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2003年新春伊始,北京市住房二、三级市场的利好消息不断:公房使用权开放上市交易;已购公房上市交易取消收益分成、取消上市审批手续、降低土地出让金征收比例;银行“转按揭”业务进入实质性操作阶段;众多银行大力开展二手房贷款服务;廉租房屋的推出等。它们都将在很大程度上推动北京市房地产梯级消费格局的形成。
公房使用权上市交易一石激起千层浪
自2003年1月1日开始,北京全市展开了公房使用权交易试点,主要形式包括:公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权;公房承租人有偿转让公房使用权;公房承租人以公房使用权交换住房产权;公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。
这在租房居住和购买二手房(产权)居住两级消费台阶中又增加了公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权,购买公房使用权和公房承租人以公房使用权交换住房产权三个消费阶梯。同时,公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用,将使得租赁市场房源进一步增加,从而在三级市场出现许多廉价租赁房源,此举将加强廉租消费阶梯的形成。
已购公房上市减少税费催化二手交易放量
2003年3月1日起,北京市已购公房上市出售,将取消原成交单价在4000元以上与原产权单位进行收益分配的规定。此举一出,将会促使原来因为不愿与原产权单位进行收益分成的公房业主出售名下的公房,使二手房市场的房源供给大大增加。与此同时,今年将会有更多的银行热衷于二手房按揭贷款服务,并不断推出灵活、多样、务实的还款形式吸引客户。由此,以往因手中现金有限或还款困难而放弃购买二手房的购房者,今年有了购买的可能。加之,由二手房买方负担的土地出让金征收比例也将由现在的3%(郊县1%)做相应的降低,这就进一步减轻了购买者的负担,刺激了二手房的需求。以上来自供求两个方向的合力将使2003年的二手房市场呈现出买卖两旺、空前活跃的局面。人们将第一次意识到住宅二级市场的巨大影响力和震撼力,房地产消费市场以一手楼盘唱主角的时代将宣告结束;房屋使用权交易、二手房买卖、新房销售将形成北京市房地产市场三足鼎立、三分天下的局面。
“转按揭”进入可操作阶段释放二级市场巨大能量
由于种种原因,“转按揭”业务在2002年的住宅二级市场只是“雷声大,雨点小”。在2003年中,随着银行业内“转按揭”业务、特别是跨行业“转按揭”业务实施规范和细则的出台,银行对相关操作流程的熟悉,大批股份制商业银行和中小银行的积极参与以及房地产中介公司的介入,“转按揭”业务将进入实质性操作阶段。由此,大量按揭中的商品房将进入住宅二级市场,购房者在购买已购公房二手房、购买商品房二手房和购买新房中间,又多了购买按揭中的商品房一种选择。许多以“转按揭”形式出售二手商品房的卖家,在卖掉旧房后将会购买新房而进入一级市场,真正实现住宅一、二级市场的联动。
政府鼓励中介涉足廉租市场构筑消费市场底部基础
为帮助经济困难、住房紧张的老百姓实现“居者有其屋”的梦想,北京市政府正在大力推进廉租房计划。除了兴建廉租房屋外,市政府有关部门还出台了鼓励房屋中介为廉租客户提供廉价房源的鼓励政策。一大批大型品牌中介公司都积极响应政府号召,借助自己成熟的营销渠道广泛征集廉价房源。通过政府的努力和房屋中介公司的积极参与,北京的廉租市场将会迅速发展、完善起来,从而形成房地产梯级消费的底部基础。
随着北京2003年住宅二、三级市场的逐步发展和完善,将会逐步形成(一)由廉租、公房转租、普通民宅租赁、公房使用权互换、公房使用权有偿转让、平价公寓租赁、中高端公寓租赁、别墅租赁为消费阶梯的房屋租赁的梯级消费体系;(二)由已购公房二手房交易(包括按揭贷款购买)、转按揭商品房交易、普通商品房交易、二手公寓买卖、二手别墅买卖为消费阶梯的住房二级市场的梯级消费体系;(三)由经济适用房、小户型、普通商品房、甲级住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系也日臻成熟。由此再通过住房一、二、三级市场的互动,最终形成北京房地产市场完整有机的梯级消费体系。广大消费者将会摆脱以往除了房屋短期租赁和购买商品房之外别无选择的尴尬境地,也不用再片面地追求“一步到位”,每个个人和家庭可以随时调整自己的住宅消费形态。而住宅一、二、三级市场可以在住宅梯级消费和三个市场的联动中获得各自更为广阔的发展空间。