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近日,华润置地(北京)股份有限公司推出了一项极具创新性的新业务——“升级置业”。它将通过旗下的华润经纪,打造全国连锁“华润经纪置业链”,进军房地产二级市场,并率先在北京进行业务试点。由开发商独立完成一、二级市场联动业务这尚属首例,据华润置地(北京)股份有限公司总经理陈鹰介绍,此业务在大兴的项目翡翠城推出十余天,已经有9组客户通过升级置业达成交易,引起了人们极大兴趣。“升级置业”到底是怎么回事?缘何受到人们欢迎?
何谓“升级置业”
所谓“升级置业”是北京华润经纪有限公司为促进翡翠城项目的销售,同时也为其进入二手房市场提供有效的房源保障,特向广大客户提供一、二级住宅市场的联动式服务,即“升级置业”服务。
“升级置业”的服务包括“置换升级”和“保值升级”两种方式。“置换升级”指服务对象可将欲出售房产交由华润经纪公司,委托专业评估事务所进行价格评估。根据价格评估,本着不低于此价格的原则,双方协商确定包销价格。双方确定包销价格后,公司可直接代理包销,并将房屋包销的款项直接冲抵翡翠城项目的首付款,房屋收购的款项可以直接冲抵翡翠城项目20%的首付款。旧房售出余款最迟将于一年之内以现金形式支付给业主。在客户正式入住翡翠城之前,可由公司提供周转住房,免费居住。
“保值升级”指服务对象可将欲出租房产交由华润经纪公司办理“房屋银行”手续后,定期收到房租以供支付新购房产的月供款。无论出租与否,均按期支付客户租金,以便于客户用此租金向银行还贷。但只允许一套住宅保值升级。
在“升级置业”中,房源限于已购海淀、西城、东城、朝阳、崇文、宣武、丰台和石景山区内,城铁沿线的楼房,但必须控制在50万元总价范围内的住房。
认购交定金后,如果客户不认可旧房评估价格,且不再继续购房,由项目销售部解除认购,同时扣除已发生的评估费用后,将剩余定金退还客户。新房签约后,如果客户提出退房,除履行合同约定的违约责任外,如旧房已售出,扣除公司代理出售该房屋的2%代理费、评估费、公证费等已发生的费用,解除《升级协议》;如旧房尚未售出,扣除评估费、公证费后,解除《升级协议》,将所收旧房证件、资料退回。
“升级置业”本身与北京房地产市场中介公司推出的“以旧换新”几乎同出一辙,但是二者又不是一回事,升级置业包含置换升级和保值升级两种形式,置换升级可以俗称“以旧换新”,保值升级可以称为“以租换新”。
缘何实施“升级置业”
“升级置业”,是住房消费梯度级改善的阶梯,盘活京城一、二级市场的润滑剂。之所以推出这项服务,陈鹰给出了比较具体的解释。
首先,从客户需求层面看,据统计,国外每个家庭平均一生要换七次房,搬七次家;在北京,人们对居住环境改善的需求日益迫切,特别是TOWNHOUSE产品的目标客户群,基本已进入到了二次、甚至多次置业高峰期;但实际住房梯级消费目前尚停留在概念上,房地产一、二级市场缺乏链接,客户需求得不到有效满足。
从企业发展层面看,华润置地目前已经建立的服务体系包括:置地会会员体系、800客户服务体系、售后租售服务体系。升级置业的推出最终形成了华润置地的可循环产业链,一站式的置业服务将构成企业发展的核心竞争力。
从现代营销理念层面看,现代房地产营销经历了坐销、行销到口碑传销后又遇到了新的瓶颈,通过“升级置业”对房地产产业链的链接,对突破传统营销理念是一次有益的尝试。
什么人青睐“升级置业”
什么样的人青睐“升级置业”呢?从市场需求的角度出发,主要有以下几种消费者对此比较感兴趣。
首次置业者:这里所提到的首次置业不是指绝对的第一次买房的人。虽然目前北京住宅开发建设的脚步正在逐年加快,但仍有很大一部分收入处于中低阶层的百姓居住在老式的公房中,购买商品房对于他们来说也算得上是首次置业了。
近年来公房上市让这一群人梦想成真,但同时也暴露出了很多问题,等待他们的是中介市场的不规范、变现的周期过长、变现周期中的周转问题、评估价格的准确性等诸多风险。
直接与商品房的开发商打交道,跨过了不规范的中介市场,使旧房的变现周期变为零,没有了周转的问题,旧房款直接冲抵新房款,解决了这一类人的后顾之忧。
二次或多次置业者:多数的二次或多次置业者的目标都是为追求更高的生活水平,由于原有房屋的不断折旧,房产作为一种资产也在不断地贬值。让正在贬值的资产充分体现价值是二次或多次置业者最关心的问题。
将旧房卖掉,房款用来买新房固然好,但和首次置业者同样面临变现的周期问题,当你希望能从新房中挑一套满意的楼层或户型的时候,旧房迟迟不能交易,旧房房款到位时,早已错过了满意的新房。
直接用旧房冲抵新房款,既省略中间许多不必要的环节及不可预见的麻烦,同时又省去了大量的时间,很受这部分人的欢迎。
过渡型购房者:北京近两年的小户型楼盘很多,大量的年轻人看中这类住宅总价低的优势。可以说他们是属于过渡型购房者。“升级置业”这种由发展商提供的新业务,对于那些未来准备“升级”的过渡型购房者来说无疑是一大利好。
华润启动“可循环置业链”
前不久,北京市国土资源与房地产管理局要求房地产经纪机构不得以“房屋银行”、“房屋超市”等名义从事房屋租赁代理活动。据了解,房管部门此次对“房屋银行”叫停,其直接原因在于部分不法中介和不良中介采用坑蒙拐骗手段多次侵害租赁双方利益。通过“吃下家,骗上家”的伎俩卷款潜逃,给市场和行业造成了很大的负面影响。房管部门认为,房管部门及工商管理机构均未批准任何“房屋银行”,“房屋银行”全属违规操作。
就在“房屋银行”在北京全面叫停,房屋中介市场面临大规模整顿之际,华润置地才推出了“升级置业”业务,全面启动其“可循环置业链”。
按照华润经纪的规划,华润经纪置业链的主要业务分为三大环节:
第一环节:安家置业,通过各项目销售中心提供售前、售中服务;
第二环节:关怀置业,以800客服体系和置地会会员关怀体系相配合提供售后保养服务;
第三环节:升级置业,通过置换升级、保值升级等一、二手市场联动业务,为客户提供售后增值服务。
由此环环相扣,使华润置地拥有一条打通房屋一、二级市场的“可循环产业链”,也使华润置地成为迄今为止国内首家全面开展“经纪”业务并提供房屋升级置业服务的房地产开发企业。