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争议当中高速增长
根据国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示,2003年一季度,35个大中城市房地产价格继续保持增长态势。与上年同季相比,房屋销售价格上涨4.8%,土地交易价格上涨8.5%,房屋租赁价格上涨1.7%。一季度房地产市场主要表现为以下三大特征:
一、房屋销售价格涨幅扩大。一季度,全国房地产开发投资比上年同季增长三成以上,其中土地购置金额和面积比去年同季增长均超过了六成。伴随着全国房地产市场投资和销售的增长,房屋销售价格继续呈上涨态势。一季度与上年同季相比,35个大中城市房屋销售价格上涨4.8%,涨幅比去年四季度上升了1.3个百分点。
二、土地交易价格继续攀升。一季度,土地交易价格比上年同季上涨8.5%,比上年四季度涨幅增加了0.7个百分点。其中,居民住宅用地交易价格上涨11.4%,商业旅游娱乐用地交易价格上涨1.5%,工业用地交易价格上涨1.8%,其他用地交易价格上涨5.7%。
三、房屋租赁价格小幅上涨。一季度,房屋租赁价格比上年同季上涨1.7%,不同城市房屋租赁价格有涨有跌,情况不一。
事实上,地产行业发展方向问题,国家政策取向问题,都存在很大的争议。2002年房地产投资增长速度达21.9%,投资总额为7736.42亿元。持续的保持房地产投资高速增长引起了有关高层的关注,中国人民银行加强了房地产信贷的监管,加强了对大户型住宅的贷款限制,规定同一开发项目只能获得一类贷款。信贷政策收紧有利于房地产行业的稳定发展,对于资本金不足或资金实力不够雄厚的开发商有一定的限制作用,有效抑制了部分开发商的盲目扩大开发的欲望。
2002年11月,中国人民银行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行了检查,发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。人行加强监督对一些中小房地产商有一定的影响,但我们注意到一些国内知名企业也投资于房地产业务,如联想集团、TCL集团、三九集团等,并且非地产类的上市公司也不断转向投资于房地产,不断地壮大了房地产开发队伍,提供了大量的房地产开发资金。可以预见,2003年房地产投资的资金不会减小,其投资力度不会减弱。
2002年1-10月房地产投资增长率达到30%,但从全年来看同比增长只有21.9%。从统计数据看,全年数据都低于月度数据。我国地域辽阔,各地经济发展也不平衡,有些地区房地产投资强劲,如广西、江西和四川等地,主要是因为这些地区房地产投资基数较小,其增长幅度较大也是正常的。房地产行业具有较强的地域性,很难用一个统一的标准来衡量中国的房地产投资情况。
虽然房地产政策在收紧,但房地产投资的增长速度不会一下子就减慢,受前期投资惯性影响投资增长还会保持较高的速度。政策变化只会提高入市的门槛,房地产业的持续增长会引入实力雄厚的企业加入房地产开发行列,中小房地产商将面临重组、合作开发或淘汰的命运。
中国人比较有忧患意识,在金钱的使用上,一般是量入为出。绝少部分是进行房地产投资,绝大部分购买房屋为自用。近年来,我国房地产行业一直保持了快速的发展势头,2002年这种势头得到延续,房地产市场呈现出一些新特点:一是市场需求呈上升趋势;二是个人消费成为市场需求的主体,与个人消费增长相适应,居民住宅在房地产市场需求结构中占主导地位,住宅销售额已占房地产业销售额的83%以上;三是住房消费信贷进一步发展,截至2001年底,全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元,首次超过房地产开发贷款余额,占消费贷款余额的86%,基本实现了房地产信贷结构的调整。
深层次问题不容忽视
我国房地产在快速发展的同时,也存在着很多深层次的问题。一是房地产开发结构趋同,形成价格同一性,难以满足不同住房消费者,特别是中低收入者买房的购房需求。二是房地产市场空置率居高不下,我国当前的商品房空置率高达26%左右,远远高于10%的国际空置率红线标准;三是局部地区已出现房地产开发的“过热”苗头,有些地区都出现了房地产投资增幅高于销售增幅超过了30%的情况;四是住房市场体系尚不完整,一、二级市场发展极不均衡,二级市场发育严重滞后,制约了一级市场的发展。大力发展二级市场,满足中低收入者买房的购房需求,降低开发商对市场需求的预期,从而降低价格,降低空置率。
要注意到,经过近几年的发展,我国住宅与房地产业的发展机制发生了根本性转变,个人已成为市场消费主体,规范市场行为、改善住房消费环境已成为广大居民的迫切要求。
2003年,我国房地产投资仍将保持20%以上的增长速度,房地产竣工面积有望突破13500万平方米,房地产投资仍将是拉动我国经济增长的重要因素。
二级市场能否走出盘局
房地产行业上市公司二级市场表现一直平平,虽然房地产政策收紧,但对房地产业上市公司当期影响较小,主要是房地产的当期结算的实际上是前期开发的项目,因此我们不必担心政策变化对上市公司当期的影响,再则经营较好的上市公司一般都有较多的土地储备,能满足公司近期开发的需求。一般来说,房地产公司结算大多集中在年末,因此虽然房地产销售价格在第一季度增长了30%以上,但房地产上市公司的业绩在第一季度很难体现出来。
我们关注一些业绩可能有较大变化或经营一直保持较好水平的公司。如深物业(000069)、招商局(000024)、深万科(000002)、中远发展(600641)和中华企业(600675)等。