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房产业的领导者
公司名称:万科企业股份有限公司;股票简称:万科A;股票代码:000002;行业类别:房地产行业—房地产开发与经营业(J01);经营范围:兴办实业、国内商业、物资供销业;进出口业务、房地产开发与经营等。主承销商:深圳特区证券公司、中国银行深圳国际信托投资咨询公司。
公司简介:万科成立于1984年5月,1988年开始涉足房地产经营,1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,并选择住宅作为主导开发产品。1991年1月29日“深万科A”
在深圳证券交易所上市,1993年4月首次向境外投资者发行B股,同年5月28日“深万科B”上市。经过14年的努力,公司成功进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等中心城市进行规模开发,成为国内最为知名和最具实力的住宅开发商之一。公司2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。截止2002年12月31日,公司总资产82.16亿元,净资产35.59亿元,主营业务收入45.74亿元,净利润3.824亿元。未来3-5年内,住宅产业可望保持年均15%的高增长率,行业发展空间巨大。随着土地供给和行业竞争的规范化,具备综合实力的万科竞争优势将进一步突现。据公司战略规划,至2005年,公司地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上,在全国商品住宅市场占有率排名第一,成为中国房地产行业的领导者。
股本结构:总股本:65660.4217万股;流通A股:42434.4153万股(2003年4月18日因债转股变动后流通A股本);流通B股:12175.5136万股。
近期经营业绩:2002年每股收益:0.606元;每股净资产:5.358元;每股资本公积金:2.275元,净资产收益率:11.31%。2003年第一季度每股收益:0.065元。
良好财务得意于资产整合
A、偿债能力:(表一)从上表来看,公司资产负债率较高,但公司可转债已开始实施转股,将有望逐步降低其资产负债率,提升偿债能力;另外,也可考虑增发新股以改善资产负债结构。
目前现金净流量已实现正值,偿债能力有所改善。
B、经营和发展能力:(表二)公司去年营业利润大幅增长,主要得益于公司一年楼盘销量上升,货币资金回笼加快等原因。总体上经营能力稳中有升。
C、获利能力:(表三)从上表可知,公司业绩优良并保持平稳增长,体现了绩优蓝筹风范,特别是现金流量大有改善,主要得益于公司可转债的发行以及楼盘销量增加。
万科2002年度年报显示,公司房地产结算面积、结算收入以及结算净利润分别达112万平方米、44.2亿元和3.82亿元,同比分别增长62%、32%和69%。上述指标说明该公司继2001年在成功剥离零售业务后,多年的业务专业化内部调整已经完成,随着该效益逐步显现,房地产业务将受惠于公司成功的规模扩张策略,在未来年度继续实现高速增长。
另外,2002年内,公司还在资金融通和土地储备等方面加大了力度。公司成功发行了15亿元可转债,并将12亿多投入了深圳、北京、上海和成都等地的房地产项目。同时,公司在珠江三角洲和长江三角洲的项目也在积极推进,成功取得了广东佛山南海的项目储备。2002年末,公司共有待开发项目706万平方米,其中186万平方米为新增土地储备,使公司能够较好应对土地使用权新规定造成的土地转让速度减缓的影响。
以成熟模式进军广州
今年第一季度,万科上海假日风景第3期正式推出,保持了旺盛的销售势头,此外,武汉四季花城等项目均有良好销售表现。1-
3月实现营业收入7.8亿元,净利润4093万元,结算面积达到15.4万平方米,上海城市花园新区南块、深圳四季花城等项目获得良好收益。至3月底,尚有18.3万平方米已售出面积尚未竣工结算。目前公司仍拥有706万平方米的土地储备,能保证在未来较长一段时间内实现滚动开发。
去年底,公司成功竞得南海黄岐区泌冲岗地块国有土地使用权,拉开了万科进军广州房地产市场的序幕。该地块紧邻广州商业中心区,占地面积657亩,区位优势明显。
万科拟以深圳四季花城为蓝本,并充份利用“109万平米的金沙洲城市生态公园和5.4万
平米的自然湖泊”这一环境主题优势,迎合广州人“喜山好水”的居住喜好。
进入广州市场,是万科扩张战略的一个重要步骤,公司将继续在广州开拓新的项目资源,按照在上海、北京、深圳等地形成的成熟操作模式,扩大对广州的投资。
未来将形成以深圳、广州为基点的珠三角投资圈。
价值发现潜能巨大
目前市场的平均市盈率约为50倍左右,从以上个股对比可知,不管是与市场平均市盈率相比还是与同板块上市公司相比,目前深万科A的股价市盈率和市净率指标是较低的,公司稳定优良的业绩足以支持股价在目前位置附近进行震荡定位,只是由于流通股本较大的原因制约了股价上升至较高市盈率,但随着机构投资者的壮大,特别是今后QFII资金的引进,流通盘较大将不会成为制约股价合理定位的大问题,从这点意义上来说,深万科A股股价仍存在价值发现的过程和向上攀升的机会。
不同行业相近流通股本上市公司股价定位参照对比分析(详见表五):
从以上相近股本绩优股对比来看,其股价市盈率与市净率大体相当,排除重大系统性风险,估计在此位置万科A的股价能站得住脚。
万科转债、万科B股与万科A股联动关系:万科转债于2002年6月13日发行,期限五年,每年付息,年利率1.5%,优于市场上其它转债品种。万科转债由中国银行提供全额担保,转债发行6个月后可随时转股,债券和股票全部上市流通,既具有保底增值的功能,又具有转股后潜在的股票盈利空间。投资转债不仅可以规避股市下跌风险,还可获取固定利息收益和转股后的或有收益,无疑成为一种较佳的投资选择。
万科A今年年报之后推出10转10派2的分配方案,该方案刺激股价从4月初开始超过债转股价格,使前期投资于可转债的投资者有较大收益,同时形成二级市场上可转债与股票联动上涨的关系;万科B股也突破中期下跌趋势而走强。估计这种强势联动关系将继续中期延续。
中期趋势明显转好
将万科A股价复权后观察,其月成交量明显放大,股性激活,股价已突破中期下跌趋势线,月KDJ指标金叉,月RSI指标已突破50分界线,慢速KD指标低位金叉,月DMI指标的+DI上穿-DI,中期趋势明显好转;目前股价的市盈率和市净率并不高,公司质地优良,基本状况向好,行业地位显著,有较高的中长期投资价值。