卖),其次是由于这种销售活跃旺盛所带动的投资和开发量的增长。总之,不能脱离销售状况去单纯地看投资和开发量是否剧增。销售活跃旺盛,并带动了投资和开发量的增长,是实实在在的“热”。而如果过度超前当地国民经济发展的总体水平,以及过度超前由当地国民经济发展水平所决定的社会有效需求能力(国民经济的发展水平通常是通过社会的有效需求能力而直观地表现出来),则是“过热”或“虚热”。
辩证地来看:“过热”或“虚热”会导致“供大于求”、商品积压、资金沉淀等严重后果,会对金融市场、进而对整个经济造成危害。但是,如果土地供给量和投资减少到了造成“供小于求”,则又不仅会影响宏观经济的增长,而且会引发价格上扬、炒作盛行,增加经济“泡沫”。在复杂的经济问题面前,如何调节供求,把握度量,趋利避害,实在是一个非常重要的课题。
为此,笔者以为,既要防止局部过热,又要在全国总体上保持一定的发展规模,以适应市场消费和拉动国民经济增长的要求。其中,特别是要注意调控政策上应从各地的实际情况出发,区别对待,因地制宜。