|
||||
继去年天津楼市正式进入大盘时代之后,今年春节后的房地产市场呈现出新大盘层出不穷、旧大盘交相辉映的场景。新入围的万科水晶城、顺驰翡翠城、万隆乐康生态城以及具有北京背景的“阳光100国际新城”等新盘项目,分别燃亮城西城东,启动了红桥南开的住宅市场,重新框定了地产格局。而去年亮相并开启了天津大盘时代的太阳城和奥林匹克花园,则进入了二期的开发和销售,升级换代的大盘项目,正以浓烈鲜亮的开发手笔绘制着全新的楼市版图。
盛夏果实:大盘呈现真正的规模和实力
大盘本质的优势除了利用集合效应降低成本外,主要体现在与不同产业的复合的能力上,如利用联合办学搭建教育体系,吸引商铺投资,提高生活配套的功能等。此外,大盘还可以利用整体规划优势提高区域和地段的价值。但是在大盘项目亮相的首年,开发商的开发进度只保持在26万平方米左右,市场重心放在局部销售和概念的引导上。而在大盘开发的第二个年头,大气的楼盘规模、成熟的配套设施将项目引入了新的生命周期。如果说大盘在去年是孕育和成长的春季,而在今年则进入了绽放和收获的盛夏。
据太阳城销售负责人田强介绍,顺驰2003年为太阳城制定了全面升级的计划,他们会深耕精作,精确所服务的目标客户群,深挖客户资源,建立客户关系系统。他们还考虑在销售手法上的创新,他特别提到,太阳城的产业复合功能将在今年充分彰显,4月上旬有望推出包括少儿教育及终身教育体系的“阳光学村”等。
以全国连锁品牌优势进入天津的“奥园”也要在今年大展身手,据其销售部负责人许宙介绍,他们把今年定位为服务年,将针对新老客户做一些事情,超值兑现对客户的承诺,在稳扎稳打的同时,也将有一整套的发展计划出台,在市场上争取更大的主动。
闪亮创意:点亮楼市新天地
开发规模在40万平方米的万科水晶城位于梅江南一角。素以开发理念领先的万科公司,在水晶城项目中提出了尊重城市历史,保留历史财富的开发主旨,他们保留了原厂址的部分建筑及构件,如水塔、厂房、铁轨等,使城市历史以一种新的方式被记忆、被延续。在建筑产品方面,水晶城将拿出已申请了专利的房型“情景花园洋房”和号称“第三代TOWNHOUSE”的新式联排别墅。不知这两件“兵器”会不会成为万科在大盘对峙时,拿出的最具杀伤力的“法宝”。
上周末正式亮相的顺驰、联想合作的项目,选择了一个富于神奇色彩的名字———翡翠城,乍一听,大有与万科水晶城的命名同台唱戏之阵势。这同样是一个大盘项目,实质上开发的是我市第四个大型居住区———瑞景居住区。顺驰集团的这一新作巧妙利用了其品牌资源,简洁的广告语一鸣惊人:顺驰2003又一大盘新作。可谓开宗明义。亮相首日,市场反馈热烈,据称咨询电话应接不暇。
万隆乐康生态城虽没有在大盘亮相的第一个年头上市销售,但据其负责人称,他们在工程进度、整体建设上丝毫不落后,通过不断对瞬息万变的消费市场的洞察,对项目进行了不同程度的改动和完善,产品一旦拿出,将是令人眼前一亮、独领市场先锋的产品。
天津阳光100国际新城,占地670多亩,总建筑面积70多万平方米,为了便于项目在各个城市系列化的推广,天津阳光100国际新城也把客户定位于城市时尚白领阶层,目前,其拟建30万平方米的一期工程已经开工,相信以“设计关怀生活”的理念见长,企业文化鲜明,已具全国连锁品牌优势的阳光100,也会在天津楼市制造不小的“动静”。正如其公司负责人所说:“我们没有能力做好所有的产品,我们能够集中精力把一个产品在这几年内做得最好。”
入住主题:驱动营销新思路
去年亮相的大盘陆续进入“入住”时段,对后期服务和物业管理提出了挑战。但是,他们都表示,将以超值的服务兑现当初的承诺。同时,他们也表示,将借助大盘的“入住”主题,搞一系列的活动,进一步强化大盘形象和社区成熟品质,增强市场关注度和买家的信心,进而更进一步的拉动二期销售。
规模效应:尽显价格优势
大盘开发可以利用规模效应降低开发成本,是其明显的优势。据顺驰发展公司副总刘猛介绍,首先在社区的公建配套上,对于一般10万、20万平方米的小型社区,公建投入资金大而使用率低;超大型居住区则可合理安排公建设施的地点及数量,使用率也更高。在经营方面,一般社区会所多靠开发商自行运转,也是一个很严峻的挑战,而大盘凭借丰富的住户资源足以吸引外来经营者。以太阳城为例,其商业街面向1万户居民,现已成功售出80%,在其中心城的大型餐饮及超市设施,则准备定向招商。这些途径都可有效地减轻开发商自身的资金压力和成本负担,从而提供给购房者综合性价比更高的产品。
此外,大盘开发商可通过与建材商签订长期战略协议,从而降低材料采购成本,进而降低开发成本。当然,开发成本的降低,除了减少开发商的开发风险外,更主要的是消费者将从中相对获利。(郑爱敏、刘宁)