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-小区配套全部分掉
-物业收费实报实销
-经营收益人人有份
一个服务人员上门清洗油烟机时,发现人家已经改用另一个品牌,感叹自己没了生意时说了一句:“都换了。”套用这句电视广告语,上周,华远在业权分配座谈会上大讲特讲的,并努力让大家弄懂的业权分配,简直可以说是“都卖了”。
都卖什么了?除了房子本身,小区的建筑和附着物都按份额分给了业主,地面停车场、屋顶及外墙广告等收益余额也归了全体业主所有,“一个住宅建筑的业权绝不仅仅是房产证中的部分,还包括了该建筑所拥有的其它权益”,任志强“煽情”式的灌输更是让房地产市场有些振聋发聩。
还有什么不能卖的?这话简直可以说是一语双关。首先这些正在被华远“卖掉”的到底应该归谁,以前一直是说不清的事,华远用两年时间摸索了一种放弃权益同时转嫁义务的模式,发现原来所有的都可以随房子“打包”给业主;其次?经过几年的概念与新奇销售招数的楼市,消费者似乎很难被“眼花缭乱”的招数所动,是不是预示着,“黔驴技穷”的开发商不得不开始做真正的让步,才能吸引市场的“眼球”。
业权分配是市场力量的最真实体现,这项研究完全由开发商发起,并组织律师、专家进行。只是在作为合同附件试行时报政府部门后,获得了批准。在市场经济的环境下,政府对市场的干预应该越少越好。充分相信市场的力量,说起来容易,做起来并非易事,有专家认为,比较好的模式是,让市场形成游戏规则,政府再“拿来”推广规范。
希望通过明晰责、权、利,不使自己陷入纠纷的漩涡,也许是任志强不按常规“出牌”的初衷。任志强用“转嫁”的方式避开了两大投诉热点:一是质量问题,二是物业纠纷。华远两年前实行了工程担保方式来解决建筑质量问题——“我想有了担保方式以后,质量的问题就解决了,所有的质量矛盾都用担保的方式来给你赔钱”。也是在那个时候,关于业权分配的研究也在悄然进行。
业权分配,不仅使开发商的角色转换,物业公司收入形式也发生变化。任志强还认为,它会影响规划设计甚至真正分出购房人层次。以小区绿地和草坪为例,前者的支出费用远比后者少,但后者又比前者效果佳,采取何种形式,将会自动筛选出不同收入、品位和生活情趣的消费者来。
首席记者莫春/文
相关链接:业权分配方案
2003年2月25日,北京市国土资源和房屋管理局正式批准华远地产在尚都国际中心和盈都国际(暂定名)项目中试行物业业权分配办法。
“谁投资,谁收益”是华远地产此次业权研究的根本原则。实施业权分配,物业管理机构对所管物业的财务管理形式不采用包干制,而实行报账制;对所管物业区域管理服务的报酬提取实行佣金制。各单位业主以业主份额(单位套内面积/各单位套内面积总和)为权重在业主大会中行使表决权。
公用部分物业管理费用收取及公用部分收益分配依据如下原则:1、所有公用部分(含法定公摊部分)产生的费用按各单位业主份额进行分摊,并考虑不同物业缴纳物业管理费的比例关系。局部公用部分(含法定公摊部分)产生的费用由所服务范围内的业主负担,即按相应各单位的局部业主份额进行分摊,并考虑不同物业缴纳物业管理费的比例关系。2、所有公用部分产生的收益余额(指扣除成本、佣金等合理支出以后的净结余)全部用来冲抵下一年度的物业管理费,如仍有余额积累至托管账户中的相应个人账目(考虑不同物业缴纳物业管理费的比例关系)。局部公用部分产生的收益余额归此部分业主所有,余额大于支出的部分按局部业主份额分配(考虑不同物业缴纳物业管理费的比例关系),预存入托管账户中的相应个人账目。