|
||||
楼市有潜在的市场需求,但并不意味着可以盲目地扩大开发,尤其要总结和吸取空置房增加的教训。2003年楼市当务之急是要解决“产品的供应结构与消费的需求结构相匹配”的问题,把发展的重点放在中低价格的大众化普通住宅上来。
1.产品结构不合理
空置房较多的地区有一个共同的现象,即高档住宅过热、积压最严重,而中低档住宅则普遍供不应求。一些开发商长期以来的市场定位一直是高收入阶层。但是,随着住房由实物分配向货币分配转变,消费主体发生了根本性的变化,工薪阶层日益成为主流消费者。有些开发商虽然感到了市场变化,但由于对中长期市场需求预测不够,想掉头为时已晚。这种市场目标错位,高档住宅过热,是造成房地产产品结构不合理、市场无效供给增加、商品房空置的重要原因。
老百姓对房价高的强烈反映,实际上是针对这些高档项目(也包括一部分中档项目)讲的。因为经济适用房和中低档商品房在抵押贷款的支持下,许多中低收入者还是可以接受的。
例如北京市,60万元到100万元一套的高档楼盘,与老百姓只有30万元至40万元的承受能力形成很大的反差。而对一些经济适用房项目,排队买房者趋之若鹜。
产品结构严重不合理,高档高价房生产过剩,是空置率居高不下的主要原因。
(1)开发项目带硬伤
由于楼市对一些概念过分炒作,部分业者则盲目跟风,导致投资开发走入误区。由于未真正吃透市场需求动向,造成积压。
有些开发项目户型超大,周边配套设施不全,交通不便,但价格却高出其他楼盘好多;有些开发项目套型不佳、设计陈旧,产品质量欠佳,致使项目成为无效供给。而随着新秀楼盘的上市,这些空置房就越来越难以消化。
(2)消费心理不成熟
市场中的降价预期、观望等待气氛,使销售周期延长。转变消费观念尚需要一个过程,贷款购房还不习惯或无力贷款,制约了一部分有效需求。市场行为尚不够规范,部分开发项目的不诚信行为打击了购房者的信心。相信随着产业规范脚步的加快,消费者的心理也会逐步成熟成来。
2.普通住宅主沉浮
北京,既存在中高档价位的商品住宅供大于求,有结构性过剩的问题,更存在中低档价位的商品住宅供不应求、有结构性短缺的问题。据一项调查结果显示:在被调查有购房需求的工薪人群中,44.7%的人选择总价在30万元左右的住宅;33%的人选择在50万元左右的住宅。而住宅面积80平方米至120平方米,每平方米价格在3000至4000元,则正适销于这部分消费群体。这一价格段构成了当前京城楼市的“工薪板块”。
大力发展适合中低收入家庭住房消费支付能力的中低价商品住宅,是楼市发展的必然趋势。
(1)做好产品结构调整
大力发展普通百姓需要的中低价商品住宅,需要政府主管部门与发展商共同努力。固然政府主管部门在批地和立项时要认真审查把关,有效地进行调控。而尤其是开发商要做好充分的市场调查,把项目定位搞准确。
一方面,北京市2003年经济适用住房建设继续保持新开工300万平方米、竣工200万平方米的建设规模,并积极地为经济适用房后备建设用地。经济适用房售价大部分会控制在每平方米4000元以下,而每平方米3500元左右的项目将占到五成。
另一方面,京城楼市将涌现众多中低价位的住宅项目,与广大中低收入者的需求结构相对应。
可以预见,北京市商品房市场供应结构经过切实调整以后,大众化普通住宅将成为楼市的主流产品,工薪阶层将成消费主体。
(2)推进二级市场繁荣
在增量房地产发展的同时,要盘活存量房,发展住房二级市场。此举一是有利于形成“梯级消费结构”,钱多的可以买新房,钱少的可以买旧房,适应各种不同住房消费群体的需求。二是能够有力地推动住房一级市场的发展。
例如,上海居民收入水平虽然相对较高,但如果没有十分活跃的二手房市场,也是不可能满足各种不同收入家庭的购房需求的。上海近两年的住房交易量(新房交易量+二手房交易量)达到人均两平方米左右,几乎等于其他大城市的两倍。