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前不久,国家计委经济研究所公布了一份《中国行业景气分析报告》,报告认为,“目前我国房地产收入价格比在世界上处于奇高的水平。工薪阶层显然是难以承受这一收入价格比,只有少数高收入阶层能够买得起这样高价格的房子。可以预见的是,当这一阶层的需求逐渐被消耗掉后,将会出现明显的消费断层。”由于这是“消费断层”的提法第一次出现在房地产行业,于是,记者就消费断层是否出现的问题在业内进行了采访。
“消费断层”是否出现
著名经济学家、国家统计局副局长邱晓华认为,现在的房地产市场呈现出这样一种情景:一方面是房地产商如火的热情,吆喝着自己的楼盘“物超所值”,有的城市新的一轮“圈地运动”也正在进行;另一方面,购买者发现房价越来越脱离自己可以承受的界限。大多数的开发商仍在一味地追捧高端市场,造成新的空置;而中低端市场则出现了明显供不应求的情况。房地产市场面临的结构性矛盾急需调整。
今典集团董事长张宝全并不认可“消费断层”这种提法,他认为,现在还处于房地产发展的初期,城市化的路程还很远,所以现在谈“消费断层”为时过早。但由于前些年北京住宅的供应主要面对的是高端市场,所以高端市场目前已经进入了一个相对的稳定期,反映在市场上就是高端产品的购买力看似不足。
与之持类似观点的是中体奥林匹克品牌管理有限公司总裁郭钧,他认为与其说“消费断层”,不如说“供需错位”,市场上大量产品不断供应,但却与消费者的需求不尽吻合,因而造成有房卖不掉及有人买不到房的现象,现在这个问题还很严重。
华远地产总裁任志强的观点更加直截了当,他认为“消费断层”根本不存在。“房子卖得很好吗!”他以统计局的数据为例,北京去年住宅投资共586.7亿元,而住宅销售额是716.7亿元,整整“顺差”了130亿元,可以说,开发商的投资不但全收回来了,还收了130亿元的预付款。他接着解释了“消费断层”不存在的原因,因为在所有的城市里面,政府的强制性消费一直是主流。以北京为例,大量的旧城改造、大量的市政基础设施建设以及城市化的快速发展,使得居民拆迁和农民上楼两项需求在这几年平均达到了市场总需求的50%,最高的年份达到了70%,由于这种消费需求的持续存在并高速增长,所以“消费断层”根本不会出现。
“供需错位”原因何在
邱晓华认为,目前房地产结构不合理,房地产的投资者还是应该根据消费者的需要来加快结构的调整,既要考虑富裕的阶层,也要考虑中等收入阶层,还要考虑低收入阶层等多层次的需要。在目前国内房地产业全面启动的高速发展时期,房地产企业也在迅速扩张。但这种房地产企业的结构性缺陷,可能给行业带来巨大的风险。
郭钧表示,造成“供需错位”的原因,既有发展商经营水平的原因,也有社会的原因,还要分析有效需求的问题。成熟的市场,是开发商要针对那些需要通过购买行为满足住房需求而又有适当购买力的人群提供符合他们要求的产品,而这个人群是会不断改变的,但决不是全社会每个人都必须买房。消费者首先应判断自己是否属于那个人群。所以他希望市场关注的焦点从“谁在开发”向“为谁开发”转变,一个开发商不可能为全体消费者服务,应准确地做好自身的定位,为特定区域、特定人群提供解决方案,而不要以自己的喜好强加到消费者身上,这是市场成熟的标志。
张宝全认为,“供需错位”的存在实际上不是购买力的问题,而是现在高端人群的需求已经发生变化了。在以前市场不成熟的时候,有钱人要么买别墅,要么买城里的公寓,而现在高端需求的主体已经转向了低密度住宅,但是这类住宅在北京目前高地价、高容积率的状态下去建设是很困难的。尽管现在也有TOWNHOUSE之类的产品,但从建筑形态上来看只是类似于低级的别墅,普遍离城较远,现在需要的是可以享受城市配套的低密度住宅。
他还表示,当供应与需求距离相差很大的时候,市场表现就是无效供应增多,房子卖不动,给市场的感觉是出现了“消费断层”。其实这只是现象,不是原因,原因是“供需错位”,他认为需求一直在增长,由于“供需错位”,所以需求无法实现。“如果在市区或其边缘地带出现大量低密度住宅,我相信高端的购买需求就会一下子被刺激起来。”
“消费断层”谁来弥补
金网络顾问公司副总经理杨强宏认为,新生购买力正在填补着“消费断层”,他概括了四大新生购房阶层:一是为改善型购房消费正悄然接过购买力的接力棒;二是从去年下半年开始,危改、拆迁人群明显增多;三是没赶上分房末班车的上世纪70年代出生一族;四是“北漂”一族。他认为,在此前,对外埠购买力的描述,基本上定位为购置高档房产的有钱人,在京买房纯属买闲房置家业。而现在,属于高知一族、没有北京户口的“北漂”人群正成为中产阶层的一大构成分子,他们从事着收入较丰的白领职业,有较强的进取欲望,对未来预期较有信心,因此义无反顾地加入了购房洪流。一些东边的项目,北漂族比例占到了15%—20%。
郭钧表示,今天“供需错位”的问题是市场化过程中的问题,是走向成熟必经的阶段,不是新生购买力可以填补的。相反市场发展要求产品结构迅速调整,以适应“需求”的变化。他认为开发商适应需求的转变,必须找准自己所愿服务的人群,针对这些人群的需求而开发相应的产品,所以萝卜青菜各有所爱,并没有固定模式可循。
张宝全的看法是,这种“供需错位”,目前已有被弥补的趋向。如炫特区的热销,苹果社区亮相后引起的轰动,都说明市场对性价比高的房子的需求是很强烈的。他认为,新的购买力正在不断地产生。如果说目前的主流人群是中等收入阶层的话,必然会出现购房者年轻化的趋向。如果市场上没有人真正关心房价是否降了的时候,那时才是出现了真正的“消费断层”,因为没有人买了。北京与上海两个城市的人口差不多,但是上海每年的成交金额是北京的一倍,这更加说明北京不是没有需求,而是需求量还没有完全释放出来,他觉得2003年在这方面更会有所体现。