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在新世纪初的政府工作报告中,国家已明确地把建立廉租住房供应保障体系作为政府的工作重点之一。北京市也把它作为“十五”计划中的一项重要任务;在市政府关于我市“十五”计划的纲要中,更明确提到“建立廉租住房供应体系”,从而将廉租房问题提上了首都建设的重要日程。北京市政府还为此出台了“关于北京市城镇廉租住房管理试行办法”。这些,对于北京市廉租住房的建设无疑起到了积极的作用。
但是,正因为我们有所行动,才发现这其中尚有一些深层次的问题需要研究,并加以重视,其中最主要的问题是:
廉租住房适用对象范围过窄
关于廉租住房的适用对象,目前我们只局限于具有“非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭”。按这样的界定,根据市房地局2000年10月底的调查摸底数可知,城八区中的适用住户为3.2万户,仅占其全部住户总数的1.36%,适用人群的面显得狭窄了。根据我市的客观情况,有三个因素不容忽视:
其一,以2000年我市人均工资收入15726元为参照数字,按目前经济适用房的平均价格考虑,假定买房消费占收入的65%,余下35%作为最低生活必须,则买一套20余万元的房,加上住房补贴,也要熬上二十年以上。如果申请贷款,则平均月还款能力只有851.83元,远达不到眼下银行最低的月还贷款1145.6元(以借款20万元,按揭30年计算)的要求,银行根本不可能给予贷款。这样看来,要这些人购买住房是不现实的,这样一个群体显然不是上面所说的1.36%能包括进去的。
其二,我市现有200余万外来务工人员,他们之中的绝大部分,目前则是靠着在城乡结合部“私搭乱建”,或租用居民住房来解决住的问题,成为社会不稳定因素中的一种。显然,这一个廉租房的适用群体还没有纳入到市政府解决廉租住房的考虑范围之中。
其三,越来越多地出现在现代城市人群结构中的单亲家庭(据统计,单亲母亲约占已婚妇女的10—15%)及日益增多的老龄群体中的“空巢家庭”,对廉租住房也有着特殊的需求。
这样看来,以上提到的这些群体都应该包括到廉租住房适用者的范围中去。
住房改革的政策制定要充分考虑最广大人群的实际接受能力
从当前推行的房改政策来看,已具有鼓励绝大部分居民买房(即住房私有化)的内容倾向,这对于一个尚处于社会主义初级阶段的发展中国家来说,是不太现实的,因为大部分居民的收入水平尚未达到这个标准。最近,我们在市区内的危房改造区调查时了解到,低收入人群所占的比例是较高的。调查中,47%的无房户有较强的购买需求,但是有需求不见得有能力,因为这部分家庭中,普通职工家庭的比重较大,购房乏力。我们在德胜门外危改区曾做过1000户的典型调查,其中“下岗户”(或无业户)占总数的一半以上。
从世界上某些发达国家看,美国的住房私有化率为63%;英国为67%;这说明,即使是在这些发达国家,租房居住者群体的比例也有30%以上。香港有成片的廉租房区,新加坡的公有住房也占着相当的比例。根据我国当前的经济水平及百姓实际购房承受力的实际,住房私有化率要在短时期内达到98%以上,是不太现实的。我们的实际情况、外国(地区)的一些参考数据,是住房改革政策的制定者应该充分注意到的。
北京的城市结构形态缺乏对住房制度改革后的应变考虑
城市的生活居住用地不能仅有一类居住用地(低层高档区)及一般居住区(高、多层住宅区),也应该有为社会弱势人群生活的廉租住宅区,这样,对合理组织城市生活、方便生活管理等都有一定的积极意义。就以北京200万外来务工人员的租住用地为例,即使只有一半的人口要租廉价住房,按人均最低10平方米的用地标准计,也要占去10平方公里之巨。按人均最低7.5平方米的建筑面积计,也需要提供750万平方米的廉租房,这是一个不可忽视、也无法回避的现实问题。
专项资金紧缺,使廉租房的供应保障体系面临无米之炊
据了解,我市目前仅准备了8000万元专项资金,按最低的基建标准来估计(即每平方米建筑综合投资1500元,每人仅占6平方米房子),也仅能安排不到1万人的居住需要,与上面提到的种种适用人群相比,显然杯水车薪了。所以,安排专项资金、积极扩大廉租房源是当务之急。
总起来看,廉租房的建设是个涉及诸多方面的系统工程。基于对廉租住房存在问题的思考,提出以下建议:
切实提高对建立廉租房供应保障体系的认识。廉租房既要有供应,更应该提高到有保障的高度来认识,才可以渐渐消除供应紧缺,以致摇号抓阄的现象。我们应该全面而准确地理解中央所提出的“供应保障”的完整概念,应把建立廉租房供应保障体系的工作提高到贯彻“三个代表”思想、维护社会稳定的高度来认识。
清楚界定廉租房的适用人群。北京市政府在“十五”计划纲要中,已明确提出建立廉租房供应体系,是为“切实解决中低收入家庭的居住问题”,而新出台的试行办法中却把适用对象界定为最低收入人群。“中低收入”与“最低收入”有着明显的差异,所谓中低收入,应理解为低于我市平均收入人群,亦即低于平均月工资1311元的人群,其比例显然高于市房地局于2000年所做的1.36%(指廉租房适用者在城八区住房户中所占的比率)的数据———按经验测算起码要在30%左右。另外,外来务工人员、老年人、单亲家庭等特殊人群对廉租房也有着特殊的需求。随着北京市廉租房建设的深入,建议对廉租房适用人群做专项调研,以便做到心中有数。只有掌握了这些数据,才能逐步实现北京市廉租房有“保障”的目标。
加快开放住房三级市场。北京市房地产的二、三级市级的开放滞后,已经拖了住房改革的后腿,也影响到廉租房的房源供应。我们应该学习外地的先进经验,降低租赁住房税费门槛儿,积极拓展规范化的住房租赁市场,成立住房协会或房屋租赁公司,整顿住房中介市场,加快廉租房市场的规范化、社会化和专业化。
建立激励机制,增加廉租房源。市政府应出台新的规定措施,对从事商品房开发的开发商,要规定其开发商品房的同时,必须分担适当比例的廉租房建设指标,以保证房地产开发与住房改革中廉租房建设与供应同步推进。
制定配套政策,完善补贴办法。应该对廉租房税费方面做更大幅度的调整,而现行的危改拆迁办法不宜整体套用。廉租房适用人群既然界定为中低收入家庭,其家庭收入就存在着较大差异,房租补贴标准则应按不同的收入,分档次给予不同标准的补贴,使适用人群的租金负担更趋合理。