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即便千挑万选,交房时的一刻总有诸多不如意。出现买房纠纷,多数购房者首先想到的是用法律武器保护自己。其实除了向法院起诉外,消费者还可以请求仲裁解决,请消费者协会调节等方式。那么什么情况适用什么方式呢?
◆四种方式解决纠纷
在购买房屋的过程中,与房地产开发商发生纠纷,一般有以下几种解决的方式:
(1)协商
协商是指当事人行使自己的合法处分权,在法律规定许可的前提下,互谅互让,协商解决纠纷。购房者和开发商对双方所发生的纠纷进行协商,提出一个双方都满意的解决方案,并就此达成一个纠纷解决协议。由双方协商解决纠纷,对购房者和开发商来讲都是最好的解决纠纷的方式,因为这种方式既省时、省力又省钱。
(2)调解
这是指在非仲裁机关和诉讼外的第三人主持下,房屋买卖纠纷的当事人达成协议解决纠纷。
(3)仲裁
仲裁是指买卖双方当事人依据他们事先或事后达成的协议,自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机关,由该仲裁机关依据有关法律和事实作出裁决,以解决纠纷的一种方式。仲裁解决是终局的,对双方当事人都有约束力,不存在当事人上诉的问题。加上仲裁简单、灵活,因此它能比诉讼更迅速处理纠纷,同时费用更低廉。但是要采用仲裁方式解决纠纷,发生纠纷的双方中有一方不愿将纠纷提交仲裁解决,那么就不能采用这种方式来解决纠纷。
(4)诉讼
诉讼是指买卖双方当事人依法向人民法院提起诉讼,由人民法院依据有关法律和事实作出判决以解决纠纷的一种方式。人民法院经过审理后,就双方之间的纠纷作出解决。由于我国实行的是二审终审制,当事人对一审法院作出的判决不服的,可以向上一级人民法院上诉。
◆消协只有调节权没有强制权
作为消费者协会或有关的国家行政管理机关,目前拥有的只是调节权,没有强制权。拥有强制权的只有仲裁机构和法院,消费者如果投诉,作为消费者协会或者作为国家有关行政机关进行调解之后,如果双方达不成调解一致的话,按照法律法规可以予以中止调节,如果消费者涉及诉讼,北京市消费者协会会支持诉讼,提供相关的证据,以使消费者能够最大限度地保护自己的合法权益。
如果向北京市消费者协会投诉,或者向各级消费者协会投诉,应该按照法律规定,向北京市消费者协会提供一个书面的投诉材料,附上自己的亲笔签名,作为一个正式的法律文件提供,同时要提供能够支持其投诉理由的相关证据,例如发票、购房合同等。
开发商对消费者提出的各种问题不做任何回答,可以通过下面方式来解决:
1、可以向开发商发信函,当然要有一个相关的证据证明他已经收到了类似的信函,要求给予回答。
2、可以通过录音录像证据,证明你也跟他协商过,他不予回答。
3、如果开发商仍然逃避不予回答,可以按照《消法》第50条向国家有关的行政主管部门提起诉讼,对开发商拒不回答的这种行为作出处罚。
◆仲裁过程不公开 所有时间短
几乎所有的当事人都会咨询律师这样的问题:“这个案子大概多长时间能弄完?”现在大家的工作都忙,时间比较紧张,如果一个案子拖得时间太长,光精力上就受不了。
依据我国法律的有关规定,普通程序的案件,法院一审的审限是6个月,如果一方当事人不服提出上诉,则二审的审限为3个月,这就是说,从理论上说,一个案件如果在法院审理,则形成生效判决的时间可能会需要9个月,对一般人而言。这确实长了一些。
《仲裁法》中并没有明确规定仲裁的时间限制,但是各个仲裁委员会在其仲裁规则中基本都作出明确规定。例如,北京仲裁委员会就规定,仲裁庭应当在组成后4个月(不包括对专门性问题作出鉴定的期间)内,作出仲裁裁决。这样看来,仲裁所花费的时间比诉讼少一些。仲裁裁决一旦作出,即日就具有法律效力,这就要求当事人在进行仲裁过程中,不能有任何的错误、疏忽情形,否则就会对自己形成不利局面。
仲裁过程是不公开的,这与法院公开审判是不同的,这样当事人的隐私、商业秘密等可以得到保护。法院公开审理的案件虽然越来越多。但毕竟当事人不能选择法官。在这一点上,仲裁就有其显著的优势。依据我国《仲裁法》的规定,如果当事人双方约定由一名仲裁员来裁决纠纷,则可以由当事人双方共同选定仲裁员;如果当事双方约定由三名仲裁员来裁决纠纷,则可各自选定一名,第三名也就是首席仲裁员,可以由双方共同选定或委托仲裁委员会指定。
◆仲裁收费高仲裁费用可两审
仲裁过程收费相对较高,申请仲裁时,要预缴案件受理费和案件处理费,这两项费用加起来,几乎相当于法院两审的费用。这是因为,仲裁机构的部分运作费用、仲裁员的报酬等,都要从仲裁费用中支出。假设争议金额为50万元,仲裁费用就会达到2万多元。当然这些仲裁费用最终会由败裁一方承担,因此如果申请人胜诉把握不是很大,还请多考虑考虑。
最后还要说明一点,按照我国《仲裁法》的规定,如果双方约定以仲裁方式解决纠纷时,不能只简单地说:“我选择仲裁方式”,而应该在合同中明确地表达出来:1、请求仲裁的意思表示:2、仲裁事项;3、选定的仲裁委员会。例如北京仲裁委员会等,请注意,只有城市名但没有“市”字。如果不是这样,则仲裁协议或仲裁条款是无效的,仲裁委员会难以受理。
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自1994年1月1曰起施行的《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十条规定:经营者有下列情形之一,《中华人民共和国产品质量法》和其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的,依照法律、法规的规定执行;法律、法规未作规定的,由工商行政管理部门责令改正,可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款,没有违法所得的,处以一万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿、吊销营业执照:
(一)生产、销售的商品不符合保障人身、财产安全要求的;(二)在商品中掺杂、掺假,以假充真,以次充好,或者以不合格商品冒充合格商品的;(三)生产国家明令淘汰的商品或者销售失效、变质的商品的;(四)伪造商品的产地,伪造或者冒用他人的厂名、厂址,伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志的;(五)销售的商品应当检验、检疫而未检验、检疫或者伪造检验、检疫结果的;(六)对商品或者服务作引人误解的虚假宣传的;(七)对消费者提出的修理、重作,更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求,故意拖延或者无理拒绝的;(八)侵害消费者人格尊严或者侵犯消费者人身自由的;(九)法律、法规规定的对损害消费者权益应当予以处罚的其他情形。