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买房前进行相应法律咨询如今已成为购房行为中必要的一个环节,消费者除了请律师外,现在又多了一种选择,可以求助有关房地产中介,一些中介在这方面的专业经验也许对购房者更有益。记者最近在采访时得知,鑫尊房地产经纪公司特意成立购房法律顾问部,专门为购房者提供法律顾问服务。
购房过程专业性强、手续复杂、涉及的政策法规多,加上商品房交易中存在各种不规范行为,导致购房者的合法权益很难得到有效的法律保护。那么,购房需要哪些方面的法律服务?中介又能为购房者提供什么样的法律服务?
第一阶段前期准备阶段
据介绍,鑫尊在接受客户委托后即与发展商接触,查阅开发商各项售房资料,包括签约须知、内部认购书、商品房销售合同等,然后对客户欲购商品房所在的物业进行全面、深入的调查。如果客户购买的是期房,主要从以下方面进行调查,这些都是购房者必须了解的信息:一是发展商的主体资格和资信状况;二是发展商是否付清了土地出让金,领取了土地使用权证,该土地使用权是否设置了抵押;三是发展商是否取得了建设用地许可证、建设工程规划许可证和开工许可证;四是项目进展情况、施工日期、投资情况、竣工日期和市政条件是否确定;五是发展商是否已经取得预售许可证。如果购买现房,除调查上述一、二、三项内容外,还要查验该项目是否取得工程质量竣工核验书,具备住用条件以及发展商是否取得销售许可证。但根据北京市国土资源和房屋管理局京国土房管法(2000)第418号文件规定:“凡已依法取得国有土地使用证和房屋所有权证的商品房,不再办理商品房销售许可证。”若未取得文件规定的“两证”,不得上市销售。另外,还要确认项目是否得到银行楼宇按揭承诺,提供按揭的成数、年期和利率。委托人作出购买决定后,公司会帮助客户准备签约文件,办理必备的法律手续,以满足有关法律法规对购买方的要求。
第二阶段签约购房阶段
开发商在开盘以前,为了增强宣传效果、造成门庭若市的效应,一般要求购房者签订内部认购协议。这时,中介公司会帮助客户与开发商签订认购书,在认购书约定的时间,陪同客户到售楼处签订正式商品房买卖合同。鑫尊公司设立的购房法律顾问,在这个阶段专门负责签约、起草补充协议、审核签约须知、税费明细表、按揭须知、审查付款情况、制定签约借款进程表等文件。这是商品房交易中最重要的一个环节,买卖双方的权利义务据此确定,购房法律顾问可能会就某些条款提出修改补充意见供客户参考。当事人对合同条款达成一致后,双方签字盖章,完成签约行为(期房合同尚须办理预售、预购登记)。公司将有效合同发还委托人并将复印件存档,督促开发商及时履行合同约定义务。签约之日起30日内(期房交易在结算后),购房法律顾问会同房地产商向房地局申办立契过户手续,经房地局审查受理,并进行现场勘查和评估,核实申报价格,依法缴纳有关税费后,领取由房地局核发的过户单。在上述手续完毕之后,凭过户手续,依照《房地产管理法》的规定领取房地产权属证书,发还委托人。至此,完成全部代理事项。
记者点评:鑫尊的购房法律服务具有较强的专业优势。由于公司长期从事投资顾问和住宅交易两项业务,能将法律和房产有机结合,并能用大量的成交数据和实例分析为客户最大限度避免风险。公司总经理刘军透露,目前接受过鑫尊法律服务的客户普遍感觉物有所值,很多补充协议条款他们原本都没有考虑到,而且即使考虑到了,开发商也不会同意,但是最后在购房法律顾问的帮助下达到了目的。据悉,购房法律顾问所收取的费用比律师要低,今后百姓购房,找中介公司做法律参谋也不失为一个好的选择。