秦兵律师耗时5年，写成《204条商品房买卖补充合同》和摘要本《67条买卖商品房最低要求合同》，且听这位专家解答——

　　商品房投诉已成近年来的热点、难点，针对群众比较关心的问题，近日笔者采访了在业界较有影响的青年律师秦兵，请他谈谈看法。

　　问：一年来房地产投诉的新特点是什么？

　　秦：物业管理投诉成为新热点。在新社区中，目前有个很有趣的现象：业主想请哪家物业公司，要看开发商的脸色；业主付多少钱给物业公司，不是业主说了算；物业公司服务不好，业主提建议没人听。由于物业管理不负责任和乱收费现象呈直线上升趋势，成为消费者投诉的新热点。

　　根据我国法律规定，物业管理的定义是：物业管理是物业管理区域内的业主通过业主大会或业主代表大会对物业的共用部位、设施、设备和共同事务进行管理的活动，该活动可通过委托依法设立的物业管理服务企业实施。

　　中国的社区物业管理立法目前还是一个新领域，我国法律对业主这种物业管理权还处于无法可依的状态，直接导致了上述物业纠纷的增多！尽管很多省市制定了自己的物业管理制度，但大部分都是以维护行政权力为目的的，对业主的财产权利缺少相应的保护，而且多不具备操作性。中国的物业管理法至少需要从以下四个方面保护业主的物业管理权：第一、开发商与物业公司应当分立，开发商不应委托与自己有关联关系的物业公司；第二、大业主的权利应当受到限制，无论大业主拥有多少面积，其投票权一般不高于10%；第三、业主有权查阅物业公司的收费与支出；第四、业主的合法组织有权解聘旧物业公司和聘请新物业公司。

　　问：今年中消协年主题是“营造良好的消费环境”，您觉得如何营造良好的购房环境？

　　秦：一、建立信息公开制度。市场经济应该首先是以消费者为本，充分尊重消费者的知情权。因此，最急迫的是抓紧建立与之相适应的法律法规体系。加快建立对房地产市场失信者的惩戒机制，对市场不守信用的房地产企业实行市场退出制度。二、尽快出台《商品房消费者权益保护法》。虽然房屋在消费者眼中是一种商品，但在目前的司法判决中，消费者因此受到损害的时候又不适用“消保法”中的双倍赔偿原则，在这种情况下它是区别于其他任何商品。因为房屋作为商品的特殊性，造成了一些因消费者的不理解而产生争执的事件，有些消费者更因为“忍无可忍”而发生过激行为和暴力冲突。造成这种局面的一个重要原因是我国法律体系中有关于商品房消费者维权方面的法律不完善。

　　问：消费者好不容易看上一套各方面都比较满意的房子，签合同时想借用一下您提供的“购房法宝”，开发商不买账时怎么办？

　　秦：对此，我有一个比喻，购房如同谈恋爱，人家不想和你谈，你为什么不尝试放弃呢？我们的目的不是一定要签订204条合同，而是要充分保护我们的权利。如果条件适合，经过专业人士的建议，我可能仅签订100条就足够了；如果我没有深入的了解，为了保障我的利益，就是签订300条我也未必同意；但是有一点，如果对方一条都不签，我就一分钱也不出。我认为，在如此混乱的市场秩序下，购房者必须具备以下条件才可以尝试不签补充合同买房：

　　1.面对房屋纠纷的作战心理：您是否准备接受房屋纠纷而产生的折磨？愿意，立即购买；不愿意，立即放弃！

　　2.承受房价下降的坚强神经：我本人坚定地认为随着农村土地市场的开放，土地供应量越来越多，地产价格将越来越低。因此，在买房之前，您先想一想自己是否具备承受房价下降的坚强神经？

　　3.接受房价泡沫的平静心态：我的朋友提供了这样一个数据，在美国纽约曼哈顿金融区百老汇街，直线距离华尔街证券交易所不到100米，平均房价不到1000美元一平方米，也就是说每平方米价格不到8000元人民币。类似以上的地点，北京起码要12000元以上，如果您自问能够接受如此畸形的房价泡沫，那么您可以匆匆买房。