|
||||
日前,由天津市消费者协会牵头、7家开发商参加的“商品房销售律师见证”方案正式启动,这是天津房地产领域首次尝试由消费者维权组织出面协调、开发商参与、律师介入并负责向消费者提供专业购房法律服务。“律师见证”方案强调律师应在商品房买卖过程中充当见证者角色,为不懂如何起草和修订合同的消费者提供必要的法律支持。
据消费者协会负责人路华忠介绍,去年天津共受理商品房投诉347件,其中60件属于定金交付不规范或合同签订不详细导致对开发商缺乏制约措施,一房多售,合同条款有失公平以及利用虚假广告欺骗消费者,这一切大多都是由于消费者对于合同条款的认识不足而盲目签署造成的。因此,如何帮助消费者正确认识合同条款,识别合同中的某些陷阱,保护他们的合法权利,减少住房消费纠纷,促进房地产市场消费向健康、有序的方向发展是当前急需解决的重要问题。“律师见证”就是在这个背景下为了解决上述问题而适时推出的一项举措。据了解,目前,北京、广州、贵州等城市已有律师介入房屋交易。
南开大学法学研究所所长张勇教授认为,“律师见证”方案的意义在于从根本上解决商品房市场现存的问题,建立银行、房地产开发商和购房者之间的信用机制,加大对购房者权益的保护。他指出,消费者在商品房消费中往往处于弱势,缺乏一个有效的自助机制。律师作为第四股力量,具备丰富的法律知识和良好的社会资源,在房地产的信用机制中处于必不可少的地位。
参与“律师见证”方案制定的李秉熙律师介绍说,目前天津市推出的“律师见证”主要包括商品房买卖合同、开发商售房广告真实性、开发商资质证件、物业合同四方面的见证。对消费者来说,这些方面的见证可以保证开发商资质的可靠性。基本上可以杜绝因证件不齐、拖欠初始登记费等原因无法取得产权证,以及虚假广告承诺损害消费者利益等现象的发生。目前天津市“律师见证”收费标准是根据楼盘项目坐落地点来确定,每件500—1000元左右。
针对“律师见证”方案的实施,不少开发商表示欢迎,认为这不但可以保护消费者利益同时也可以保护开发商的利益,这是对买卖双方都有利的事情。但同时有些开发商也对“律师见证”在实施过程中可能遇到的问题提出了自己的意见。开发区建设集团的许立凡认为,住房消费是一个复杂的交易过程,单靠律师来规范其中的不法行为似乎不太可能。很多购房的细节问题涉及面很广,消费者对于格式合同不欢迎,但如果由律师出面细化合同,恐怕不会得到政府主管部门或开发商的认同。永泰公司的田维东则表示“律师见证”是非强制性的,律师本身应承担的责任比较模糊,律师见证的只是事实,但不会保证其真实,如果这样,将会影响见证的效力。目前购房纠纷主要表现在房屋质量、配套、配件、产权证等方面,这些问题涉及开发商、建筑商、政府机构等多个部门,现在的律师对此普遍缺乏深入研究,这在一定程度上也会影响“律师见证”的实际效果。
此外,“律师见证”方案的有效实施还需要购房消费者积极参与,但现在购房者在买房时往往较多地考虑现实的经济利益,不愿花钱请律师把关,这种认识在广大消费者中普遍存在。有消费者认为,律师见证好是好,如见证后一旦出问题,责任方由谁制裁、律师的公证性由谁来保证。再有,现在用的是格式化合同,消费者在买房签合同时,都是按开发商准备的格式合同填写,即使有了律师又能怎样?这样律师介入的作用大吗?如果推行律师见证,律师就要从合同签订到房子交付使用都要负责。此外,还有一些消费者提出疑问,见证费用由开发商来定还是律师或消协确定,会不会到头来又成了各项“不明”款项中的一个?这些问题还有待商榷。
关于律师在见证中能否做到公平公正,也是大家特别关心的问题。对此,消协负责人路华忠表示,为保证“见证”效果,消协将设立常务人员随时抽查监督,一旦发现律师在见证过程中弄虚作假,违反职业道德规范,将由消协取消其继续从事此项工作的资格,给当事人造成损失的,还应按规定赔偿。针对律师弄虚作假行为,购房者可以到律师协会投诉,经过调查一旦发现律师有违纪行为,则要对律师进行行为技术处分,涉及刑事责任的还要对其进行处罚,严重的还要吊销律师执业资格。据了解,现在天津市经过消协和房协认可从事此项业务的律师事务所只有一家,但有关部门将在今年内陆续考察认证一批具备房地产专业法律能力的律师事务所,并将拟订相关的从业标准,以规范律师认证的法律市场环境。
业内人士表示,尽管“律师见证”在实际运作过程中可能会遇到一些问题,但大家毕竟已经走出了向国际接轨的第一步,这是一次可喜的尝试。其中所遇到的问题需要包括政府主管部门和组织、开发商、银行、律师、购房者在内的所有当事方共同努力来解决,希望不久的将来,“律师见证”能够作为一种行业制度为社会各界所接受,为天津楼市的健康发展起到其应有的作用。
相关连接:
“律师见证”指律师及其工作的律师事务所应当事人双方请求,依法对其亲眼所见或亲自审查的法律事务或法律行为给予证明的具体法律行为。
美国房地产市场的交易过程采取的是经纪人制度。买与卖之间不经过经纪人的中介服务而形成的交易不被法律认可,中介服务费从交易双方获取。从其他中介人中获取的信息而形成的交易须自觉向信息源方交纳佣金。因此有品牌与信誉的中介服务会代替客户解决购房中的所有纠纷与法律问题,客户只要认可产品与价格,其他就都是中介服务商的事了,包括免费咨询、贷款安排等等。在这种成熟的市场条件下,中介服务不但解决了大量政府管理中的问题,也解决了市场交易行为规范问题。而律师事务所无疑是中介机构的主要组成部分。香港的房地产交易必须有律师参加,并负责起草合同,见证签字、产权转移、售(购)房款支付、产权登记、银行办理抵押文件等。(北方网记者 孟建)